İzmir Gayrımenkul Avukatı

Gayrimenkul kelime anlamı olarak taşınmazı ifade etmektedir. Gayrimenkul hukukunun temel ilkeleri Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiştir. Gayrimenkul işlemlerinde taraflarının haklarını yasalar ile ele alan hukuk dalına gayrimenkul hukuku denir. Gayrimenkul davalarında teknik hukuki bilgi gerektiren uyuşmazlıkların çözümünde uzman gayrimenkul avukatından destek almak gerekir.

Adres: Akdeniz Mah. Gazi Bulvarı Kapı No:57 K:7 D.No:72 Saray İş Hanı, 35210 Konak/İzmir

Telefon: +905354012450

Mail: info@mervekolman.av.tr

GAYRİMENKUL DAVA TÜRLERİ NELERDİR?
Gayrimenkul hukuku alanında hak aramak için bu alana ait dava türlerini iyi bilmek gerekmektedir. Bu kapsamda İzmir ilinde gayrimenkul avukatı ile dava açmak isteyen ya da İzmir gayrimenkul avukatı arayan kişilerin detaylı bilgi sahibi olması için konu ayrıntıları ile ele alınmıştır. Gayrimenkul davaları türleri genel olarak şu başlıklarda sıralanabilmektedir:

• ·TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI 
• KAMULAŞTIRMA DAVALARI
• KİRA DAVALARI
• İZALE-İ ŞUYU DAVASI 
• ECRİMİSİL DAVALARI
• AYIPLI GAYRİMENKUL DAVASI
• EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI
• TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI 

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın hukuka ayrı bir şekilde düzenlenmiş tapu kayıtlarının, hukuka uygun bir şekilde düzeltilmesi için açılır. Tapu iptal davaları, mülkiyet hakkına ilişkin olması sebebiyle mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilmez.

Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkını sağlayan en önemli dava türüdür. Mülkiyet hakkı ihlalleri hakkında iç yargı yolları ile sonuç alınamadığı durumlarda Avrupa İnsan Hakları Konseyine başvuru yapılabilir.

Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki tapu iptal ve tescil davaları, kanunda ayrıntılı bir şekilde tanımlanmıştır, bu davalardaki uyuşmazlıklar mutlaka bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla takip edilmelidir. Bu çerçevede İzmir Gayrimenkul Davası ve İzmir Gayrimenkul Avukatı olarak Av.Arb. Merve TOPBAŞOĞLU KOLMAN müvekkillerine bu alanda hizmet vermektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı Süresi

Tapu iptal ve tescil davaları, ayni bir hakka dayandırıldığından davayı açmak için genel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir, bu davalarda hak düşürücü bir süre yoktur. Davayı açma hakkı bulunan kişi istediği zaman dava açabilir. Hata, hile gibi durumlar nedeniyle tapu tescil edilmişse, hileyi öğrendikten sonra 1 yıl içerisinde dava açılması gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları Konuları Nelerdir?

• YOLSUZ TESCİL NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• MİRASTAN MAL KAÇIRMA NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• HUKUKİ EHLİYETSİZLİK NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• AİLE KONUTU ŞERHİ NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• İMAR UYGULAMASINDAN KAYNAKLI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
• KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davaları Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul Davaları Türleri arasında yer alan tapu davalarında, Adalet Bakanlığının mahkemeler için belirlediği hedef süre 730 gündür. Ancak her mahkemede bu süre değişiklik gösterebilir. Deliller ve gerekli bilirkişi raporu varsa mahkemeyi kazanma şansınız da yüksektir.

İzmir Kamulaştırma Davaları

Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasında “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir” ifadesi ile kamulaştırma tasarrufu ortaya konulmuştur.

Kamulaştırma işleminin belirli şartları bulunmaktadır.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

• Kamu yararı zorunludur
• Sadece ‘Yetkili idare’ yapabilir
• Bedel ‘peşin’ ödenir
• Konusu özel mülkiyete konu olan taşınmaz bir maldır.

Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer ?

Kamulaştırma davaları basit yargılama usulüne tabi davalardır, Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür, ortalama 1 yıl sürmektedir. Taşınmazın maliki kamulaştırmanın iptali davası açarsa o da ortalama 1 ay sürer ve dava ortalama 13 ayda tamamlanır.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma Bedelinin nasıl belirleneceği 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda ile ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Kamulaştırma bedeli nakden ve peşin olarak ödenir, istisnai durumlarda taksitlendirme süresi 5 yılı geçemez.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, bazı olağanüstü hallerde idarenin olağan kamulaştırma sürecini sonraya bırakarak, kişilere ait taşınmazlara el koymasına olanak sağlayan kamulaştırma yöntemidir. Acele kamulaştırmanın şartları kamulaştırma kanunun 27. maddesinde belirtilmiştir, 3 ana başlıkta sıralayabiliriz;

• Yurt Savunması İhtiyacının Ortaya Çıktığı Durumlarda Acele Kamulaştırma
• Özel Kanunlarda Öngörülen Olağanüstü Durumlarda Acele Kamulaştırma
• Bakanlar Kurulunca ‘‘Aceleliğine Kararı’’ Alınacak Hallerde Acele Kamulaştırma

İzmir Kira Davaları Avukatı

Kira Hukuku, Gayrimenkul Hukuku içerisinde yer alan toplum yaşamına önemli etkileri olan bir hukuk alanıdır. Kira Hukuku, kanunda Türk Borçlar Kanunu ile kiracıyı ve mülk sahibini korumak amacıyla adi kira, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması ve ürün kirası hususları düzenlenmiştir. İzmir Gayrimenkul davası, İzmir Gayrimenkul Avukatı ile tüm kira konulu davalarınızda hızlı ve çözüm odaklı hukuki danışmanlık hizmetini Av.Arb. Merve TOPBAŞOĞLU KOLMAN’dan alabilirsiniz.

Av.Arb. Merve TOPBAŞOĞLU KOLMAN kira hukuku alanında aşağıdaki konularda avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir;

• Kira Tespit Davası
• Kiracı Tahliye Davası
• Kira Sözleşmesi Hazırlanması
• Kira Alacaklarının Tahsili
• İhtiyaç Sebebi ile Tahliye Davası

İzmir Kira Alacağı Davası Nasıl Açılır?

Kiracı, kiraladığı yerin kira bedelini ödemek ile yükümlüdür. Mülk sahibi kira alacağını tahsil edemediği durumlarda icra takibi yolu ile alacağını tahsil edebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davaları gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira tespit davaları kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir fakat açılacak tespit davasının kira sözleşmesinde uygulanması için bazı şartların sağlanması gerekmektedir;

Kira Bedeli Tespiti Davasının yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması
Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış olması
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm olması
Bu şartlar sağlanıyor ise tespit edilecek kira miktarı yeni kira sözleşmesinin başından itibaren uygulanır.

Birikmiş Kira Alacağı ve Tahliye

Birikmiş kira sebebiyle açılan tahliye davasında yazılı kira sözleşmesi şartı aranmamaktadır. Mülk sahibi kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine icra müdürlüğüne başvurabilir. İcra müdürlüğünden ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Kiracı ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmeyen kiracı kira akdini kabul etmiş sayılır.

İtiraz edilmemesi durumunda borç kabul edilmiş sayılır. 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmamış ise mülk sahibi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira alacağının tahsil için borçlu kiracının mallarının üzerinde haciz işlemi gerçekleşebilir. İzmir gayrimenkul avukatı olarak Av.Arb. Merve TOPBAŞOĞLU KOLMAN kira davalarınızda avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.

İzale-i Şuyu Davası İzmir

İzale-i Şuyu diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davaları; paylı ya da el birliği mülkiyetine konu olmuş taşınır veya taşınmaz olarak nitelendirilen bir malda, ortaklığa son vererek kişisel mülkiyete geçiş sağlayan iki taraflı bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz bir malın paylaşılmasını talep eden kişilerin, bu malın paydaşlarından biri olması gerekir.

İzale-i Şuyu iki yöntem ile gerçekleştirilir;

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu: Malın aynen bölünmesi.
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu: Malın satılarak bedelinin bölünmesi.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davaları davanın türüne göre farklı sürelerde tamamlanmaktadır. İzale-i Şuyu davalarının süresi, dosya niteliği ve paydaş sayısına bağlı olarak değişir. Genellikle 10-12 aylık bir süreç içerisinde sonuçlanması mümkündür.

İZMİR İZALE-İ ŞUYU DAVASI AVUKATLIK ÜCRETİ VE DAVA MASRAFLARI
İzale-i Şuyu davaları matbu harca tabi davalardır, harç ve avukatlık masraflarını tüm taraflar hisseleri oranında karşılar. İzale-i Şuyu davası İzmir avukatlık ücreti, avukatlık asgari ücret tarifesinden düşük olmamak koşulu ile avukat ile müvekkil arasında belirlenir.

Ecrimisil Davası Nedir?

İzmir Ecrimisil davası halk arasında haksız işgal tazminatı olarak bilinir. Taşınmazı kullanma hak ve yetkisine sahip olmayan kişi tarafından, taşınmaz sahibinin gönül rızası olmadan kullanılması haksız yere kullanmak anlamına gelmektedir. Zarar mevcut olmasa da haksız işgalin tespiti halinde tazminata hükmedilir.

ECRİMİSİL TAZMİNATI DAVASI VE İNTİFADAN MEN 

Ecrimisil talebinin ileri sürülebilmesi için en temel şart olarak, taşınmaz sahibinin rızası dışında bir kullanım bulunmalıdır. Bu haksız işgal nedeniyle ortada bir zarar bulunmalıdır. Taşınmazın kullanımdan kaynaklı yıpranmasından doğan zararlar, salt kullanımı nedeniyle doğan zararlar ve taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlar en basit haliyle taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişinin uğradığı zararlardır. Uğranılan zarar ile haksız işgal arasında bir illiyet bağı bulunması da bir diğer şarttır. Tazminat istenilebilmesinin son şartı da iyiniyetli olmayan bir zilyedin bulunmasıdır.

Ecrimisil tazminatı, geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için talep edilebilmektedir.

İNTİFADAN MEN ŞARTI

İntifadan men paylı mülkiyete konu bir taşınmazda pay sahibinin veya elbirliği mülkiyetine konu bir miras ortaklığında mirasçıların hakkından fazlasını işgal eden, kullanan diğer paydaşını veya mirasçıyı, hakkı olmayan kadarki kısmını işgalden, kullanımdan menetmesi demektir.

Ecrimisil davalarında intifadan men dava şartıdır. Ecrimisil ihtarnamesi ile muhatap kişiye ihtara konu taşınmazı kullanmasının kabul edilmediği, rıza gösterilmediği ve rıza dışı kullanım nedeniyle ecrimisil bedeli talep edildiği bildirilir. Bu ihtarname uygulamada intifadan men şartı olarak geçmektedir. intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir.

İntifadan men kuralının uygulamayla ortaya çıkmış bir takım istisnaları mevcuttur. Yerleşik yargı kararlarına göre bu istisnalar şöyledir;

Davaya konu taşınmazın kamu malı olması,
Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması ve
Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali durumudur.
Bu durumlarında, intifadan men koşulu aranmadan ecrimisil davası açılabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre ecrimisil davalarında, mirasçıların her biri kendi adına dava açabilir.

ECRİMİSİL DAVASI NASIL AÇILIR?

Ecrimisil davası taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemelerinde uzman bir avukatın hazırladığı dava dilekçesi ile açılır. Ecrimisil davasını açabilmek için dava açmadan önce haksız işgalde bulunan kişiye ecrimisil ihtarnamesi çekilmesi gerekmektedir. İhtarnameyi alan taraf 30 gün içerisinde itiraz hakkına sahiptir.

İzmir Ecrimisil davası için uzman bir avukattan danışmanlık desteği alınması gerekir.

İZMİR ECRİMİSİL DAVASI NE KADAR SÜRER?

Ecrimisil davaları mahkemelerin yoğunlukları, dosyaların durumlarına göre farklı sürelerde tamamlanmaktadır. İzmir ecrimisil davaları ortalama 1 ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Dava sürecinin durumuna göre 5 yıla kadar süren ecrimisil davaları olabilmektedir.

ECRİMİSİL DAVASI ZAMANAŞIMI NE KADARDIR?

Borçlar Hukukuna göre Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Yargıtay kararları da zamanaşımını 5 yıl olarak kabul etmektedir. Ecrimisil konusunda hak talebi olan vatandaşların 5 yıldan fazla beklemeleri hak kayıplarına neden olacaktır. Ecrimisil davalarında geriye dönük tazminat alınabilir, burada da 5 yıllık zamanaşımı kuralı uygulanır, en fazla 5 yıllık hak kaybının tazminatı alınabilir.

AYIPLI GAYRİMENKUL DAVASI

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ayıplı mal tanımı aşağıdaki şekilde yapılmıştır.

Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir. (TKHK m.8)

AYIPLI GAYRİMENKUL DAVASI MAL TAZMİNAT DAVASI NASIL AÇILIR?

Ayıplı Gayrimenkul ile karşılaşan tüketici malın tesliminden itibaren 30 gün içerisinde ayıbın ihbarını yapması gerekmektedir. Tüketici ayıplı durumu İzmir gayrimenkul avukatı ‘nın hazırladığı dilekçe ile noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup aracılığı ile satıcıya bildirmelidir. Gizli ayıp olarak nitelendirilebilecek herkesin anlayamayacağı, kullandıkça ortaya çıkan durumlarda zamanaşımı süresi sonuna kadar satıcıya ayıp bildirilmelidir. Ayıplı konut davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Konut üzerinde satıcının ağır kusuru veya hile ile aldatmaca oluşmuş ise zamanaşımı işlemez.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI 

Mülkiyet hakkı, mutlak ve ayni bir haktır. Mülkiyet hakkı yasalar ve uluslararası anlaşmalar ile korunmaktadır. Mülkiyet hakkı malikine kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi vermektedir. Türk Medeni Kanunu’nda “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” ifadesi ile mülkiyet hakkının içeriği belirlenmiştir.

Malikin mal üzerindeki haklarının engellenmesi, el atmanın önlenmesi davası, kişinin sahip olduğu mallarına haksız olarak müdahale edilmesi durumunun önüne geçilmesi için açılmaktadır.

El atmanın önlenmesi davasının diğer adı Men-i müdahale davasıdır.

El atmanın önlenmesi davalarında uzman bir avukat ile çalışılması gerekmektedir, İzmir Gayrimenkul Avukatı Av.Arb. Merve TOPBAŞOĞLU KOLMAN bu konuda size profesyonel hukuki destek sağlamaktadır.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI ZAMANAŞIMI VE GAYRİMENKUL HUKUKU

Bu dava türü mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Haksız müdahale devam ettiği süre boyunca El atmanın önlenmesi davası açılabilir. Haksız fiil ortadan kalkmış olsa bile geriye dönük tazminat davası açılabilir.

MEN-İ MÜDAHALE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ İÇİNDE OLMASI GEREKEN MADDELER

El atmanın önlenmesi dava türleri genel olarak dosya üzerinden görülmektedir, dava dilekçeleri önem arz etmektedir. Bu dava türlerinde uzman bir İzmir gayrimenkul avukatı ile süreçlerin yürütülmesi gerekmektedir.
Dava dilekçelerinde öncelikle somut olayın özelliklerine göre mülkiyet veya sınırlı ayni hakkı ispatlayıcı konular eklenmelidir. Aynı şekilde haksız müdahaleyi açık bir şekilde ispatlayıcı ve hukuki dayanağı olan unsurlar önem arz etmektedir.