Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir, Nasıl Hazırlanır? Şartları

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi: Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileri bir tarihte belirlenmiş şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesine göre bir sözleşme ileri bir tarihte yapılabilir ve bu sözleşme geçerli olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ülkemizde çok sık rastlanmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek taraflı olabileceği gibi iki taraflı da olabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şarta bağlanarak da yapılabilir. Bu şart geciktirici şart da olabilir, bozucu şart da olabilir. Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı da taşınmaz satış vaadine konu olabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ayni değil şahsi nitelikte bir sözleşmedir. Burada vaat edilen taraf lehine doğan bir alacak hakkı söz konusu olur. 

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? 

Gayrimenkul (Taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi gayrimenkul sahibi ile satın alan kişi arasında yapılır. Bu satın alma işlemi ileri bir zaman diliminde ve de belirlenen koşullarda yapılacak bir sözleşmesidir. İsminden de anlaşılacağı üzere bir vaat içerir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu memuru önünde resmi olarak satış sözleşmesi yapılana kadar taraflar arasında yapılabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçek satış sözleşmesine bir ön sözleşme niteliğindedir. Taşınmaz satış vadi sözleşmesinin yapılabilmesi için gereken şart gayrimenkulün tapuya bağlı olmasıdır. Tapusu olmayan mülkler hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Taşınmaz satış vaadinin maddelerini taraflar kendi kararlarıyla belirlerler. Sözleşmenin içeriğindeki maddeler taşınmazın durumuna ve tarafların isteğine göre değişiklik gösterebilmektedir. 

Taşınmaz ile ilgili birden çok taşınmaz satış vaadi yapılıp yapılamayacağı merak edilenler arasındadır. Bu konuda bir yasak yoktur. Yani mülk sahibi birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Hatta mülk sahibinin taşınmazı başka bir alıcıya satması bile mümkündür. Çünkü tarafların yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sadece tarafları bağlar. Sözleşmenin 3 taraflar için ileri sürülebilmesi için şerh edilmesidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği takdirde bu sözleşme sadece tarafları değil, üçüncü kişileri de kapsayan bir sözleşme haline gelir. Böylece taşınmaz üçüncü bir kişiye satılsa bile alıcı, taşınmazı alma hakkının kendine ait olduğunu üçüncü kişiye de ileri sürebilir. 

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Nerede Yapılır? 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gereklidir. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için belirlenen resmi şekillerde yapılması lazımdır. Aksi takdirde sözleşmenin bir geçerliliği olmaz ve taraflar arasında da hiçbir bağlayıcılığı bulunmaz. Resmi şekil şartına göre de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılması gereklidir. Fakat Yargıtay’ın kararlarına bakıldığında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuda yapıldığı takdirde de geçerliliğini korur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması kamu düzeninin bir gereğidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hususunda dava açıldığı takdirde de mahkeme tarafından noterde yapılıp yapılmadığı re’sen dikkate alınır. 

İlginizi Çekebilir; İzmir Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları 

Sözleşmede taşınmaz mülkiyetinin devri amaçlandıysa bu sözleşme resmi bir şekilde yapılmalıdır. Çünkü sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Resmi şekilde yapılmayan satış sözleşmelerinin geçerliliği yoktur ve taraflar arasında da hiçbir bağlayıcılığı olmaz. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi isminden de anlaşılacağı üzere vaat içeren bir sözleşmedir. Yani bir ön sözleşme niteliğindedir. Taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda yapılması lazımdır. Resmi senet şeklinde düzenlenmesi lazımdır. İki tarafın da imzası bulunmalıdır. Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgilidir. Bu yüzden de noter huzurunda düzenlenmelidir. 

Taşınmaz satış vaadinin yapılacağı taşınmaz tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Yapılan sözleşmelerin de bir geçerliliği yoktur. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken alıcı tarafın ödeyeceği bedel sözleşmede açık bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Aynı şekilde bedelin nasıl ödeneceği de sözleşmede açık bir şekilde belirtilmelidir. Taksit mi yoksa peşin mi olduğu sözleşmede yazılmış olmalıdır.

Taşınmaz satış vaadine konu edilmek istenen taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet söz konusu olabilir.  İştirak halindeki mülkiyet üzerinde yapılan işlem borç doğuran bir işlemdir ve taahhüt muamelesi şeklinde geçerliliğini korur. Mesela miras ortaklığı iştirak halinde mülkiyete örnektir. Bu miras ortaklarından birisi ileriye dönük taşınmaz satış vaadi sözleşme talebini yapmayı reddederse artık diğer mirasçılar tapu iptal ve tescil talebinde bulunamaz. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmak istendiğinde dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekildedir:

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşme niteliğinde bir belgedir. Bu yüzden de sözleşmeyi yapacak iki tarafın da tasarruf ehliyetine sahip olması gerekir. Tam ehliyetsiz kişilerin yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. 
  • Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu yüzden de bu sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalıdır. 
  • İleriye dönük bir sözleşmedir. Bu yüzden de sözleşmede sözleşmenin esaslı noktaları belirtilmiş olmalıdır. Taşınmazın satış bedeli belirli ya da belirlenebilir olmalıdır. Ayrıca bedelin nerede ödeneceği de sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır. 
  • Taşınmaz satış vaadinin yapılacağı taşınmaz tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Tapusu olmayan taşınmazlar ile ilgili yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. 
  • Sözleşmenin yapılabilmesi için bir vekile ihtiyaç yoktur. Taşınmaz satış vaadi şahsen de yapılabilir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılacak taşınmaz, İmar Kanunu’nun 18. maddesinde sayılan taşınmazlardan olmamalıdır. 

Noter Satış Vaadi Sözleşmesi Ücreti 2024 

2024 yılında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması sonucunda ücretinin ne kadar olacağı merak konusudur. Özellikle konut projesi yapanlar ücreti merak etmektedir. Öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmadığı takdirde bir geçerliliği olmayacağını belirtmiştik. Noter huzurunda yapılması bir geçerlilik şartıdır. Noter huzurunda sözleşme yapıldıktan sonra da ödenmesi gereken bir ücret vardır. Noter ücretleri her yıl değişiklik göstermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için ödenecek noterlik ücreti sözleşmenin tutarı üzerinden hesaplanmaktadır. Taraflar arasında bir anlaşma yapılmamışsa noter ücreti taraflara eşit olarak bölünmelidir. Taraflar arasında farklı bir anlaşma yapılmışsa anlaşmaya göre noter ücreti ödenir.