Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, işyeri ve konut ihtiyacının artması sonucu ortaya çıkmış bir hukuk uygulamasıdır. Bu sözleşmenin tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Yüklenici, halk arasında müteahhit olarak da bilinir. Arsa sahipleri, bütçeleri olmadığı halde arsalarını değerlendirmek isteyebilir. Bu uygulamada arsa sahibi, yükleniciye para yerine arsasından belli payları devretmektedir. Bunun karşılığında yüklenici de arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin inşaatını yaparak bunları arsa sahibine teslim etmektedir. İşte bu uygulamada arsa sahibinin menfaati, para ödemeksizin birden fazla daire almış olmasıdır. Yüklenicinin menfaati ise, yeni iş yapma imkânı elde edecek ve inşaat karşılığı aldığı paylarını satarak kar elde edebilecektir.

Bu sözleşmeler halk arasında ”kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinir. Ayrıca ”taşınmaz satışı ve inşaat sözleşmesi” veya ”kat yapımı sözleşmesi” olarak da adlandırılmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ne olduğu, Borçlar Kanunu 470. maddedeki eser sözleşmesinin tanımından anlaşılmaktadır. Buna göre, yüklenici bir eser meydana getirmekte; iş sahibi de bunun karşılığında bir bedel ödemektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de bir tarafı yüklenici, diğer tarafı arsa sahibi olmak üzere bir anlaşma yapmalarına dayanır. Yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerindeki belli payların mülkiyetini alır ve bunun karşılığında bağımsız bölümlerin inşaatı suretiyle bütünlük arz eden bir bina yapma borcu altına girer. 

Tapu Sicili Tüzüğü 47. madde ve Medeni Kanun 1009’a göre, şerh edilebilecek kişisel haklar arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de yer alır. Şerh edilen kişisel hakkın ayni etkisi bulunmaktadır. Bu haklar şerh edilmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmektedir. Bu sayede, tapu siciline yüklenici adına lehine kat karşılığı inşaat hakkı olduğu şeklinde şerh verilebilir. Taraflar bu şerhi kendi aralarında feshetmedikçe bu şerhin kaldırılması talep edilemez.

Burada yüklenici olan müteahhittin asli borcu inşaat yaparak bağımsız bölümleri devretmek olmakla birlikte tek borcu bu değildir. Ayrıca, inşaat işinin gerektirdiği sadakat ve özen borcuna uymak, işi bizzat yapmak, işçileri ve projeyi yönetmekle yükümlüdür. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi olan kişinin hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Arsa sahibi, yüklenicinin muhatabı olan iş sahibidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel hakkı, yüklenicinin kendisinden edineceği belli paylara karşılık bütünlük arz eden bir binayı ve bağımsız bölümlerini teslim almaktır. Yüklenici, bağımsız bölümleri yapmayı taahhüt etmekte ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına düşenleri ona devretmek zorundadır. Bunun dışında arsa sahibinin bir diğer hakkı da yüklenici tarafından inşa edilen binanın İmar Kanunu’na ve tarafların aralarında yaptığı sözleşmeye uygun olmasıdır. 

Arsa sahibinin yükümlülükleri ise, arsayı yükleniciye teslim ve belirli bir payı devir borcu altında olmasıdır. Yüklenicinin edimi yerine getirmesi karşılığında arsa sahibi, yüklenicinin payını devretme borcu altındadır. Bilindiği üzere arsa sahibi bu inşaatın yapılması için para ödemez, arsa payı devreder. Bu sebeple bu sözleşmenin konusu arsa payıdır. Yani, bir arazi parçasıdır. Söz konusu arazi parçasının tapulu olması gerekmez, yalnızca sözleşmenin amacına ve ilkelerine elverişli olması yeterlidir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Sözleşmenin şekli; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için, payların devri taahhüdünün TMK m. 706, Tapu K. m. 26 ve Noterlik K. m. 60 hükümlerine uygun olarak noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Ayrıca, taşınmaz payı devir borcu ve inşaat yapma borcu da resmi şekilde yapılmalıdır.

Arsa sahibinin arsa payını devir borcu altına girmesi; Arsa payını devir borcu, eser sözleşmelerindeki iş sahibinin ücret ödeme borcuna karşılık gelmektedir. Arsa sahibinin bağımsız bölümler üzerinde kendi payına düşen haricinde yüklenici üzerine bırakacağı payı devretme borcu altına girmesi bir geçerlilik şartıdır. 

Yüklenicinin inşaat yapma borcu altına girmesi; Aynı eser sözleşmesindeki eser meydana getirme borcu gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de yüklenicinin bağımsız bölüm inşa etme borcu bulunması da bir geçerlilik şartıdır.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında anlaşma bulunması; Yüklenici, arsa sahibine ilgili arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek bir bina yapmayı taahhüt eder. Bu sözleşmenin hüküm doğurabilmesi için tarafların iradesinin uyuşması ve sözleşmenin asli unsurları üzerinde anlaşmış olmaları gerekir. İleride doğacak herhangi bir uyuşmazlıkta sözleşmede boşluk olması durumunda taraf iradelerinin amaçladıkları esasa uygun olarak sözleşmenin yorumlanması gerekecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Arsa payı inşaat sözleşmesinin feshi 2 şekilde mümkündür. Bunlar; Tarafların anlaşması ile sona erme veya mahkeme kararı ile fesih. 

• Tarafların anlaşması suretiyle fesih; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de hukukumuzdaki her sözleşme gibi bütün borçların ifa edilmesiyle sona ermektedir. Tarafların anlaşması suretiyle sözleşmenin sona ermesi de mümkündür.  
• Mahkeme kararıyla fesih; taraflardan birinin sözleşmeyi feshetmede onay vermemesi durumunda mahkeme kararıyla fesih yoluna gidilmesi gerekir. Çünkü, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tek taraflı irade beyanıyla fesih mümkün değildir. 

Arsa sahibinin fesih sebepleri:

• Yüklenicinin temerrüde düşmesi sonucu fesih
• Yüklenicinin inşaatı zamanında yetiştirememesi sonucu fesih
• İnşaatın ayıplı olması nedeniyle fesih
• Tazminat karşılığı fesih

Yüklenicinin fesih sebepleri: 

• Öngörülemeyen sebeplerin varlığı durumunda fesih
• Arsa sahibinin borçlu temerrüdüne düşmesi sonucu fesih 
• Arsa sahibinin alacaklı temerrüdüne düşmesi sonucu fesih 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ileriye veya geriye etkili şekilde feshedilebilir. Geriye etkili fesih, tarafların malvarlıklarını mümkün olabildiğince sözleşmenin ilk yapıldığı andaki haline getirmeleridir. Bu durumda karşılıklı olarak ifa edilmiş edimler tespit edilir ve uygun olduğu ölçüde aynen ifa veya nakden ifa edilir. Bir başka ifadeyle, sözleşme ilk kurulduğu andaki duruma döndürülmeye çalışılır. Tabi burada önem arz eden husus, inşaatın %90 seviyesinde tamamlanmamış olmasıdır. Feshin geriye etkili olması durumunda taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerince tazminat hakkını isteyebilir.

İnşaatın tamamlanma oranı %90 ve üzeri olması halinde, sadece ileriye etkili olarak sözleşmenin feshi mümkün olur. İleriye etkili fesihte yüklenicinin bir bedel kazanımı söz konusudur. Yüklenicinin tamamladığı inşaat oranı tespit edilerek bir bedele hükmedilir.

Yargıtay 23. HD, 29.04.2014, 132/3297 sayılı kararında; fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik ve bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış gibi hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak ifa ettikleri edimlerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafından istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesih farklı sonuçlar doğurur. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de talep eder. Ancak akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzerinde bir orana ulaşmış olmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunla düzenlenmediği için atipik (isimsiz) bir sözleşmedir. İsimsiz sözleşmelerden çift tipli karma sözleşmeler (karışık muhtevalı sözleşme) altında yer almaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ani edimli, ivazlı, çift tipli karma sözleşmelerdir. 

• Çift tipli sözleşme olması; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz satışı ve eser sözleşmelerinin unsurlarının bir araya gelmesiyle karma bir nitelik kazanır. İki sözleşme tipine ait unsurların tümünün varlığı gerekmektedir. 
• Ani edimli sözleşme olması; Edimin ifası ile borç sona ermektedir. Burada alacaklının menfaati, iş görme faaliyeti sonucu meydana getirilen inşaata bağlıdır.
• İvazlı ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması; Tarafların ikisinin borç altında olduğu sözleşmelerdir. Arsa sahibi, arsa paylarını yükleniciye devir borcu altındayken; yüklenici de bağımsız bölüm inşa etme ve devretme borcu altındadır. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Masrafı Ne Kadar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde düzenlenmeyen sözleşmeler geçersiz kabul edilir. Dolayısıyla bu bir geçerlilik şartıdır.

Noterler, taşınmaz satış sözleşmesi düzenledikleri durumlarda, ilgili taşınmazın satış değerinin binde 1’i oranında noterlik ücreti alırlar. Ancak bu ücret taşınmazın değerine göre 500 TL’den az ve 4000 TL’den fazla olamaz. Bu değerler, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan olunan yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılıp uygulanır. Noterler, yaptıkları taşınmaz satış sözleşmelerinden belirtilen ücret dışında herhangi bir noterlik ücreti alamazlar. 

”Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Esas ve Usul Hakkında Yönetmelik” uyarınca da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde noterler tarafından uygulanacak esas ve usuller belirtilmiştir.  

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Avukatın Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukukumuzda tip serbestisinin bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Fakat, sözleşmede arsa sahibinin arsa payını devir borcu resmi şekle bağlı iken; yüklenicinin inşaat yapma borcu şekle tabi değildir. Bu çelişkinin varlığı, bu sözleşmelerde birçok hukuki sorunla karşı karşıya kalınmasına yol açmaktadır. Ayrıca dava açmak suretiyle sözleşmenin feshi isteniyorsa, görülecek davanın tüm ayrıntılarına hakim olmak gerekecektir. Bu tür uyuşmazlıklarda bir avukatın yardımı ile tarafların hak ve menfaatini koruması sağlanmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda çok büyük maddi zararlar meydana gelebilmektedir. Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatların hukuki bilgisinden yararlanmakta fayda vardır. 

İlginizi Çekebilir; İzmir Gayrimenkul Avukatı