Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler? Kiraya verenin kiracıyı çıkarmakta haklı bir sebebi bulunduğu takdirde, kiracıya ihtarname çekerek, resmi kanallar vasıtasıyla bilgilendirme yapma yükümlülüğü altındadır. Zira kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler arasında yer aldığından tarafların fesih bildirimi veya tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmek istemeleri durumunda, bu beyanlarını belli sürelere uyarak gerçekleştirmeleri yasa gereğidir.
Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler?
Kiraya veren kanun ile bellirlenen sürelere uyarak ihtarname çektikten sonraki süreç şu şekilde ilerler; öncelikle kiracının ihtarnamede belirlenen süre içinde kiralanan taşınmazı boşaltması durumunda herhangi bir sorun ortaya çıkmayacağından bu ihtimali burada değerlendirmede bir fayda görmüyoruz. Kiracı belirlenen süre içerisinde kiralanan taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren somut olayın özelliklerine göre daha önce belirtmiş olduğumuz tahliye sebeplerinden hangisi gerçekleşmişse ona göre tahliye davası açabilecektir. Örneğin kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açması ihtimalinde, davanın kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir, fakat sürenin bitiminden önce kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle yenilemek istemediğini bildirmişe, artık kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay geçmiş olsa da gereksinme nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Söz konusu hüküm şu şekildedir:…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. En geç bir ay içinde çekilen ihtar, davanın yıl sonuna kadar açılabilmesi hakkı verir (TBK m. 353). Bu yapmış olduğumuz açıklamalar belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından geçerli olacaktır. Eğer, konut kirası belirsiz süreli ise, o zaman kiraya verenin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m. 350).
İhtarname Çekildikten Sonra Kiracı Ne Zaman Çıkar?
İhtarname çekilmesi işlemi, kiracının kiraya verenin tahliye amacını öğrenmesi ve buna karşı koyabilecek savunmaları var ise buna hazırlık yapması yok ise de makul bir süre içinde kiralanan taşınmazı tahliye etmesi amacıyla yapılır. Buna göre kiracının, kiraya veren tarafından kiralananı boşaltması (tahliye etmesi) amacıyla çekilen ihtarnamesine karşılık iki şekilde davranması ihtimal dahilindedir. Birinci ihtimalde kiracının söz konusu ihtarnamede belirtilen tahliye sebeplerine karşı koyabileceği defileri bulunmaması nedeniyle kiralanan taşınmazı herhangi bir engel çıkarmadan boşaltması durumudur.
Bu durumda ortaya herhangi bir uyuşmazlık çıkmayacağından bir problem doğmayacaktır. İkinci ihtimalde ise kiracı, kiraya verenin ihtarnamede belirtiği tahliye sebebine karşı koyabilecek bir defisi bulunduğunu düşünüyor ise, kiralananı boşaltmaz ve kiraya verenin dava yoluna başvurmasını bekler. Kiraya veren ikinci ihtimalin gerçekleşmesi durumunda ihtarnamesinde belirttiği sebeplere dayanarak tahliye davası açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini gerçekleştirebilir. Açılan tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması durumunda kiracı tahliyeyi gerçekleştirmek zorunda kalacaktır.
Lakin kiracı söz konusu tahliye kararını istinaf ettirmek isterse durum ne olacaktır? Bu soruya kanunda bir cevap bulmak mümkün olmasa da Yargıtay söz konusu sorunu şu şekilde çözüme bağlamıştır: TBK 315 uyarınca açılan davada tahliyeye karar verilir ve bu tahliye kararı akabinde icra yoluyla ödeme emri gönderilirse İİK 36-37 uyarınca yedi gün içinde kiracının kiralananı teslim etmesi istenir. İİK aracılığıyla gönderilen 13 örnek ödeme emirlerine itiraz üzerine icra mahkemesinin verdiği tahliye kararının tebliğinden sonra on günlük sürenin geçmesiyle, tahliye kararının tebliğinden sonra on günlük sürenin geçmesiyle, tahliye kararı henüz kesinleşmemiş olsa bile infaz edilir, yani tahliye gerçekleştirilir.
Her iki durumda da kiracı, tahliye kararı hakkında istinaf yoluna başvurmuşsa temyiz merciinden İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını (tahliyenin gerçekleşmesinin durdurulmasını) isteyebilir; üç aylık kira tutarı kadar (4.12.1957 tarihli 10/25 sayılı YİBKRG) teminat icra dairesine yatırıldığı takdirde icranın geri bırakılmasına karar verilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde kiraya verene, kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilme imkânı sağlanmıştır. Kiracı kira bedelini aksatmadan düzenli bir şekilde ödüyorsa kiraya veren bu nedene dayanarak tahliye davası açamayacaktır. Lakin yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, kira sözleşmesi on uzama yılını doldurmuş ise kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebepsiz şekilde sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun dışında kiraya veren fesih ile sona erme yanında tahliye davası açmak suretiyle hâkimin vereceği tahliye kararı ile de sona erdirme hakkına sahip bulunmaktadır. Lakin burada belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebeple tarafların kendi aralarında anlaşarak kanunda belirtilen tahliye sebepleri dışında yeni tahliye sebepleri yaratılması mümkün değildir. Lakin önemle belirtmek gerekiriz ki, sınırlı sayıda olma durumu, TBK 339 vd. ile belirtilen özel hükümlere aykırı olmayan genel hükümlere (TBK 299 vd.) dayalı fesih hakkının kullanılmasını da engellemez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri (TBK m.350 vd.), kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebepler sistematik olarak temelde ikiye ayrılmıştır. Nitekim TBK 350 hükmünün üst başlığında “kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle”, TBK 352 üst başlığında ise “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” şeklinde açıkça ifade edilmiştir. Söz konusu tahliye sebeplerini kiracı nasıl çıkarılır adlı makalemizde detaylı bir şekilde açıklamış bulunmaktayız.