Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler?

Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler? Kiraya verenin kiracıyı çıkarmakta haklı bir sebebi bulunduğu takdirde, kiracıya ihtarname çekerek, resmi kanallar vasıtasıyla bilgilendirme yapma yükümlülüğü altındadır. Zira kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler arasında yer aldığından tarafların fesih bildirimi veya tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmek istemeleri durumunda, bu beyanlarını belli sürelere uyarak gerçekleştirmeleri yasa gereğidir.

İlgili sayfa: izmir kira davası avukatı

Kiracıya Noterden İhtarname Çektikten Sonra Ne Yapılmalı?

Kiracıya noterden ihtarname çektikten sonra, ihtarnamenin muhataba ulaşmasından sonra ihtarnamede öngörülen süre içerisinde ihtar konusunu oluşturan eylem yerine getirilmezse hukuki yollara başvurulmaktadır. İhtarnamedeki beyanlar ileride açılması olası bir dava sürecinde taraflar arasında bağlayıcı olmaktadır. Bazı durumlarda kiraya veren tarafından, kiracıya ihtarname çekilmesi şarttır. 

Kiraya verenin, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte yapılması gerekenler bakımından, ihtarnamenin nasıl hazırlandığı ve içeriğinin ne şekilde doldurulduğu önem arz etmektedir. Kiracıya ihtarname çektikten sonraki süreçte, kiraya veren kişi belirtilen sürelere dikkat edilmelidir. Farklı durumlarda ihtarname çekilmesine birkaç örnek verelim. 

• İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliye edilmesinde, kiraya veren tarafından ihtarname çekildikten sonraki süreç, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda tahliye davası yoluna başvurulabilmektedir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise her altı ay bir kira dönemi sayılmaktadır. Kiracıya, altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiraya veren tarafından ihtarname çekilmelidir. Bu ihtarnamede kiracıya tahliye için belirli bir tarih verilmeli ve ilgili tarihin gelmesinden sonra bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Kira ödemeyen kiracıya, ihtarname çekildikten sonra kira bedelini ödemesi için en az otuz gün süre verilmelidir. Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte, otuz günlük sürenin geçmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde kiracı belirlenen kira bedelini öderse sorun ortadan kalkacaktır. Eğer kiracı bu sürede kira bedelini ödemezse artık tahliye davası açmak mümkündür.
• Kiraya verilen malın el değiştirmesi durumunda kiracı tahliye edilirken, yeni malik, kiraya verilenin maliki olduktan sonraki bir ay içerisinde kiracıya ihtarname çekilmelidir. Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte, kiraya verilenin yeni maliki, malik olduğu günden itibaren altı ayın geçmesi beklenmektedir. Altı ayın sonunda kiracı evden çıkmıyorsa artık tahliye davası açmak mümkündür.

Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler?

Kiraya veren kanun ile bellirlenen sürelere uyarak ihtarname çektikten sonraki süreç şu şekilde ilerler; öncelikle kiracının ihtarnamede belirlenen süre içinde kiralanan taşınmazı boşaltması durumunda herhangi bir sorun ortaya çıkmayacağından bu ihtimali burada değerlendirmede bir fayda görmüyoruz. Kiracı belirlenen süre içerisinde kiralanan taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren somut olayın özelliklerine göre daha önce belirtmiş olduğumuz tahliye sebeplerinden hangisi gerçekleşmişse ona göre tahliye davası açabilecektir. Örneğin kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açması ihtimalinde, davanın kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir, fakat sürenin bitiminden önce kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle yenilemek istemediğini bildirmişe, artık kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay geçmiş olsa da gereksinme nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Söz konusu hüküm şu şekildedir:…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. En geç bir ay içinde çekilen ihtar, davanın yıl sonuna kadar açılabilmesi hakkı verir (TBK m. 353). Bu yapmış olduğumuz açıklamalar belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından geçerli olacaktır. Eğer, konut kirası belirsiz süreli ise, o zaman kiraya verenin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m. 350). 

İhtarname Çekildikten Sonra Kiracı Ne Zaman Çıkar?

İhtarname çekilmesi işlemi, kiracının kiraya verenin tahliye amacını öğrenmesi ve buna karşı koyabilecek savunmaları var ise buna hazırlık yapması yok ise de makul bir süre içinde kiralanan taşınmazı tahliye etmesi amacıyla yapılır. Buna göre kiracının, kiraya veren tarafından kiralananı boşaltması (tahliye etmesi) amacıyla çekilen ihtarnamesine karşılık iki şekilde davranması ihtimal dahilindedir. Birinci ihtimalde kiracının söz konusu ihtarnamede belirtilen tahliye sebeplerine karşı koyabileceği defileri bulunmaması nedeniyle kiralanan taşınmazı herhangi bir engel çıkarmadan boşaltması durumudur.

Bu durumda ortaya herhangi bir uyuşmazlık çıkmayacağından bir problem doğmayacaktır. İkinci ihtimalde ise kiracı, kiraya verenin ihtarnamede belirtiği tahliye sebebine karşı koyabilecek bir defisi bulunduğunu düşünüyor ise, kiralananı boşaltmaz ve kiraya verenin dava yoluna başvurmasını bekler. Kiraya veren ikinci ihtimalin gerçekleşmesi durumunda ihtarnamesinde belirttiği sebeplere dayanarak tahliye davası açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini gerçekleştirebilir. Açılan tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması durumunda kiracı tahliyeyi gerçekleştirmek zorunda kalacaktır.

Lakin kiracı söz konusu tahliye kararını istinaf ettirmek isterse durum ne olacaktır? Bu soruya kanunda bir cevap bulmak mümkün olmasa da Yargıtay söz konusu sorunu şu şekilde çözüme bağlamıştır: TBK 315 uyarınca açılan davada tahliyeye karar verilir ve bu tahliye kararı akabinde icra yoluyla ödeme emri gönderilirse İİK 36-37 uyarınca yedi gün içinde kiracının kiralananı teslim etmesi istenir. İİK aracılığıyla gönderilen 13 örnek ödeme emirlerine itiraz üzerine icra mahkemesinin verdiği tahliye kararının tebliğinden sonra on günlük sürenin geçmesiyle, tahliye kararının tebliğinden sonra on günlük sürenin geçmesiyle, tahliye kararı henüz kesinleşmemiş olsa bile infaz edilir, yani tahliye gerçekleştirilir.

Her iki durumda da kiracı, tahliye kararı hakkında istinaf yoluna başvurmuşsa temyiz merciinden İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını (tahliyenin gerçekleşmesinin durdurulmasını) isteyebilir; üç aylık kira tutarı kadar (4.12.1957 tarihli 10/25 sayılı YİBKRG) teminat icra dairesine yatırıldığı takdirde icranın geri bırakılmasına karar verilir.

İlgili sayfa: izmir avukat

 Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde kiraya verene, kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilme imkânı sağlanmıştır. Kiracı kira bedelini aksatmadan düzenli bir şekilde ödüyorsa kiraya veren bu nedene dayanarak tahliye davası açamayacaktır. Lakin yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, kira sözleşmesi on uzama yılını doldurmuş ise kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebepsiz şekilde sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bunun dışında kiraya veren fesih ile sona erme yanında tahliye davası açmak suretiyle hâkimin vereceği tahliye kararı ile de sona erdirme hakkına sahip bulunmaktadır. Lakin burada belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebeple tarafların kendi aralarında anlaşarak kanunda belirtilen tahliye sebepleri dışında yeni tahliye sebepleri yaratılması mümkün değildir. Lakin önemle belirtmek gerekiriz ki, sınırlı sayıda olma durumu, TBK 339 vd. ile belirtilen özel hükümlere aykırı olmayan genel hükümlere (TBK 299 vd.) dayalı fesih hakkının kullanılmasını da engellemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri (TBK m.350 vd.), kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebepler sistematik olarak temelde ikiye ayrılmıştır. Nitekim TBK 350 hükmünün üst başlığında “kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle”, TBK 352 üst başlığında ise “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” şeklinde açıkça ifade edilmiştir. Söz konusu tahliye sebeplerini kiracı nasıl çıkarılır adlı makalemizde detaylı bir şekilde açıklamış bulunmaktayız. 

İhtarname Gelen Kiracı Ne Yapmalı?

Noterden gelen ihtarnamedeki talepler kanunda sayılan haklı bir sebebe dayanıyorsa, çekilen ihtarnamede istenen edim verilen süre içinde yerine getirilmelidir. Lakin talepler haklı bir sebebe dayanmıyorsa ihtarnameyi tebliğ aldıktan sonra ihtarnamede bir itiraz süresi öngörülmemiş ise kural olarak yedi gün içinde ihtarnameye cevap hazırlanmalıdır. Hazırlanan cevapta ihtarnameye karşı sunulacak olan itirazlar aynı şekilde noter aracılığıyla “İhtarnameye Cevap (Cevabi İhtarname)” olarak karşı tarafa iletilmelidir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye edilebilmesi için mal sahibinin kanunda sayılan haklı sebepleri olmak zorundadır. Bunlara örnek,

• Kira borcunu ödemediği için kiracının temerrüde düşmesi ve sonrasında kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilmektedir. 
• Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine esaslı bir aykırılık olması durumunda açılabilir. Esaslı aykırılıklara örnek, kiraya verilenin sözleşmede kararlaştırılan amacı dışında kullanılması verilebilir. 
• Kiraya verilende tadilat ya da yıkım gibi bir durum varsa kiracı tahliye edilebilmektedir. Bu durumun sonrasında kiracının taşınmaza yeniden daveti zorunludur. Kiracının, taşınmaza davet edilmediği durumda bir yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenmektedir.
• Kiracı, taşınmazı on yıldır kullanmaktaysa, kiraya veren haklı gerekçe ileri sürmesine gerek olmadan kiracısını tahliye edebilmektedir. Ancak kiraya verenin bu hakkını kullanılabilmesi için üç ay önceden kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. 

Belirlenen kira bedelini ödemeyip evi tahliye etmeyen kiracıya karşı, izlenecek hukuki bir yol daha vardır. Mal sahibi, kiracısına hiç ihtarname çekmeden direkt olarak icraya başvurup ‘ihtarlı ödeme emri’ gönderebilmektedir. Bu ihtarname ile hem ihtar hem icra aynı anda yapılmış olmaktadır. Kiracı yedi gün içinde ihtarnameye itiraz etmez ve otuz gün içinde de ödemeyi yapmazsa mal sahibi İcra Mahkemesi’ne yapacağı başvuru ile tahliye talep edebilmektedir.

İhtarnameden Kaç Gün Sonra Dava Açılır?

İhtarnameden kaç gün sonra dava açılacağı, çekilen ihtarnamenin sebebine bağlı olarak değişebilmektedir. İhtarname çekilme sebepleri ve dava açma sürelerine örnekler verilebilir. 

• Kiraya verilenin el değiştirmesi durumunda, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte, evin satın alındığı günden itibaren altı ayın dolması beklenmelidir. Altı ay geçtikten sonra kiracı evden çıkmıyorsa artık tahliye davası açma imkanı doğmaktadır. 
• Kiralanan taşınmaza zarar veren kiracıya, ihtar çekilerek zararın giderilmesi ve durumun eski hale getirilmesi için en az otuz günlük bir süre verilmelidir. Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte, verilen yani en az otuz günlük sürenin dolması beklenmelidir. Kiraya veren tarafından verilen sürenin dolmasına rağmen durum düzeltilmemişse kiracının tahliyesi ve zararın tazmini için dava açılabilmektedir. 
• Komşularını rahatsız etmekte olan kiracıya ihtarname gönderilir ve rahatsızlık halinin ortadan kaldırılması için en az otuz günlük bir süre verilir. Kiracıya ihtarname çekildikten sonra, ev sahibi öncelikle kiracıya verdiği sürenin geçmesini beklemelidir. Kiracıya verilen süre dolmuşsa ve komşularına verilen rahatsızlık hali devam ediyorsa artık kiracı tahliye davası açılabilmektedir.
• On yıllık kiracının tahliyesinde ihtarname gönderim süreleri, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik göstermektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise ihtarname çekildikten sonra, kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilmektedir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise on yılın olmasıyla süre tamamlanmış olmaktadır . Sürenin tamamlanmasını takip eden her altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce, kiracıya ihtarname çekilebilir. Çekilen ihtarname ile kiracıya, taşınmazı tahliyesi için tahliye tarihi verilmelidir. Tarih verilmesiyle, tahliye tarihi beklenir ve sürenin olmasıyla tahliye davası açılabilir. 

Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?

Kiracıya ihtarname çekilme zamanı, çekilecek ihtarnamenin sebebine bağlı olarak değişebilmektedir. Bu hususta hak kayıpları yaşanmaması için kira konusunda uzman bir avukata danışılmalı ve avukat eşliğinde ihtarname çekilmelidir. Yine de konuyla alakalı birkaç örnek verilebilir.

• Kiraya verenin kendisi, eşi, alt ya da üst soyunun ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istemesinde ihtarnamenin çekilmesi kiranın belirli süreli ya da belirsiz süreli olmasına bağlı olarak değişmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda kiracı tahliyesi için dava açılabilmektedir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise her altı ay bir kira dönemi kabul edilmektedir. Altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ihtar çekilmelidir.
• Kiraya verilen malın el değiştirmesi durumunda, yeni malikin yani malı satın alan kişinin kendisi alt ya da üst soyunun ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istemesinde, evi satın aldıktan sonraki bir ay içerisinde kiracıya ihtarname çekmelidir. 
•  Kiraya veren ile kiracının, kira bedeli üzerinde anlaşamaması durumunda, kira tespit davası açılacağı zaman, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya ihtar çekilmelidir. Aksi takdirde, belirlenecek olan kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.