Kiracı Nasıl Çıkarılır ?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’muzda kiraya verenin kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabileceği durumlar sınırlı bir biçimde hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Buna göre kiraya veren kira sözleşmesini eğer ki tahliye davası açmasını gerektiren haklı bir sebebi bulunmuyorsa, 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir gerekçe göstermesine gerek olmaksızın kanunda belirli bildirim sürelerine uymak kaydıyla kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir.

Okumanızda Fayda Var: Kiracı Hakları

Bunun dışında kiraya verene tanınan bir diğer hak olarak kiracının tahliye davası açılarak çıkarılabileceği durum söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu, sona erme sebeplerini fesih ile sona erme yanında tahliye davası, daha doğru bir ifadeyle hâkimin vereceği tahliye kararı ile sona erdirme seçeneğini ayrı ve yerinde olarak TBK 350 vd. hükümleri çerçevesinde düzenlemiştir. Burada belirtilen tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) belirtilmiş olup, taraflarca sözleşmede yeni tahliye sebepleri yaratılamaz. Söz konusu tahliye sebepleri şunlardır;

• Kiraya verenin konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kiracı tahliyesi davası açması: TBK 350/1, b1. hükmüne göre, kiracı kendisine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma ihtiyacı varsa, kiracıya karşı süresinde tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır, 
• Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açması: kiracının oturmakta olduğu taşınmazı daha sonra bir başkası edinirse, yeni malik ancak gereksinimi var ise kiracıyı çıkarabilecektir,
• Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açması: kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise, 
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açılması (TBK 352/2),
• Kiracının yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi (tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye davası açılması,
• Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması (TBK 352/2),
• Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 356).

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’muz kullandırma amacı taşıyan sözleşme türlerinden biri olan kira sözleşmelerini düzenlerken, ekonomik olarak daha güçsüz durumda olduğu karinesiyle kiracıyı koruyucu düzenlemeler barındırmaktadır. Buna karşın kiraya verenin ekonomik menfaatlerini de göz ardı etmemiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılmışsa; genel hükümlerden (TBK m.300, 327) farklı olarak, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Yapılan kira sözleşmesinin sonunda sözleşmeyi feshetme hakkı kiracıya verilmiştir.

Kiracı kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu tür sözleşmelerde (konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri) ev sahibi, yalnızca kiracının süre bitiminde, yasada sayılan bazı nedenler (kira bedelinin ödenmesinde temerrüt veya akde aykırı davranışlar vb.) olmadıkça, sırf sözleşme süresinin sona erdiği nedenine dayanarak ve yalnızca feshi ihbarla sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak 2012 yılında yürürlüğe girmiş bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiraya verene yeni tanınan hak gereği, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her sözleşme senesinin sona ermesinden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun dışında Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verene tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanınmış bulunmaktadır. Tahliye davası açabilme şartlarını Kiracı Nasıl Çıkarılır başlığı altında detaylı bir şekilde belirtilmiştir. 

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılmışsa (örneğin 1 yıllık bir süre belirlenmişse), sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermeyecektir. Zira kanun koyucu burada sadece kiracıya sözleşme süreninin bitimini sebep göstererek sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Kiracının da bu hakkını belli sürelere uyarak kullanması gerekir. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce taşınmazı boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. Bildirmediği takdirde ise kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır.

Örneğin kiraya veren ile kiracı 16/01/2021 yılında 1 yıl süreli kira sözleşmesi yaptıkları takdirde, sözleşme süresinin bitim tarihi olan 16/01/2022 tarihinden en az on beş gün önce yani, 01/01/2021 tarihinde, taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmelidir. Bu tür belirli süreli kira sözleşmelerinde, yalnızca kiracıya sözleşmenin süresinin bitiminde kira sözleşmesini sona erdirebilme imkânı verilmiştir, kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın sözleşmeye son verebilecektir.