Kiracı Tahliyesi

Kiracı Tahliyesi 2023 Kiracıyı Çıkarma Dava Süreci, Kiracı Nasıl Tahliye Edilir, Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer, Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir konulu içeriğimizle sizlerleyiz. Kiracı Tahliyesi kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi kiracıyı kiralanandan tahliye etmek için yeterli neden değildir.

Kiracı Tahliyesi Nedir ?

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir sebeple taşınmazdan hukuki yollarla tahliye edilmesine kiracı tahliyesi denir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan kiracıdan kaynaklı sebeplere dayanılarak çıkartılabilir. Kiracıyı tahliye etmek çeşitli yollarla sağlanabilir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi bu yollardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin, doğrudan kiracıyı tahliyesine ilişkin haller madde 347 ve devamında yer alır ve iki ana başlıkta düzenlenmiştir. Bu başlıklar, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle yani bildirim yoluyla ve dava yoluyla yani Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve devamında düzenlenen tahliye sebeplerinin ortaya çıkması nedeniyle tahliyedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine (m. 229 vd.) tabi kira sözleşmelerine “olağan kira sözleşmeleri”, özel hükümlerine (m.339 vd.) tabi kira sözleşmelerine ise “konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi” denilmektedir. Olağan kira sözleşmelerinde konut ve çatılı işyeri kirasının sona erme nedenleri uygulanmaz. Belirli süreli kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’na göre kural olarak sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer (TBK m. 300/2. 27/1). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi gereğince hem kiracı hem de kiraya veren, karşı tarafa bildirim yoluyla vereceği sürenin sonunda sözleşmeyi feshedebilir. 

Kiracı Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerini fesih ile sona erme yanında gerekli durumlarda kiracı tahliyesi davası yolu ile sona erdirme imkanını tanımıştır. Söz konusu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. hükümleri çerçevesinde düzenlemiştir. TBK’da düzenlenen tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) belirtilmiştir. Taraflarca sözleşmede yeni tahliye sebepleri yaratılması mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri (TBK m. 350 vd.), kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebepler sistematik olarak temelde ikiye ayrılmıştır. Aşağıda belirttiğimiz Kiracı Tahliyesi sebepleri yeri geldiğinde ayrıntılı bir şekilde açıklanacaktır;

1- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

• Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının konut gereksinimi (mesken ihtiyacı) nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının işyeri gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesine dayalı kiracı tahliyesi davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Yeni malikin ve kanunda sayılan yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası (TBK m. 351/1)

2- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler 

• Kiracının yazılı Kiracı Tahliyesi güvencesi (taahhüdü) nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/1)
• Kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye davası (TBK m. 352/2)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/3)

Kiracı Nasıl Çıkarılır 2023

Kiraya veren, kira sözleşmesini temelde iki şekilde sona erdirebilir. İlk hal kira sözleşmesini fesih (bildirim) yolu ile sona erdirme biçimde karşımıza çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu gerek kiracıya gerekse kiraya verene, belirli durumlarda, tek yanlı olarak sözleşmeyi sona erdirme (feshetme) yetkisi tanımıştır. İlgili sona erme sebepleri, konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri içinde, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan TBK özel hükümlerine (TBK m. 339 vd.) aykırı düşmedikçe geçerli olacağını kabul etmek mümkündür. 

1- Kiraya Verenin Sona Erdirme (Fesih) Hakkı ve Nedenleri;

a- Kiracının sözleşmeye uymaması nedeniyle fesih

b- Kiracının iflası nedeniyle fesih

c- Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 333)

d- Önemli nedenlerle fesih 

e- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih 

2- Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı ve Nedenleri;

a- Kiraya verenin sözleşmeye uymaması nedeniyle fesih

b- Önemli nedenler dolayısıyla fesih

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere saymış olduğumuz fesih nedenleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri sözleşmelerine uygulanabilir. Yeter ki Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bulunan konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak özel hükümler ile çatışmasın. Zira hukukun genel ilkelerine göre bir konuda hem genel bir hüküm hem de özel bir hüküm bulunduğu takdirde özel hükmün uygulanması gerekir. 

Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırıldığı durumlarda, yukarıda da belirtmiş bulunduğumuz genel hükümlerden (TBK m. 300, 327) farklı olarak, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Burada sadece kiracıya yenilememe hakkı verilmiş olup, kiracı da bu hakkını belirli sürelerde kullanmalıdır. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır (TBK m. 347/1 c.1).

Bu tür sözleşmelerde, yalnızca kiracının süre bitiminde sözleşmeyi bildirimle sona erdirme hakkı vardır. Kiraya veren ise kural olarak süre bitiminde, yasada sayılan bazı nedenler (kira parasında gecikme (temerrüt) veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı vs.) olmadıkça, sözleşme süresinin bitimine dayanarak ve yalnızca feshi ihbarla sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1 c.2). 

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1 c.3). 

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında fesih bildirimi yoluyla sona erdirme, sadece kiracıya tanınmıştır. Kiracı genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2-3). 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu’na göre gereksinim nedeniyle ya da kiracının kirayı ödemede temerrüde düşmesi gibi hallerde tahliye davası açabilmektedir. Yani bu demek oluyor ki eğer ev sahibi kendisi aciz duruma düşerek, ikamet ettiği ev veya dairesini elinden çıkarmak zorunda kaldığı durumlarda, kendisine ait başka ikamet edeceği mülkiyetinin bulunmaması halinde, daha öncesinde kiraya vermiş olduğu taşınmazın tahliyesini kiracıdan isteyebilir.

Eğer kiracı bunda direnirse, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur. Ya da ev sahibi bakmakla yükümlü olduğu alt soy, üst soy illiyet bağı bulunan kimselerin konut ihtiyacını karşılamak için de kiraya vermiş olduğu konutunun tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Üst soy anne ve babayı, alt soy çocuk ve torunları ifade etmektedir, bunların dışındaki kişiler için gereksinim nedeni ile tahliye davası açılamaz.

Kiracının bu tahliye talebine direnmesi durumunda da ev sahibi tarafından tahliye davası açılır. İhtiyaç nedeniyle açılan kira tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna göre 4 ile 6 ay gibi sürede karara bağlanmaktadır. İhtiyaç nedeniyle kira tahliye davasında, mahkeme kararına dayanılarak tahliye edilen taşınmaz, ev sahibinin kendisi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler, alt soy ve üst soydan biri dışındaki kimselere kiraya verilemez. 

Kiracıya İhtarname Ücreti 2023

Noterlik Kanunu Yönetmeliği 98’inci maddesi ihtarnameyi, kişilerin her türlü hukuki işlemlerde muhatabına kanun, sözleşme vb.den doğan hak ve isteklerini yazılı şekilde bildirmesi veya haber vermesi için yapılan işlemler olarak tanımlamıştır. İhtarnameler faks, e-posta gibi yollar ile gönderilebileceği gibi kimi zaman da zorunlu bir yol olan ya da ispatı diğer yollara göre daha kolay olan noter aracılığı ile de gönderilebilir.  Noterden ihtarname ispatı ve garanti olması bakımdan önem arz etmektedir.

Kiracıya ihtarname gönderme ücretleri ihtarnamenin sayfa sayısına ve eklerine göre belirlenmektedir. Bu husus istemin en kısa ve net bir şekilde maddi ve yasal gerekçelere yer verilerek yazılmasında ücret konusu ile alakalı avantaj sağlayacaktır. Buna göre de noterden ihtarname çekme ücreti için ortalama 155 TL ile 1.000 TL arasında fiyat vermek mümkündür. 

İhtarnameyi avukat aracılığı ile oluşturmak isterseniz noter ücretinin yanında avukatlık ücreti ortaya çıkmaktadır. 2023 yılında kiracıya ihtarname çekmek için İzmir ilinde avukatlar ortalama 3.500 TL vekalet ücreti talep etmektedirler. 2023 yılında noter masrafları ile berber ortalama 4.000 TL’ye avukat yardımı ile kiracıya ihtarname çekebilirsiniz.

Kiracıya Evden Çıkarmak İçin İhtarname Ne Zaman Çekilir?

Kiracıyı evden çıkarmaya yönelik ihtarname çekme zamanları sözleşme türüne ve bazı durumlara göre değişkenlik göstermektedir. Örneğin kira sözleşmesi belirsiz süreli yapılmış ise, ev sahibinin kiracıya kira sözleşmenin sona erme tarihinden üç ay önce yazılı bildirim yapması gerekmektedir. 

Kiralananı sonradan edinen yeni malik için ise, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, yeni malik taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceğini kiracıya yazılı olarak ihtarname ile bildirmelidir. Yeni malik, bu bildirimin yapılması şartı ile ancak altı ay sonrasında tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için herhangi bir ihtarname çekme şartı öngörülmemiştir.  Ev sahibi ihtarname çekmeden kiracıya sözleşme sonra erdikten bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Kiracı tahliye davası basit yargılama usulü ile görüldüğünden diğer davalara göre daha kısa sürede sonuçlanmaktadır. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar özellikle son yıllarda kira bedellerinin fahiş bir şekilde artması sonucu, yargının dava yükünün önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Bunun sonucu olarak da kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü için gereken süre artmış bulunmaktadır.

Dava sayılarının artması ile Sulh hukuk mahkemelerinin ilgili davaların çözümü için daha fazla emek sarf etmesi gerekmiştir. Pek tabi ilgili davaların bir avukatın vekaletinde takip edilmesi de söz konusu uyuşmazlıkların ne kadar sürede çözüleceğini önemli şekilde etkilemektedir. Örneğin bir izmir avukat aracılığı ile takip edilen işlerde kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan kiracı tahliyesi davaları yaklaşık olarak 300 gün içinde sonuçlandırılabilir. Kişilerin bizatihi kendilerinin takip ettiği işlerde bu süre 1.5, 2 yıl sürebilmektedir.

Bu açıdan gerek Kiracı Tahliyesi davası açılması hususunda gerekse kira sözleşmelerinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar bakımından bir avukattan hukuki destek alınması hem mahkemelerin iş yükünün azaltılması hem de kişilerin hak kaybı yaşamadan davalarını en kısa sürede sonuçlandırabilmeleri bakımından oldukça önemlidir. 

Kiracıya İhtar Çekme Nasıl Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 hükmüne göre: “kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, kiracı tahliyesi davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” 

TBK 352/2 hükmünde düzenlenen iki haklı ihtara dayalı kiracı tahliyesi davası koşulları şu şekildedir;

• Kiracıya iki yazılı ihtar yapılmış olmalıdır. İhtar yazılı olmak kaydıyla, mektup, telgraf veya icra dairesinden gönderilecek ödeme emri aracılığıyla yapılabilir. 
• İhtarlar haklı olmalıdır. 
• İhtarlar bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmalıdır. 
• İhtarda belli hususların belirtilmesi gerekir. 
• İlgili nedene dayanılarak açılacak olan davanın, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir. 

İhtar yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarın noter kanalıyla yapılması şart değilse de ispat açısından kolaylık sağlar.

Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl Devam Eder?

Kiracıya yukarıda belirttiğimiz aşamalar takip edilerek, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerinde yapılan haklı ihtarlardan sonra kiracı halen kira bedelini ödemez ise, kiraya veren TBK 352/2 hükmünde düzenlenen iki haklı ihtara dayalı kiracı tahliyesi davasını açabilme olanağına kavuşacaktır.

Bu dava ile birlikte, yukarıda da belirttiğimiz üzere iki haklı yazılı ihtarın yapılmış olduğunu ispat ederek kiracıdan kiralanan taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu2nun 352/2 hükmünde sadece kira bedelinden söz edildiği için yan giderlerin ödenmemesi, iki haklı ihtara esas olmaz. 

Aynı şekilde kira parasının ödeme zamanı sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa bile, kiracının uzun süre ve farklı zamanlarda yaptığı ödemelere kiraya verenin karşı çıkmaması üzerine taraflar arasında teamül oluşmuşsa, sözleşmedeki tarihe göre ödeme yapılmadığı için çekilen ihtar haklı sayılmaz. Böyle durumların varlığı halinde iki haklı ihtara dayalı olarak kiracı tahliyesi davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nda da açık bir şekilde belirtildiği üzere yapılacak olan ihtarların haklı bir nedene dayanması ilgili davanın açılabilmesi için gerekli olan koşullardan biridir. Aynı şekilde iki haklı nedene dayanılarak açılmak istenen kiracı tahliyesi davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde açılması gerektiğini yukarıda belirtmiştik. Bir ay içinde dava açılmazsa, artık bu nedene dayanılarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz. 

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

TBK m. 350/1, b.1 hükmüne göre, kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracıya karşı süresinde tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır. 

Detaylı Makale: https://mervekolman.av.tr/ev-sahibi-kendi-oturacagim-diye-kiraciyi-cikarabilir-mi/

Gereksinim (ihtiyacın), gerçek ve samimi olması, Yargıtay kararlarında aranan maddi koşuldur. Kiraya verenin bu davayı açabilmesi için kendisinin veya yasada sayılı kişilerin gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekir. Ayrıca Yargıtay bu gereksinimin zorunlu ve devamlı olmasını aramaktadır. Hangi durumlarda konut gereksiniminin gerçek, zorunlu, samimi ve devamlı olacağı konusunda kanun bir ölçüt getirmemiştir. Bu durumu tayin edecek olan kişi hakimdir.

Hâkim burada somut olay özelinde makul ölçütler geliştirerek uyuşmazlığı çözüme kavuşturur. Bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiraya veren kendi oturacağını ileri sürerek, yani kendi gereksinimi olduğu iddiasıyla kiracıya karşı kiracı tahliyesi davası açabilmesi kanun gereği mümkündür. Lakin burada ileri süreceği nedenlerin makul ve kabul edilebilir nitelikte bulunması şarttır. Zira Yargıtayın içtihatları yönünde karar veren mahkemeler burada Yargıtayın belirtmiş olduğu ölçütlere dikkat edecek, ona göre hükümlerini vereceklerdir. 

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene belli durumlarda tahliye davası açmak suretiyle kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteme hakkına sahiptir. Bu durumlar şu şekildedir;

• Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının konut gereksinimi (mesken ihtiyacı) nedeniyle Kiracı Tahliyesi davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının işyeri gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle kiracı tahliyesi davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesine dayalı tahliye davası (TBK m. 350/1 b.1)
• Yeni malikin ve kanunda sayılan yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası (TBK m. 351/1)
• Kiracının yazılı tahliye güvencesi (taahhüdü) nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/1)
• Kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı kiracı tahliyesi davası (TBK m. 352/2)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/3)

Kiraya veren yukarıda açıklanan sebeplerden f bendinde belirtilen sebep dışında bir sebebin bulunması halinde kirasını düzenli bir biçimde ödeyen kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi mümkündür. F bendinde bulunan kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı Kiracı Tahliyesi davası adı üstünde kiracının kira parasını ödememesi üzerine açılabileceğinden kiracı kira bedelini düzenli bir şekilde ödediği takdirde bu sebebe dayalı olarak kiracı tahliyesi davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır. 

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Örneği 2023

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve belirtilen tarih geldiği halde taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir (TBK m. 352/1). Aşağıda Kiracı Tahliyesi taahhütnamesine ilişkin bir örnek verilmiştir;

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ 

TAAHHÜT EDEN(KİRACI): 

ADI SOYADI (ÜNVANI): 

MAL SAHİBİ (KİRALAYAN) ADI SOYADI: 

TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ: 

TAHLİYE TARİHİ: Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum, Tapuda; ……………………….. olarak kayıtlı bulunan taşınmaz ile ilgili olarak …………….. ile akdedilmiş kira sözleşmesinin süre sonu olan …………… tarihinde ve/veya söz konusu sözleşmenin herhangi bir nedenle süresinden evvel sona ermesi halinde, sona erme tarihinden itibaren en geç 10 (On) gün içerisinde herhangi bir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın, kayıtsız ve şartsız olarak 6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi gereğince boş ve sağlam olarak yukarıda belirtilen tarihte taşınmazı tahliye ederek, taşınmazı mal sahibine teslim edeceğimi, adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim.

İşbu taahhütname serbest irademle ………………. tarihinde imza altına alınmıştır. 

TAAHHÜT TARİHİ:

TAAHHÜT EDEN:

İMZASI: 

Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Tahliye kararının icra edilebilmesi için mahkeme tarafından kararın kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren 10 günün geçmesi gerekir. Kanundan kaynaklı bu on günlük süre içerisinde taşınmaz tahliye edilmezse kiracı taşınmazdan icra zoruyla çıkarılır. Kiracının tahliye kararını temyiz ettiği durumlarda kararın icrası kendiliğinden durmayacaktır, kiraya veren taşınmazın tahliyesini bu durumda da isteyebilir.

Ancak kiracı üç aylık kira bedelini teminat göstermesi şartıyla kararın icrasının istinaf incelemesinden sonraya bırakılmasını isteyebilir. Kiracının bu istemi istinaf mahkemesi tarafından haklı görüldüğü takdirde Kiracı Tahliyesi kararının icrasının duracağı ve tahliye kararının icrasının istinaf incelemesinden sonraya bırakılması durumu söz konusu olacaktır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 341. Maddesinde istinaf yoluna başvurulabilecek kararlar belirtilmiştir.

Aynı kanunun 345. Maddesinde istinaf yoluna başvuru süresi belirtilmiştir. Buna göre, İstinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır. Bu süre, ilamın usulen taraflardan her birine tebliğiyle işlemeye başlar. İstinaf yoluna başvuru süresine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır. Söz konusu hüküm uyarınca kararın ilgililere tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurmayan taraf artık bu hakkını kullanamayacaktır.

İlgili Detaylı Makalemiz: Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir mi?

Yukarıdaki açıklamalarımızda kiraya verenin kiracıyı hangi durumlarda kiralanandan çıkarabileceğini detaylı bir şekilde inceledik. İşte kiraya veren yukarıdaki nedenlerden biri gerçekleşmemesine rağmen kiracıyı taşınmazdan çıkarmışsa, kiracının kiraya verene karşı haksız tahliyeden dolayı tazminat davası açabilmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre, Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Hükümden de açık bir şekilde anlaşılacağı üzere kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığı durumlarda, haklı bir nedeni olmaksızın üç yıl geçmedikçe yeniden kiralaması yasaktır.

Kiraya verenin üç yıl geçmeden evvel taşınmazı kiraya vermesi halinde, eski kiracısının kendisinin son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilmesi mümkündür. 

Kiracı Tahliyesi Davası Masrafları 2023

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre yargılama giderleri şunlardır;

• Başvurma, karar ve ilam harçları.[35]
• Dava nedeniyle yapılan tebliğ ve posta giderleri.
• Dosya ve sair evrak giderleri.
• Geçici hukuki koruma tedbirleri ve protesto, ihbar, ihtarname ve vekâletname düzenlenmesine ilişkin giderler.
• Keşif giderleri.
• Tanık ile bilirkişiye ödenen ücret ve giderler.
• Resmî dairelerden alınan belgeler için ödenen harç, vergi, ücret ve sair giderler.
• Vekil ile takip edilmeyen davalarda tarafların hazır bulundukları günlere ait gündelik, seyahat ve konaklama giderlerine karşılık hâkimin takdir edeceği miktar; vekili bulunduğu hâlde mahkemece bizzat dinlenmek, isticvap olunmak veya yemin etmek üzere çağrılan taraf için takdir edilecek gündelik, yol ve konaklama giderleri.
• Vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti.
• Yargılama sırasında yapılan diğer giderler.

Kural olarak yargılama giderlerini davacı taraf karşılayacaktır. Lakin davacı tarafın yapılan yargılama sonunda haklı çıkması durumunda yargılama giderlerinin davalı üzerine kalmasına hükmedilir. 

Karar ve ilam harçları her yıl yeniden değerleme oranında değiştiğinden burada sabit bir rakam ifade etmek yerinde olmayacaktır.

Kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıkların tümü bakımından sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sulh hukuk mahkemesi kanun gereği basit yargılama usulüne tabidir.

Kiracının Bildirim Yoluyla Kiracı Tahliyesi

10 Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Kiracı Tahliyesi

Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir sebep belirtmeden son verme hakkına sahiptir. Fakat kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda sona erdirebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyması gerekir. Kanuni fesih dönemi 6 aylık kira döneminin sonu iken fesih bildirim süresi 3 aydır. Yani kiraya veren 6 aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kanunda ya da sözleşmede belirtilen fesih süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

Örneğin X ile Y arasında 04.01.2012 yılında 1 yıllık yani 04.01.2013 de sona erecek olan kira akdi imzalanmıştır. Ancak bir yılın sonunda kira akdi sonlandırılmamış ve belirsiz süreli hale gelmiştir. Bu yüzden artık yeni fesih dönemi 1 yıl üzerinden değil 6 ay üzerinden baz alınır. 04.01.2022 yılında on yıllık süre dolmuştur. Yani kiralayan için bildirim yolu ile sözleşmenin ilk feshedilebileceği dönem 04.07.2022’dir. Bunun için ise 3 ay önceden yani en geç 04.04.2022 tarihinde sözleşmenin feshedileceğinin kiracıya bildirilmesi gerekir. Aksi halde sözleşme bir daha en erken 04.01.2023’ te feshedilebilecek şekilde uzayacaktır.

10 Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 347’ ye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Hükme göre kiraya veren belirli süreli kira sözleşmesini 10 yıllık uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla , herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Eğer sözleşme belirlenen sürenin üzerine 10 yıl daha uzarsa, onuncu uzama yılın sonunda kiraya veren sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahip olacaktır.

“…Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 tarihli ve 1 yıl sürelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi gereğince bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup 6098 saylı kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 de tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken…davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 6.2.2017- 2017/1437E., 2017/793 K)

Kiracının Dava Yoluyla Kiracı Tahliyesi

İhtiyaç Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu 350. Maddenin birinci bendi gereğince “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kişinin alt soyuna çocuk, torun; üst soyuna baba, dede, nine örnek verilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler, 18 yaşından küçük çocuklar,20 yaşını aşmamış ise eğitimine devam edenler, 25 yaşını aşmamış üniversite eğitimine devam edenler, sosyal güvencesi olmayan eşler, engelli çocuklar, kişinin annesi – babası ve nafaka ödeme koşulları varsa kardeşleridir.

Kanun koyucu gereksinim için zorunluluk bulunmasını aramıştır. Yani bu sebebe dayanarak kiralananın tahliyesini talep eden kiralayanının bu eve zaruri derecede ihtiyacı olmalıdır. Bu nedenle mahkemeler hüküm kurarken ihtiyaç sahibinin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesini ararlar. Gereksinimin gerçek ve zaruri olduğu ispat edilemediğinde dava ret olacaktır. Burada öne sürülen ihtiyaç iddiası tanık da dahil olmak üzere her türlü delil ile ispat edilebilir.

İhtiyaç nedeniyle kiracı çıkartmanın önemli bir sonucu vardır. İhtiyaç sebebiyle kiracıyı evden çıkardıktan sonra o evin ihtiyaç olarak öne sürülen kişiden başkasına kiralanması durumunda ev sahibi çıkarılan kiracıya tazminat ödemek zorundadır.

Türk Borç Kanunu 353 “ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Eğer kiraya veren buna uymaz ise eski kiracıya karşı son kira döneminde ödenen 1 yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu 350. Maddenin ikinci bendi gereğince “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kiralanan taşınmaz yıkılacak yeniden inşa edilecekse, onarılacaksa, düzeltilecekse ve bu işlemler yapılırken kullanılamayacak durumda olacaksa kiracıyı çıkarmak için dava açılabilir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse kiracı tahliyesi davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşme süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliyesi davası açılması gerekir. Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde kiralama yasağı söz konusudur. Tadilatın sona ermesinden itibaren ev, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracıyı evden çıkardıktan sonra o evin tadilat nedeniyle çıkarılan kiracıdan başkasına kiralanması durumunda ev sahibi çıkarılan kiracıya karşı son kira döneminde ödenen 1 yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Türk Borç Kanunu 353 “ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracı Tahliyesi

Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye tahliye taahhüdü denir.

Türk Borçlar Kanunu madde 352’ye göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte kiracının evden çıkması gerekir. Eğer kiracı evden çıkmamışsa sürenin bitmesiyle birlikte 1 ay içerisinde kiracı tahliyesi davası açılabilir. Aynı zamanda kiracıya icra takibi başlatılarak da Kiracı Tahliyesi istenebilir.

“…Davalılar, gerek icra takibine karışı yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında , taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, taahhüdün tahliye tarihleri belirtilmeksizin verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalıların sözleşmenin yenilediğini, aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir. Davalılar akdi ilişkinin yenilendiğine dair yazılı bir belge sunamamışlardır. Davaya ve icra takibine dayanarak yapılan imza davalılar tarafından inkar edilmeyen kiracı tahliyesi taahhütnamesinde ‘bir süreden beri kiracısı bulunduğumuz’ ibaresi yazılıdır.

Taahhütname içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca taahhüdün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yeni Malikin Gereksinimi İle Kiracı Tahliyesi

Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın maliki başkası olursa, artık o yeni kişi kira sözleşmesinin tarafı olur.

Türk Borçlar Kanunu 351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Y.6.HD. 28.5.1995 gün ve 6795/7183 sayılı kararında sözü edildiği üzere kanun yeni malike dava açma hakkını bir defaya mahsus olmak üzere tanımıştır. Şayet altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilir. Altı aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci bir dava açılabilir. Birinci davanın derdest ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde bu durum kiracı tahliyesi imkanı verir. Ancak bunun için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir. Eğer kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan bilgisi olmasına rağmen sözleşmeyi imzalamışsa sözleşme bu sebep gösterilerek feshedilmez. Sözleşmenin bu sebebe dayanarak feshedilebilmesi için sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 352’ye göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu 332’ye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”

Kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kiracıya veya iflas masasına yazlı bir bildirimde bulunarak, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi istenebilir. Güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilir. Bu sürenin bitmesiyle birlikte kiraya verene güvence verilmemişse sözleşme feshedilebilir.

Kiracının Borcunu Ödememesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30 günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin feshedileceği bildiriminde bulunur. İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle kiracı tahliyesi davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”

Kiracı sürekli yahut aralıklarla ihtara sebebiyet verip 30 gün dolmadan kira bedelini yatırıyor ise artık bir kira yılı içerisinde göndermiş olduğunuz iki defa haklı ihtarnameye dayanarak kiracı tahliyesi talep edebilirsiniz. Bunun için;

• Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş olmalıdır: Aynı kira yılı içerisinde iki aya ait kira bedelinin ödenmemesinden kasıt; 1 yıllık kira sözleşmesi söz konusu iken, 1 yıl içerisinde 2 defa kiranın vaktinde ödenmemesidir. Kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun süreli olması halinde ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde 2. Defa ödenmeme halinin söz konusu olması gerekmektedir.
• Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarda bulunmalıdır: Haklı sebeple kastedilen muaccel olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilmemektedir. Bu halde kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle Kiracı Tahliyesi için haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
• Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi davası açmalıdır: Kiraya verenin bu nedenle dayanarak dava açması için, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi davası açması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren dava açma hakkını kaybetmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 352/2’ ye göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Özen Yükümlülüğüne Aykırı Davranan Kiracının Tahliyesi

Kiracı kiralananı amacına uygun olarak, zarar vermeden, çevreye, komşuluk hukukuna uygun bir şekilde kullanmalıdır. Kiracı özenle kullanma durumuna aykırı olarak hareket eder, buna uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren feshedebilmekle birlikte sözleşme süresinden önce sona erdiği için müspet zararı isteyebilecek ve Türk borçlar Kanunu 334 ‘e göre kiralananın iadesini isteyebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu 316 ya göre “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. “

Özen yükümlülüğüne aykırı davranışlar kanunda sınırlı sayıda gösterilmemiştir. Genel olarak, kiralanan taşınmazı amacına özgü kullanmamak, kötü kullanmak, bakım ve onarımını yapmamak, komşulara saygısızlık etmek, gürültü yapmak gibi davranışları söyleyebiliriz.

“Hükme esas alınan 02.09.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan konut ve çatılı işyeri kira hükümlerine tabidir. Davacı davalının komşulara rahatsızlık verdiğinden ve akde aykırı davranışından dolayı kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının delil olarak sunduğu Beykoz 2. Sulh Ceza Mahkemesinin 2013/78 E.-546 K. sayılı dosyasında davalı kiracının davacı kiraya verene tehdit suçundan mahkum olduğu anlaşılmaktadır.

Davalının bu eylemleri Türk Borçlar Kanunun 316/2.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Bu gibi durumlarda kiracıya verilecek bir süre yararsız olacağından ve kiracının yukarıda yazılı kanun maddesinde açıklanan yükümlülüğe aykırı davranışı çekilmez bir hal aldığından kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bu nedenle davacı dava dilekçesinde tahliye istediğine Kiracı Tahliyesi istemi sözleşmenin feshini de kapsadığına göre akdin feshi ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. “ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/8692 K. 2014/11794 T. 3.11.2014)

“Olayımıza gelince; davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu, taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği, artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.9.2017 )

İflas Eden Kiracı Tahliyesi

Kira sözleşmesi sürerken kiracı iflas ederse kiraya veren henüz muaccel olmamış kira bedelleri için  banka hesabı ,ipotek gibi güvence verilmesini isteyebilir. Veya iflas masasına yazılı olarak güvence gösterilmesi için uygun bir süre tanınabilir. Bu şekilde kiracı ya da iflas masası tarafından güvence verilmezse sözleşme hiçbir süre beklemeden direkt olarak feshedilebilir.

Kiraya veren de burada önceki tarihli ödenmeyen kira bedelleri için iflas masasına icra ve iflas hukuku kuralları uyarınca yazılabilir ve sıraya girerek alacağını alabilir.

10 Yılı Doldurmuş Kiracı Nasıl Tahliye Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu 347’e göre “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

10 yılı dolduran kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli şartların varlığı halinde kiraya veren TBK madde 348 gereği kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu 348  “10 yılı dolduran kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli şartların varlığı halinde kiraya veren TBK madde 348 gereği kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.”

Fesih bildirim zamanı ise TBK 347 gereğince : kiraya veren 10 yıllık uzama yılından sonra bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.

Evden Çıkmayan Kiracıya Tazminat Davası

Taşınmaz kiraları, günümüzde sıklıkla uygulama alanı bulan bir kira sözleşmesi çeşididir. Bu kira çeşidinde mülkiyeti altındaki taşınmazın kullanma hakkını kiracıya bırakan malik, karşılığında bir ücret talep etmektedir. Bu kira sözleşmesine ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nda “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” başlığı altında düzenlenmiştir.

Ev sahibi, taşınmazını kiraladıktan sonra kanunda izin verilen bazı sebeplerle kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olmaktadır. 

Kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, taşınmazın tamiri ve inşası, 

• Yazılı tahliye taahhüdünün bulunması,
• İki haklı ihtar sebebi, 
• Kiracının veya eşinin aynı muhitte kendilerine ait taşınmazının bulunması.

Bu tahliye sebepleri olarak kanunda düzenlenmiştir. Bu sebeplerin genişletilmesi veyahut sözleşmeyle yeni sebepler düzenlenmesi kiracının aleyhine olacağından mümkün olmamaktadır. Ancak şartları bulunduğunda olağanüstü fesih hükümlerine gidilebilecektir. Kiraya veren bu sebeplerin varlığı halinde kanunda düzenlenmiş sürelere riayet ederek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilmektedir. 

Taşınmaz malikinin, kiracı evden ayrılmak istemese bile yukarıda sayılan sebeplere dayanarak kiracıyı evden çıkarması mümkün olmaktadır. Malik; önce ihtar, sonrasında ise dava yoluyla bu haklarını kullanabilmektedir. Bu sebeple kiracıyı haklı bir nedeni bulunduğu halde taşınmazından tahliye edemeyen ev sahibinin başvurması gereken yol öncelikle tazminat davası değil, sayılan sebeplerle açılacak bir tahliye davası olmalıdır. Ev sahibinin, haklı bir sebebi bulunduğu halde kiracının hukuken belirlenmiş sürelerde boşaltmaması sebebiyle bir zarara uğraması söz konusu olmuşsa, bu sebeplerle bir tazminat davası açması mümkündür. Hukuka aykırı bir fiil, meydana gelmiş bir zarar ve fiile zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması bir tazminat davası açılabilmesi için gerekli şartlardır. Somut olayın özelliklerine göre bu tazminat talebi mahkemece incelenecektir. 

Kiracıya İhtarname Noter Ücreti

İhtarname, sözleşmesel ya da kanundan kaynaklanan bir hakka ilişkin olarak muhatap alınan karşı tarafa gönderilen, hukuki bir uyarı içeren yazıdır. İhtarname ile karşı tarafa yapması ya da yapmaması gereken bir davranış bildirilir. İhtarname, Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 98. maddesinde; kanun, sözleşme, örf ve adetten doğan hak ve isteklerin yazılı bir biçimde karşı tarafa bildirilmesi için yapılan işlemler olarak tanımlanmıştır.

Kira ilişkisi içinde belli durumlarda malik de taşınmazla ilgili taleplerini ve bildirimlerini kiracısına noterden ihtarname gönderme yoluyla yapmalıdır. Örnek olarak kiranın ödenmemesi durumunda kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği kiracıya noterden ihtarname çekme yoluyla bildirilmelidir. Aynı şekilde kanunda sayılan belirli haklarına dayanarak kiracısını evden çıkarmak isteyen kişi hangi sebebe dayanıyorsa bu durumu da kiracısına ihtarname ile bildirmelidir. Kira sözleşmesini feshetmek isteyen ev sahibi için ihtarname göndermek, bir ön şart niteliği taşımaktadır.

Bu bildirimlerin yapılabilmesi için kişilerden tahsil edilecek ücretler, her yıl Resmi Gazetede yayımlanan Noterlik Ücret Tarifesi ile belirlenmektedir. İhtarname ücreti, bu tarifede “diğer hizmetler” başlığı içinde yer almaktadır. 

Gönderilecek olan ihtarnamenin ücreti ihtarnamenin niteliği, sayfa sayısı, ekleri gibi etmenlere bağlı olarak değişiklik gösterebilmektedir. Ortalama bir ücret vermek gerekirse 500 – 1000 TL gibi bir aralıktan bahsedilebilir.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor

Yeni ev aldım ama kiracı çıkmıyor cümlesi, günümüzde birçok ev sahibinin problem yaşadığı için isyan ettiği bir konudur. Bu konuyla ilgili problemleri çözebilmek adına bilinmesi gereken birtakım hukuki detaylar bulunmaktadır.  

Öncelikle belirtmek gerekir ki hiçbir sebep göstermeden, sadece yeni malik olunması sebebiyle satın alınan konuttaki kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, yeni ev satın alan kişinin bu taşınmazda barınmakta olan kiracıyı çıkarabilmesini belirli şartlara bağlamıştır. Bu şartları taşımakla birlikte tahliyeyi reddeden kiracılara karşı kullanılabilecek hukuki yollar bulunmaktadır. 

Bunlardan ilki, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır. Yeni malikin başka bir taşınmazı bulunmuyorsa ve yaşamak için konuta ihtiyacı varsa evi devraldıktan sonra 1 ay içinde durumu kiracıya ihtar yoluyla bildirmelidir. Bu ihtardan 6 ay sonra dava açabilecektir. Lakin bu durumda dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. İhtiyaç sebebiyle konutunu tahliye ettiren ev sahibinin bu tarihten itibaren 3 yıl için taşınmazını kiraya vermesi hukuk düzenince yaptırıma bağlanmıştır. Şayet eski kiracı, kendisi tahliye edildikten sonra yeni bir kira ilişkisi kurulduğu iddiasıyla tazminat davası açarsa en az son kira döneminde ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat alabilecektir.   

Başka bir tahliye yolu da kiracının kirayı ödememesidir. İki defa kirayı geciktiren ve bu sebeple iki defa ihtar çekilmiş kiracıyı sözleşme bitiminde tahliye etmek mümkündür.

Mahkeme Kararı ile Evden Çıkarma

Türkiye’deki hukuk düzeni, ev sahibine kiracıyı tahliye edebilmek için birtakım şartlar getirmiş ve bu şartların sağlanması durumunda tahliyeye olanak sağlamıştır. Kanunda sayılan bu şartlar sınırlı sayı ilkesine (numerus cleusus) tabiidir. Yani kiracıyı çıkartmak için dayanılabilecek sebepler kanunda sayılmıştır ve bunların dışında yeni sebepler üretilemez, sözleşmeyle de kararlaştırılamaz.  

Kanunda sayılan bu sebeplerle kiracıyı tahliye etme yolundaki ilk adım çoğunlukla ihtar olmaktadır. Hangi sebebe dayanıldığına göre değişen bu ihtar ve dava açma sürelerine uyularak tahliye için dava açılabilir. Mahkeme, kiracının konuttan tahliyesi için gerekli şartların varlığını inceler ve bir sonuca varır. Bu sebeplerin bulunmadığına hükmedilirse kiraya veren taşınmazında kiracının varlığını kabul etmek durumunda olacaktır. Fakat gerekli incelemeler yapıldıktan sonra malikin tahliye talebi haklı bulunursa kiracıyı çıkarmak mümkün olacaktır. 

Tahliye kararı verildikten sonra malik, çıkan kararın kiracıya tebliğ edilmesinden sonra 10 günün geçmesiyle kiracıya karşı ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Tahliye kararları, kesinleşmesine gerek olmadan icraya konulan kararlardan biridir. Yani çıkan kararın istinaf ve temyiz aşamaları beklenmeden icra dairesine başvurulması ve takip başlatılması mümkündür. Kiracı, kendisine verilen süre dolmadan taşınmazı boşaltırsa takip kendiliğinden sonlanacaktır. Fakat kiracı taşınmazı boşaltmaya direnirse cebri icra yoluyla taşınmazdan çıkarılacaktır.