Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Türk borçlar kanununun 352. Maddesinin 1.fıkrasında kiracının tahliye taahhüdü düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir süre sonra rızası ile boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir. 

Türk Borçlar Kanunu’nu kiracıyı koruyan bir yaklaşım ile oluşturulmuştur. Kira sözleşmesinin belirli bir süre ile yapılması, sözleşme bitiş tarihinde kiracının taşınmazı geri vereceği anlamına gelmez. Kiracı kira bedelini ödediği sürece taşınmazı kullanmaya devam eder. Kira sözleşmesinde sonlandırma hakkı kiracının elindedir. 

Kanunda bu durumun istisnası kiracıdan tahliye taahhütnamesi almaktır. Tahliye taahhütnamesi kiraya veren ile kiracının taahhütnamede belirlediği tarihte konut veya işyerinin geri verileceği anlaşmasıdır. Tahliye taahhütnamesinin Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde şekil şartları belirlenmiştir. 

Bu yazımızda Tahliye taahhütnamesinin şekil şartlarına, uygulama örneklerine ve ayrıntılarına değinerek konu hakkında bilgiler vereceğiz. 

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?

Tahliye taahhütnamesi yazılı bir belgedir, noter huzurunda veya kişilerin birlikte hazırlayarak oluşturabileceği bir belgedir. Noter huzurunda oluşturulan tahliye taahhütnameleri ispat konusunda daha avantajlıdır. Tahliye taahhütnamesi doldurulurken aşağıdaki konulara mutlaka değinilmesi gerekmektedir;

• Kiracının serbest iradesini içermeli,
• Tahliye tarihinin belirli olması,
• Kiracı veya yasal temsilcisi tarafından hazırlanması,
• Kiralanan taşınmazın teslim tarihinden sonra hazırlanması,
• Konut veya İşyerinin adres bilgileri.

Örnek bir kiracı tahliye taahhütnamesi aşağıdaki şekildedir, boş bırakılan alanları doldurarak kiracı tahliye taahhütnamesi oluşturabilirsiniz. 

Tahliye Taahütnamesi Örneği

Taahhüt eden 

Adı-Soyadı: ………………..

T.C. Kimlik No: ………………..

Mal Sahibi

Tahliye Edilecek Taşınmazın Adresi: ………………..

Tahliye Tarihi: ………………..

Halihazırda kiracısı bulunduğum sözleşmede yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca yukarıda belirtmiş olduğum tarihte tahliye edeceğimi boş ve sağlam bir halde kiraya verene teslim edeceğimi ayrıca tahliyeyi geciktirmemden ötürü mal sahibinin icra takibi başlatması halinde bu amaçla yapacağı masrafları, yoksun kaldığı karı veya uğradığı zararı ödeyeceğimi kabul ve taahhüt ederim.

Taahhüt Tarihi: ………………..

Taahhüt Eden: ………………..

İmza: ………………..

TAHLIYE TAAHHÜTNAMESI GEÇERLILIK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesi kanun ve yargıtay karaları ile bazı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu şekil şartları;

• Yazılı bir belge olması,
• Kiracının serbest iradesi ile verilmiş olması,
• Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi,
• Tahliye tarihinin belirli olması,
• Tahliye taahhüdünün kiralanın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır.

Tahliye taahhütnamesinin şekil şartlarının ayrıntılarını aşağıda bulabilirsiniz.

• YAZILI BIR BELGE OLMASI

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Kira sözleşmelerinin akdedilebilmesi için kanun herhangi bir şekil şartı aramamıştır. Yani kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak kanun tahliye taahhüdünün varlığının kabulü için yazılı şekil şartını aramıştır. Kira sözleşmesi taraflar arasında sözlü kurulmuş olsa dahi tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilebilmesi için yazılı olması şarttır. Tahliye taahhüdü için aranan yazılılık şartı geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Taraflar dilerlerse noter huzurunda da tahliye taahhüdü yapabilirler. Tahliye Taahhüdünün noter huzurunda tasdik edilmesi kiraya veren için avantaj sağlar. Kiraya veren imza inkârı olsa dahi doğrudan icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması talebinde bulunabilecektir.

• KIRACININ SERBEST İRADESI İLE VERILMIŞ OLMASI

Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilebilmesi için bu taahhüdün kiracının serbest iradesi ile verilmiş olması gerekir. Kiracının iradesinin yanılma, aldatma, korkutma hallerinden biri ile sakatlanmış olması halinde verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. İrade sakatlığı halleri TBK mad. 39 düzenlenmiştir. Bu hükme göre irade sakatlığı halinin kanunda belirtilen süre içerisinde ileri sürülmesi gerekir. Aksi halde sözleşmeyi onamış sayılır.

• TAAHHÜDÜN KIRACI VEYA YETKILI TEMSILCISI TARAFINDAN VERILMESI

Tahliye taahhüdü sözleşmenin tarafı kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu hallerde tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunmuş olması aranır.

TMK md. 194’te aile konutu ile ilgili diğer eşin açık rızası bulunmadıkça kiracı eşin kira sözleşmesini feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Bu hüküm tahliye taahhüdünde de dikkate alınmalıdır. Çünkü tahliye de fesihle aynı sonuçları doğurmaktadır. Tahliye taahhüdünde eşin açık rızası bulunmalıdır. Bu rıza şekle tabi tutulmamıştır.

Kiracının vekili aracılığıyla tahliye taahhüdünde bulunması da mümkündür. Öğretide tartışmalı olmakla beraber kanaatimizce vekilin tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için özel yetki ile yetkilendirilmiş olması gereklidir.

Tahliye taaddüdünde bulunan kiracı ile taşınmazı kullanan herkes tahliye yükümlüdür.

• TAHLIYE TARIHININ BELIRLI OLMASI

Tahliye tarihinin yazılı tahliye taahhüdünde yer alması gerektiği açıkça ilgili kanun hükmünde düzenlenmiştir. İlgili hükümde “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği” denilmektedir. Bu tarih açıkça gün/ay/yıl şeklinde yazılabileceği gibi basit bir hesaplama ile bulunabilecek bir tarih de olabilir. Örneğin belirli bir bayram günü yahut kira sözleşmesinin bitiminden 2 ay sonrası gibi tarihler belirlenebilir tarihlerdir. Tahliye taahhüdünün açık veya anlaşılabilir bir tarihi içermemesi halinde bu tahliye taahhüdü geçersizdir. Tahliye taahhüdü ile belirlenen gün kira akdinin sonu olabileceği gibi dönem içerisinde bir tarih yahut kira döneminden sonraki bir tarih olabilir. Önemli olan husus bu tarihin hiçbir karmaşaya sebep olmayacak açıklıkta bir tarih olmasıdır.

• TAHLIYE TAAHHÜDÜNÜN KIRALANIN TESLIMINDEN SONRAKI BIR TARIHTE VERILMIŞ OLMASI

Kira sözleşmesi akdedilirken tahliye taahhüdü imzalanması konut yahut işyeri ihtiyacını gidermek amacıyla hareket eden kiracıyı tahliye taahhüdünü kabule zorlamaktadır. Ki bu noktada kiracının serbest iradesinin varlığından söz edilemez. O nedenle kanun koyucu açık bir şekilde tahliye taahhüdünün geçerliliği için imzalanacağı zamanı belirtmiştir. İlgili yasa hükmü açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” imzalanan tahliye taahhütlerinin geçerli olacağını belirtmiştir. Sözleşmenin akdedildiği tarih ile taşınmazın teslim tarihi farklılık gösterebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin akdedildiği zamandan sonra imzalanması değil kiralananın tesliminden sonra imzalanması gerektiğidir. 

İlgili kanun hükmüne göre kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı şekilde üstlenmiş ve bu tarihte kiralananı boşaltmamış ise kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak yahut dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya verenin kiralananın tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye edilmesini isteme hakkını kullanabilmesi 1 aylık süre ile sınırlandırılmıştır. Kiraya veren, Kiracının taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiralananın tahliyesi için icra veya dava yoluna başvurmaz ise artık kira sözleşmesini bu tahliye taahhüdüne dayanarak sona erdiremez. Kiraya veren TBK mad. 353’e göre 1 aylık dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirir ise tahliye taahhüdüne dayalı dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olur.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İPTALİ

Tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu durumlar Kanun ve Yargıtay kararları ile belirlenmiştir. Bu şekilde hazırlanmış tahliye taahhütnameleri için iptal davası açılabilir. Tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olabileceği haller aşağıda belirtilmiştir;

• İrade sakatlığı bulunan hallerde tahliye taahhüdü geçersizdir. Hile, korkutma gibi taahhütnameyi imzalayan kiracının iradesinin sakatlandığı hallerde tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun için iradeyi sakatlayan hallerin size yöneltilen davada yahut öncesinde açılacak taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti/iptali davasında ispatı gerekir. Kiracı iradesinin sakatlandığını tanıkla ispat edebilir. Böyle bir durumda kiracı TBK m.39 hükmüne dayanır. Davada her türlü kanıt ile ispat mümkündür.
• Kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhüdü belgesi, kira sözleşmesinin içinde yer alan tahliye taahhüdü, kiralanan teslim alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Birden fazla kiracı varsa tek birinden alınmış olan tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Tahliye taahhüdü verildikten sonraki bir tarihte sözleşme taraflar arasında yenilenmiş ise artık verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.

BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİĞİ

Uygulamada kiracının tahliye taahhüdünün altına imza atarken bu belgede düzenleme ve taahhüt tarihi bulunmadığı yahut ileri tarihli düzenleme tarihi bulunduğu iddialarının yazılı bir belge ile ispatı aranmaktadır. Yargıtay kararlarında açığa/beyaza imza atan kiracıyı bu imzasından sorumlu tutmaktadır. Bu gibi durumlarda kiracı sözleşme akdedilirken yahut kiralanan teslim edilirken imza attığı tahliye taahhütlerinin ileride aleyhine sonuç doğurmaması için en baştan önlem almak zorundadır. Kiralayana derhal noter kanalıyla ihtar çekmesi yahut taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti davası açması gerekir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İTİRAZ

Tahliye taahhüdüne irade sakatlığı, tarihler ve imza hususunda itirazda bulunulabilir. Tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilecek hususlar aşağıda incelenmiştir. 

• İrade sakatlığı bulunan hallerde tahliye taahhüdü geçersizdir. Hile, korkutma gibi taahhütnameyi imzalayan kiracının iradesinin sakatlandığı hallerde tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun için iradeyi sakatlayan hallerin size yöneltilen davada yahut öncesinde açılacak taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti/iptali davasında ispatı gerekir. Kiracı iradesinin sakatlandığını tanıkla ispat edebilir. Böyle bir durumda kiracı TBK m.39 hükmüne dayanır. Davada her türlü kanıt ile ispat mümkündür.
• Tahliye taahhüdünde imza kiracı tarafından inkâr edilmemiş ise kiracıyı bağlar. Kiracının belgeyi okumadan imzaladığı, hata ile imzaladığı iddiası dinlenmez. (Y.6.H.D, 28.06.99, E.99/5688, K. 99/5698)
• Tahliye taahhüdünün altına imza atarken bu belgede düzenleme ve taahhüt tarihi bulunmadığı yahut ileri tarihli düzenleme tarihi bulunduğu iddialarının yazılı bir belge ile ispatı aranmaktadır. Yargıtay kararlarında açığa/beyaza imza atan kiracıyı bu imzasından sorumlu tutmaktadır. Bu gibi durumlarda kiracı sözleşme akdedilirken yahut kiralanan teslim edilirken imza attığı tahliye taahhütlerinin ileride aleyhine sonuç doğurmaması için en baştan önlem almak zorundadır. Kiralayana derhal noter kanalıyla ihtar çekmesi yahut taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti davası açması gerekir.

UYGULAMADA GEÇERLİ SAYILAN TAHLİYE TAAHHÜTLERİ

Kanun ve Yargıtay karaları ile tahliye taahhütnamelerinin uygulama yolları belirlenmiştir. Kanun uygulamasında geçerli sayılan tahliye taahhütnameleri aşağıda belirtilmiştir. 

• Kiralananın tesliminden sonraki tarihte verilmiş tahliye taahhütleri.
• İlk sözleşmeden sonra yapılan kira sözleşmesine yazılan taahhütler.
• Sözlü kira akdi sonrası kiralananı teslim alıp sonradan sözleşmenin yazılı hale getirilmesinde verilen tahliye taahhütleri.
• Kira süresi içerisinde verilmiş tahliye taahhütleri.
• Tutuklu kiracının vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi geçerlidir, tutukluluk ehliyet yönünden kısıtlanmaya sebep değildir.
• Sözleşmenin yenilenmesi halinde yenilenen sözleşme ile verilen tahliye taahhüdü.
• Eski malike verilen usulüne uygun tahliye taahhütnamesi yeni malik için de geçerlidir. Yeni malik eski malikin haklarına halef olur bu nedenle verilmiş olan tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabilir icra takibi yapabilir.
• Kira sözleşmesi yapmaya yetkili kılınmış vekilin verdiği tahliye taahhütnamesi de geçerlidir.
• Şirket yetkili temsilcisinin vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
• Taahhütnamede düzenlenme tarihinin bulunmadığı hallerde taahhütnamenin sözleşme yapıldıktan ve teslimden sonra verildiği ispat edilebiliyor ise bu taahhütname de geçerlidir.
• Tahliye taahhütnamesine atılan imza kiracıyı bağlar. Taahhütnamede yazılanları okumadan imza attığı, tarihlerin doldurulmaksızın verildiği savunması dinlenmez. Tahliye taahhüdündeki tanzim tarihinin sonradan yazıldığı tanıkla ispat edilemez.

Tahliye taahhütnamesi ile ilgili çok sorulan konuların kanun uygulaması aşağıdaki şekildedir; 

• Tahliye taahhütnamesinin noterden verilmesi yahut noterden onaylanması şart değildir. Adi yazılı taahhüt koşulları sağlıyor ise geçerlidir.
• Birden fazla kiracının olduğu hallerde kiracıların hepsinin tahliye taahhüdü vermiş olmaları gerekir.
• Murisin vermiş olduğu taahhüt, mirasçılarını bağlar. Murisin hak ve borçları mirasçılarına geçer.