Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur makalemizle, izmir kira davası avukatı olarak sizlerleyiz. İçeriğimizde, Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur, Tahliye Kararına İtiraz Tahliye Kararını Durdurur Mu ve Tahliye Kararından Sonra Ne Olur? sorularına yanıt vereceğiz.

Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Kiracı, aleyhine alınmış tahliye kararına itiraz edebilir. Kiracı tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Sulh Hukuk mahkemelerinden verilen tahliye kararlarının temyizi mümkün değildir. Kiracılar tahliye kararına karşı Bölge Adliye Mahkemelerine istinaf başvurusunda bulunabilirler. Temyiz ile istinaf kavramları halk arasında hukuki terim olarak sıklıkla birbirlerinin yerine kullanılsalar da farklı hukuki kanun yollarıdır. Kiracı tahliye davalarında verilen kararlar için istinaf başvurusu yapılabilir, temyiz başvurusu yapılamaz. Kiracının istinaf yoluna başvuruda bulunması tek başına tahliye kararının icrasını durdurmaz.

Tahliye kararının icrasının durdurulabilmesi için istinaf başvurusunun yanında icranın geri bırakılması kararının da alınması gerekir. Kiracının ilk derece  Sulh Hukuk Mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararı sonucunda üst derece mahkemesine istinaf başvurusunda bulunması halinde tahliye kararının uygulanmasının devam edip etmeyeceği problemi ortaya çıkar, uygulamada bu soruna çözüm olarak icranın geri bırakılması yolu benimsenmiştir.

Tahliyenin icrasının durdurulabilmesi için mahkemeden icranın geri bırakılması kararı ile birlikte bir miktar bedelin teminat olarak icra müdürlüğüne yatırılması gerekir. Bu miktar kanunen belirlenmiş olmamakla birlikte eski tarihli bir içtihadı birleştirme kararı ile 3 aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir. Günümüzde icranın geri bırakılması için başvurulan tahliye dosyaları için geçerli teminat miktarı 3aylık kira bedelidir. 

Örneğin kira bedelinin aylık 3000 TL olduğunu varsayarsak, mahkemenin tahliye kararı vermesinin üzerine kiracı istinaf yoluna başvurup, ayrıca mahkemeden talepte bulunarak icranın geri bırakılması kararı alabilir. Bunun için kiracının öncelikle icra müdürlüğüne mahkemeden aldığı bir derkenarı sunması gerekir. Bunun üzerine müdürlük icra müdürlüğü veznesine teminatın yatırılması ve mahkemeden icranın geri bırakılması kararı alınması için kiracıya süre verir.

Tüm bu işlemleri yerine getiren kiracı örneğe göre 3 kira bedeli olan 9.000 TL’yi mahkeme veznesine depo etmek suretiyle tahliye kararının uygulanmasının durdurulmasını sağlayabilecektir. Bu durumda kiracı tahliye kararının hukuka aykırı olduğu düşüncesinde ise 3 aylık kira bedeli tutarı icra müdürlüğü veznesine yatırmak suretiyle tahliye kararının uygulanmasını, üst derece mahkemesinin konuyla ilgili kararını kesin olarak vereceği tarihe kadar erteletebilme imkanına sahiptir. 

İlgili sayfa: izmir avukat

Tahliye Kararına İtiraz Tahliye Kararını Durdurur Mu?

Tahliye kararları ilamlı icraya konu edilmektedir. Kural olarak ilamlı icra kararlarına itiraz mümkün değildir. İlamlı icra kararlarında gerekli prosedür tamamlanarak icranın geri bırakılması kararı alınabilir. Kiracının ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu karar sonucunda tahliye edilmesi gerektiği durumda üst derece mahkemesine başvurması halinde tahliye kararının uygulanmasının devam edip etmeyeceği problemi ortaya çıkar, uygulamada bu soruna çözüm olarak icranın geri bırakılması yolu benimsenmiştir: örneğin kira bedelinin 3000 TL olduğunu varsayarsak, mahkemenin tahliye kararı vermesinin üzerine kiracı istinaf yoluna başvurup, ayrıca talepte bulunarak 3 aylık kira bedeli olan toplam 9.000 TL’yi icra müdürlüğü veznesine depo etmek suretiyle tahliye kararının uygulanmasının durdurulmasını talep edebilecektir.

Bu durumda kiracı tahliye kararının hukuka aykırı olduğu düşüncesinde ise mahkemenin belirlediği tutarı icra müdürlüğü veznesine yatırmak suretiyle tahliye kararının uygulanmasını, üst derece mahkemesinin konuyla ilgili kararını kesin olarak vereceği tarihe kadar erteletebilme imkanına sahiptir. Yapmış olduğumuz açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiracının ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararını istinaf etmesi tek başına tahliye kararının uygulanmasını durdurmayı re’sen sağlamayacaktır. Bunun için kiracının ayrıca talep etmesi ve de belirlenen tutarı icra müdürlüğü veznesine yatırması gerekecektir. Bu durum icranın geri bırakılması olarak tanımlanmaktadır.

Tahliye Kararından Sonra Ne Olur?

Mahkemenin kiraya verenin tahliye talebini yerinde görür ve bunun sonucunda da kiracının kiralanan taşınmazı tahliyesine karar verirse kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekecektir. Zira kişiler mahkemelerin vermiş bulundukları kararlara uymakla yükümlüdürler. Uymadıkları takdirde de uymadıkları kararın konusu ve kapsamına göre belli yaptırımlara tabi tutulabileceklerdir.

Makalemizin konusu bakımından da kiracının mahkemenin verdiği tahliye kararına uymaması sonucunda, kiraya veren cebri icra kanalları vasıtasıyla kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilme olanağına sahiptir. Kiraya verenin elinde kesin hüküm niteliğini haiz bir mahkeme kararı bulunduğu takdirde ilamlı icra takip yoluna başvuracaktır. Bunun dışında kiraya veren kiracısının kira bedelini ödememesi durumunda herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın ilamsız icra takibi yoluna başvurmak suretiyle icra takibi başlatabilme olanağına da sahiptir. Kiracının da böyle bir durumda ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etme imkânı bulunmaktadır.

Takibin kiraya veren lehine sonuçlanması durumunda da kiraya verenin icra mahkemesi yoluyla kiralananın tahliyesini talep etme imkânı doğacaktır. Tahliye davası sonucunda, kiracının tahliye edilmesi gerektiği kararı çıksa da kiraya veren tarafından hemen tahliye işlemleri yapılmaz. Verilen kararın kesinleşmesi ve tahliye işlemlerinin yapılabilmesi için kararın, borçlu kiracıya tebliğ edilmesi ve tebliğ tarihinden itibaren 10 günün geçmesi gereklidir. Kiracı bu süre zarfında taşınmazı boşaltmaz ise icra marifetiyle tahliye edilebilir. Tahliye icra marifeti ile yapılacak ise tahliye harcı ve diğer masraflar icra dairesine yatırılmalıdır.

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin Tahliye Kararının İcrası

Tahliye davası sonucu verilen tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulan kararlardan biridir. Bu nedenle kararın kesinleşmesini beklemeden kiracının tahliyesini sağlamak mümkündür. Kiracı ise ilamlı icra takibine karşı itiraz etse bile icra takibini durduramayacaktır. Fakat ev sahibi kiracının kiralananı tahliye edebilmesi için kiracıya makul bir süre vermelidir. Yani bu demek oluyor ki tahliye davası kararı kiracıya tebliğ edildikten sonra 10 günlük bir sürenin geçmiş olması gerekmektedir. Bu 10 günlük süre dolduktan sonra kiraya veren davacı, kiracıya karşı icra dairesinde artık ilamlı takip başlatabilecektir. Kiracı eğer kendisine tanınan süre içinde taşınmazı tahliye ve teslim eder ise icra takibi sonlanacaktır. Ev sahibi mahkemeden aldığı tahliye kararı ile icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazı tahliye ettirebilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Tahliye Kararı Tehiri İcra

Tehiri icra ile ilgili süreçler İcra iflas Kanunun 36. Maddesinde düzenlenmiştir. İlamlı icra emri alan borçlu ilamsız icra takiplerindeki gibi takibe itiraz ederek karşı koyamamaktadır. Takibe konu şey, ilam veya ilam niteliğinde bir belgeye dayandığından kural olarak ilamlı icra takibine engel olunamamaktadır. Ancak, istisna olarak belirli sebeplere bağlı olarak kiracı, icranın geri bırakılması olarak adlandırılan prosedür yerine getirilerek takibin ilerlemesi ve sonuçlanmasına engel olunabilmektedir.

Kiracı icranın geri bırakılmasını talep etmesi için icra kararını istinaf/temyiz yoluna götürmesi gerekir. İcranın geri bırakılması talebinde bulunan kiracı dosyaya 3 aylık kira bedelini faizi ile yatırması gerekir. Eğer bu kanun yoluna giden kiracı dilekçesinde icranın geri bırakılması talebine yer vermez ise istinaf / temyiz edilen mahkeme kararı ile icranın geri bırakılması bir diğer adı ile tehir-i icra mümkün olmayacaktır.

Tahliye Davası İstinaf Süresi

Kiracı, aleyhine çıkan tahliye kararına itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracının tahliyesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmekte olup Sulh Hukuk mahkemelerinde verilen kiracı tahliyesi kararlarına karşı istinaf kanun yoluna da başvuruda bulunulabilmektedir. Kiracı hakkında çıkan tahliye kararına karşı Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvurusunda bulunabilir. Ancak kiracının ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurması tek başına tahliye kararının icrasını durdurmayacaktır.

İstinaf süresi Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve diğer hukuk davalarında ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararının taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır. 

Tahliye Davası Temyiz Edilir Mi?

Tahliye davaları, kiracının kusurundan veya kiraya veren tarafından kaynaklanan nedenler ile kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan davalardan birisidir. Tahliye talebi kiraya veren tarafından doğrudan Sulh Hukuk Mahkemelerine yapılır. Ancak ilk derece mahkemesi olan Sulh Hukuk Mahkemesinin vermiş olduğu hüküm kesin hüküm niteliğinde değildir. Lakin bu tahliye kararı kesin hüküm niteliğinde olmadığı halde taşınmaz aynına ilişkin olmadığından kesinleşmesi beklenmeden kiraya veren tarafından icraya konulabilir. Kiracı bu takibe itiraz etse dahi bu itiraz takibi durdurmayacaktır. Sulh Hukuk Mahkemesinin bu kararına karşı ancak istinaf kanun yolu açık olup verilen tahliye kararına karşı temyiz yoluna gidilemez. Kiracı tahliye kararlarına karşı yalnızca istinaf kanun yolu açık olup, kiracının tehiri icra talep etmeden istinaf kanun yoluna başvurması hükmün icrasını durdurmaz.

Tahliye Kararına Uymayan Kiracı

Sulh Hukuk Mahkemesi kiracının tahliyesi kararı verdiğinde kiracının evi boşaltması gerekmektedir. Kiraya verenin tahliye kararını hayata geçirmesi için illaki bu kararın kesinleşmesini beklemesine gerek yoktur. Kiraya veren mahkemenin gerekçeli kararını aldıktan sonra icraya koyarak hemen taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Ancak kiracı belirli bir kira bedelini depo etmek şartı ile tahliye kararını istinaf ederse istinaf mahkemesinin vereceği karara kadar tahliyenin uygulanması bekletilecektir. Kararın kesinleşmesi ya da teminatın yatırılmaması durumunda kiraya veren, yetkili icra memuru ile davaya konu olan taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilecektir. Böyle bir durumda kiraya veren kolluk kuvvetlerinden yardım da alabilir. Bu durum gerçekleşirken kiracının malları kiralanan taşınmazdan dışarı çıkarılır. Eğer kiracının kendisi orada değil ise, taşınmaz içindeki mallar yediemin olarak bir depoya teslim edilecektir ve kiracı oradan mallarını teslim alacaktır.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Tahliye Kararının İcrası

Sulh Hukuk Mahkemesinin tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıya tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekmektedir. On günlük süre, kiracının, kiralananı tahliye edebilmesi için verilen makul bir süredir. Bu on günlük sürenin geçmesinden sonra kiraya veren kişi yani davacı, kiracıya karşı icra dairesinde ilamlı takip başlatabilmektedir. İlamlı icra, alacaklı kişinin yani tahliye davalarında kiraya veren kişinin, önce mahkemeye başvurması, bu konuda bir yargılama yapılması ve bunun sonucunda lehine bir ilam elde etmesinin üzerine icra dairesine başvurarak ilamın icrasını talep etmesidir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itirazda bulunsa dahi icra takibini durduramayacaktır.

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin tahliye kararının icraya konulabilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Bu sebeple kiracının, Sulh Hukuk Mahkemesinin kararını istinaf etmesi tek başına kiraya veren kişinin tahliye kararını icraya koymasına engel olamayacaktır. Kiraya veren kişinin, henüz karar kesinleşmeden icra takibi başlatabilmesi mümkündür.

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının, kiracı tarafından istinaf edilmesi de mümkündür. Tahliye davalarının konusu para alacağı olmadığından borçlu icranın geri bırakılmasını yani tehiri icra talep ederken icra dosyasına bir miktar teminat yatırmalıdır. Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesinin kararını tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alır ve üç aylık kira bedeli kadar tutarı teminat olarak yatırırsa aleyhine verilen tahliye kararını istinaf incelemesinin sonuna kadar durdurabilmektedir. Tehiri icra, kesinleşmeyen ilamların icrasının ertelenmesidir. İcranın geri bırakılması kararı yani tehiri icra kararı, İcra Hukuk Mahkemesinde değişik iş davası açılması neticesinde verilebilmektedir.

Tahliye Davası İstinaf Sınırı

Tahliye davası istinaf sınırı diğer davalar gibi her yıl yeniden değerleme oranıyla belirlenmektedir. Yeniden Değerleme Oranı, TÜİK’in, her yıl Kasım ayının başında Ekim ayına ilişkin enflasyon oranlarını açıklamasıyla belirlenmektedir. Belirlenen bu yeniden değerleme oranını Cumhurbaşkanı’nın %10 artırma ya da düşürme hakkı bulunmaktadır. Belirlenen bu oranlar Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Resmî Gazete ‘de ilan edilmektedir. 24.11.2022 tarihli Resmî Gazete ’de 2022 yılı için Hazine ve Maliye Bakanlığıtarafından yeniden değerleme oranı %122,93 olarak hesaplanmıştır. Bu oran esas alınarak, 2023 yılından itibaren Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200, 201, 341, 362, 369. maddelerinde öngörülen parasal sınırları tespit edilmiştir.

2022 yılı için miktar ve değere bağlı olarak ilk derece mahkemelerinde verilen kararın istinaf edilebilmesine ilişkin parasal sınır 8.000 TL’dir. 

2023 yılı için miktar ve değere bağlı olarak ilk derece mahkemesinde verilen kararın istinaf edilebilmesine ilişkin parasal sınırı hesaplamak gerekirse, 

  • 8.000 x %122,93 = 9.834,4 + 8.000 = 17.834,4 TL’dir. 

Ancak ilgili mevzuat uyarınca her takvim yılı başından itibaren yeniden değerleme oranı uygulanarak belirlenen bu parasal sınırın on Türk lirasını aşmayan kısımlarının dikkate alınmaması öngörülmüştür. Bununla birlikte parasal sınır, 2023 yılı için 17.830 TL olarak belirlenmiştir.

Tahliye Davasında İstinaf Tahliyeyi Durdurur Mu?

Tahliye davasında istinaf tahliyeyi durdurmaz. Yani tahliye davasında, kiracının istinaf yoluna başvurması, tek başına tahliye kararının icrasını durduramayacaktır.Tahliye kararının icrasının durdurulabilmesi için istinaf başvurusunun yanında icranın geri bırakılması yani tehiri icra kararının da alınması gerekmektedir. Kiracı icranın geri bırakılmasını yani tehiri icra istiyorsa üç aylık kira bedelini faiziyle birlikte teminat olarak yatırmalıdır.

Tehiri icra, kesinleşmeyen ilamların icrasının ertelenmesidir. İcranın geri bırakılması da denmektedir. Tehiri icra işleminin gerçekleşmesi için belirli şartların oluşması gerekmektedir. Bunlar;

  • Kira dosyalarında tahliye kararının durdurulması için istinaf ya da temyiz talebi tehiri icra talepli yapılması gerekir. İlk derece mahkemesi tarafından verilen karar tehiri icra talepli olarak istinaf ya da temyiz edilmez ise tehiri icra işlemi yapılamaz.
  • İlk derece mahkemesi tarafından verilen karar usule uygun bir şekilde tarafa tebliğ edilmelidir.
  • Kiracı, tehiri icra talebi için teminat bedeli dosyaya 3 aylık faizi ile birlikte yatırılmalıdır.
  • Borçlu olan kişi yani kiracı, istinaf ya da temyiz iddiasını yetkili merciler tarafından kendiliğinden düzenlenmiş, icra dairesinde ya da mahkemede ikrar olunmuş senetle belgelenmelidir.

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemelerinden verilen tahliye kararlarına karşı Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf başvurusunda bulunabilmektedir.

İcra Mahkemesi Tahliye Kararı İstinaf

İcra takibi yolu ile kira borcunu zamanında ödemeyen kiracının tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.İcra yolu ile takip talebinde alacaklının yazılı ya da sözlü kira sözleşmesine dayanması gerekmektedir ayrıca tahliye talebi de açıkça belirtilmelidir. Kiraya veren kişiden tahliye talebinde bulunulmaması durumunda, tahliyenin gerçekleşmesi mümkün değildir. 

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracının, kira ilişkisi ve diğer sebepler dolayısıyla itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracının itiraz etmesi halinde takip duracaktır. Kiraya veren kişinin itirazı kaldırıp takibe ve tahliyeye devam edebilmesi için İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açması gerekmektedir. Görevli ve yetkili mahkeme ise icra takibinin açıldığı ve icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir. İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi ise kiracıya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren altı aydır.

İcra mahkemesi tarafından verilmiş olan tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmiş olması şart değildir.Ancak tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıyatebliğ edilme tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekmektedir. Daha sonra kiraya veren kişi gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye edebilecektir.

İcra Hukuk Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararına karşıkiracının, istinaf yoluna başvurması mümkündür. Kiracı, kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve üç aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat olarak yatırarak aleyhine verilmiş olan tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilmektedir.