Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299).

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin bitimi ile herhangi bir bildirim gerekmeksizin sona eren sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kiracı ile kiraya veren arasında bir süre belirlenmemiş ise akdedilen kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri niteliğindedirler.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurları esaslı unsurlar ve esaslı olmayan unsurlar şeklinde ikili bir ayrıma tabidir. Kira sözleşmesinde bulunması zorunlu olan unsurlar esas unsurlardır. Aşağıda kira sözleşmesinin esaslı unsurları bakımından detaylı bir inceleme bulunmaktadır:

• Kiracıyla kiraya veren arasında bir anlaşma
• Kira konusu mal
• Kira konusu malın kullanılması karşılığında ödenecek bir ücret

Kiracıyla kiraya veren arasında bir anlaşma

Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Sözlü, adi yazılı ya da noter önünde resmi şekle bağlı olarak yapılabilir. Ana kural şekilsizlik olmasına rağmen bazı istisnalar vardır ki bunların geçerliliği belli şekil şartlarına uyulmasını gerektirir. Söz konusu istisnai durumlar aşağıdaki gibidir;

• Fikir ve sanat eserleri üzerindeki hakların kullanılmasının ücret karşılığı devri (lisans) sözleşmesi yazılı biçimde yapılmalıdır. (FSEK m. 52)

• Kamu tüzel kişilerine ait olan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 57 hükmüne göre kiraya verilen taşınmazlara ilişkin yazılı kira sözleşmeleri, noterce tasdik edilmelidir.

• Hava araçlarının kiralanması sözleşmeleri de yazılı biçimde yapılmadıkça geçerli olmaz (2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu m. 119).

Kira sözleşmesi rızai bir akittir. Bu sebeple tarafların kira konusu malın belli bir bedel karşılığında kiralanması hususunda anlaşmaları kira sözleşmesinin kurulması için yeterlidir. Kira konusu malın teslimi sözleşmenin kurulmuş sayılabilmesi için şart değildir.

Kira konusu mal

Kira sözleşmesinin ikinci öğesi de ortada kira konusu bir malın ya da hakkın bulunmasıdır. Bu mal, taşınır ya da taşınmaz olabilir. Ya da ürün getiren bir mal olabileceği gibi, yalnızca kiracının kullanmasına sunulan bir mal da olabilir.

Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kira konusu malın ille de kiraya verene ait olması şart değildir. Kanunda, kiraya verenin malik olması gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Başkasının mülkiyetindeki bir malı kiraya veren kişi, kanun gereği kiraya verenlerin yararlanabileceği haklardan yararlanır ve onların açabileceği davaları açabilir. Önemli olan husus, kiraya verenin kira konusu malı, kiracının kullanmasına elverişli bir biçimde teslim etmesidir ki, bu zaten kiraya verenin borçlarındandır (TBK m. 301).

Kira konusu malın kullanılması karşılığında ödenecek bir ücret

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Ve 357. Maddelerinden de anlaşılacağı üzere, kiralanan mal karşılığı, mutlaka bir kira parasının ödenmesi gerekir. Bu açıdan kira sözleşmesi karşılıklı (ivazlı) sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinde ivaz genel olarak para olarak ödenir. Kira parasını genellikle kiracı ve kiraya veren, aralarında vardıkları anlaşmaya göre belirlerler. Uygulamada, yazılı kira sözleşmesi yapan kişiler genellikle kira parasının ne kadar olacağını ve ne şekilde ödeneceğini, doldurarak imzaladıkları “kira kontratosu” denilen basılı sözleşme örneğinde belirtirler. Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, kira parası, kural olarak taraflarca serbestçe belirlenir. Burada ülkemizin içinde olduğu ekonomik sıkıntılar ve kira ücretlerinin olağanüstü bir şekilde artmış olması sonucu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenmiş ve 1 yıl süre ile kiralarda tavan ücret uygulaması başlatılmıştır.

11.06.2022 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde şu şekildedir;

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kira sözleşmesinde kiraya verenin yükümlülükleri genel olarak beş başlık altında toplanabilir. Bunlar; Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (koruma) borcu, ayıbı üstlenme borcu, zapttan sorumluluk borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu ve yan giderlere katlanma borcudur. Söz konusu yükümlülükleri aşağıda detaylı bir şekilde incelemiş bulunmaktayız:

• Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (koruma) borcu
• Sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli durumda bulundurma (ayıbı üstlenme)
• Kiralanan malda üçüncü kişilerin hak ileri sürmeleri halinde, buna karşı kiracıya güvence verme (zapttan sorumluluk) borcu
• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
• Yan giderlere katlanma borcu

Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (koruma) borcu

Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesinin amacına uygun olarak kullanmaya (ürün kirasında işletmeye) elverişli bir biçimde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur (TBK m.301, 360). Kiraya verenin teslim borcunu ne zaman yerine getirmesi gerektiği sözleşme ile belirlenir. Kiralanan şeyin fiilen teslimi yeterlidir. Kiralanan yerin anahtarının teslimi, fiilen teslim gibidir (TMK m. 977).

Sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli durumda bulundurma (ayıbı üstlenme)

Kiraya verenin bu borcu, TBK 305 hükmü ile kabul edilmiştir. Sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcu, kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran bir sözleşme olmasından kaynaklanır. Kiraya veren kullanma elverişliliğini ortadan kaldıran gerek maddi gerekse maddi nitelik taşımayan ayıplardan sorumludur.

Kiralanan malda üçüncü kişilerin hak ileri sürmeleri halinde, buna karşı kiracıya güvence verme (zapttan sorumluluk) borcu

Kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar dolayısıyla da kiracıya karşı sorumlu tutulabilir. Bu konu kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında, TBK’nın 309- 312. maddelerinde düzenlenmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki söz konusu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında doğrudan uygulama alanı bulmaz. Zira süresi altı ay ve daha fazla olan konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananı edinen (satım, miras vs. yollarla), yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı varsa (konut veya işyeri kullanma ihtiyacında ise), edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra da dava açmak şartıyla, kiracının kiralanandan çıkmasını isteyebilir (TBK m.351).

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

Kiralanana ait vergi borcu ve benzeri masraflar, kural olarak kiraya verene aittir (TBK m. 302, 358). Nitekim TBK 302 hükmünde, aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa ya da kanunda öngörülmemişse, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağı, açıkça hükme bağlanmıştır. Örneğin; emlak vergisini, motorlu taşıtlar vergisini, kiralanan sigortalanmışsa sigorta primlerini (örneğin zorunlu deprem sigortası) kiraya veren ödemek zorundadır. Bu tür giderlere kiraya verenin katlanması tabidir, zira bu giderlerin yapılması çoğu zaman kiraya verenin malik sıfatıyla beraber ortaya çıkan sorumluluklarındandır. Ancak çevre temizlik vergisinden kiracının kanunen sorumlu olduğu da unutulmamalıdır (2464 sayılı kanun madde 44 hükmüne eklenen mükerrer madde 44).

Yan giderlere katlanma borcu

Kiralananın kullanımıyla ilgili olan ve kiraya veren ya da üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere de kiraya veren katlanır (TBK 303). Kiraya verenin katlanması gereken yan giderden ne anlaşılması gerektiği hususunda kanunda bir açıklama yoktur. Buna karşılık TBK 317 hükmünde, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracının ödemesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Öyleyse, olağan kullanım için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerinin haricinde kalan ve kiralananın kullanımıyla ilgili bulunan giderlerin yan gider olarak kabul edilmesi mümkündür. 

Örneğin kırılan pencerenin yerine yenisinin takılması, musluk contalarının yenilenmesi olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım kapsamında yer aldığı halde, konutun bulunduğu sitenin bahçe duvarının ya da binanın boyanması için yapılan harcamalar TBK 303 kapsamında yan gider olarak değerlendirilebilir. Dikkat edileceği üzere, ortaya çıkmasına da kiracının yol açtığı ya da kiralananın kullanımı sonucu olan giderler yan gider niteliği taşımaz.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmesinde kiracının yükümlülüklerini kiraya verenin yükümlülüklerinden farklı olarak dört başlık altında inceleyeceğiz. Bunlar; kira parasını ödeme borcu, kullanmanın sonucu ortaya çıkan giderleri ödeme borcu, kiralananı özenle kullanma borcu ve kiralananı geri verme borcudur. Söz konusu yükümlülükleri her biri ayrı bir başlık altında olacak şekilde detaylı bir şekilde aşağıda açıklamış bulunuyoruz:

• Kira parasını ödeme borcu
• Kullanmanın sonucu ortaya çıkan giderleri ödeme
• Kiralananı özenle kullanma borcu
• Kiralananı geri verme borcu

Kira parasını ödeme borcu

Kiracının ilk yükümlülüğü, kira parasını düzenli olarak, kararlaştırılan miktar ve zamanda ödemesidir. Kural olarak kiracı kira parasını kiraya verenin yerleşim yerinde ödemelidir (TBK m. 89/1). Bundan başka kiracı, “ikametgahta (yerleşim yerinde) ödemeli posta havalesi” yoluyla kira borcunu kiraya verene gönderebilir. Fakat kiracı yerleşim yerinde ödeme koşulu olmayan adi posta havalesiyle göndermişse kira bedelini ödemiş sayılmaz. Kiraya veren postaneye giderek havale edilen parayı almak zorunda değildir. Bu durumda, adi posta havalesi ile kira bedelini göndermiş olan kiracı hakkında temerrüt hükümleri uygulanabilir. Ancak adi posta havalesiyle gönderilen kira parasını, kiraya veren ihtirazı kayıt (çekince) ileri sürmeden almış ise temerrüt oluşmaz. 

Kira bedelinin para olarak ödenmesi hususunda anlaşılmışsa, aksi kararlaştırılmadıkça bu, memleket parasıyla (Türk Lirası) ve nakden ödenir (TBK m.99/1). Genellikle taraflar kira parasının peşin mi, yoksa aylık taksitlerle mi ya da birkaç ayda bir mi ödeneceğini aralarında kararlaştırırlar. Böyle bir kararlaştırma yoksa, o yörede geçerli geleneğe göre ödenmesi gereken zamanda, o yörede böyle bir gelenek yoksa, kanunda belirlenen zamanda ödenir (TBK m. 314). Borçlar Kanunu’na göre de kira parası (ve gerekiyorsa kullanma giderleri), her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir (TBK 314).

Kullanmanın sonucu ortaya çıkan giderleri ödeme

Kiracı kira parasını ödemek zorunda olduğu gibi, kiralananı kullanım sonucu ortaya çıkan giderleri de ödemelidir. Özellikle tüketime bağlı olarak ortaya çıkan ve bu kapsamda sayılabilecek ısıtma, aydınlatma ve su kullanmaya bağlı giderler örnek verilebilir. Gerek konut ve çatılı işyeri kiralarında, gerekse diğer kira sözleşmelerinde yerel adet de göz önünde tutulmak kaydıyla, kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini de ödemek zorundadır (TBK m. 317).

Kiralananı özenle kullanma borcu

Kiracı ücret ödeme borcu dışında kira konusu malı özenle kullanmakla ve bu kullanma sırasında çevredeki kişilere zarar vermemekle, aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlüdür (TBK m.316/1). Kiracı kiralanan malı kullanırken ona zarar verecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığı takdirde, kiraya verenin izlemesi gereken yol konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer olağan kira sözleşmeleri bakımından ayrı esaslara tabi tutulmuştur. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunmalıdır. 

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya verenin, kiracıya ödenen bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur; kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/2). Buna karşılık konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşuları bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, ayrıca ihtarda bulunmasına gerek kalmaksızın yazılı bir biçimde sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/3).

Kiralananı geri verme borcu

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı kiralananı teslim aldığı haliyle, kiraya verene geri verme (iade) borcu altındadır (TBK m.334/1, 372/1). Genelde kiralananın anahtarının kiraya verene teslimi ile (TMK m. 977) geri verme borcunun yerine getirildiği kabul edilir. Bununla birlikte geri verme borcu, taşınmazın bulunduğu yerde (TBK m. 89/b.2), taşınırlarda ise sözleşmenin kurulmasında teslimin yapıldığı yerde yerine getirilmelidir. Kiracı, kiralananı ayıpsız haliyle geri vermelidir. Fakat, sözleşmeye uygun olarak kullanılması dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu tutulamaz. Olağan kullanım dışındaki sebeplerle kiralananın kendisi veya içerisinde bulunan eşya zarar görürse, bu zarardan kiracı sorumlu tutulabilir. Kiracının kiralanandaki eksiklik ve ayıplardan sorumlu tutulması bazı şartlara bağlanmıştır. Burada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır;

• Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpların bulunup bulunmadığını tespit etmelidir.

• Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları tespit ederse, bunları hemen kiracıya bildirmelidir. Bildirim yazılı olarak yapılmalıdır (TBK m. 335/c.1).

• Bildirimin hemen yapılmamasına veya hemen yapılmamasına önemli bir sonuç bağlanmıştır. Bildirimi yapmayan veya hemen yapmayan kiraya veren, kiracıya karşı ileri sürebileceği hakları kaybeder ve kiracı geri verdiği kiralanandaki eksiklik ve ayıplardan sorumlu olmaktan kurtulur (TBK m. 335/c.2).

• Hemen bildirilmesi gereken eksiklik ve ayıplar, normal bir gözden geçirme ile kolayca tespit edilebilecek olanlardır. Örneğin mutfaktaki kombinin, musluk bataryalarının eksikliği olağan bir gözden geçirme ile hemen anlaşılabilir. Olağan bir inceleme ile tespit edilemeyecek eksiklik ve ayıpları kiralayan hemen bildirmese bile kiracının sorumluluğu devam eder (TBK m. 335/c.3). Kiralayan, bu tür eksiklik ve ayıpları belirlediğinde, yine durumu yazılı olarak kiracıya bildirmelidir (TBK m.335/C.4). Aksi halde kiracı bu tür eksiklik ve ayıplardan sorumlu olmaktan kurtulur.

• Hükümde açıkça düzenlenmiş olmasa bile kiraya veren, kiralananda eksiklik ve ayıp bulunup bulunmadığını belirlemek için bir uzmandan ya da bilirkişiden yararlanmak zorunda değildir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmeleri karşılıklı borç ilişkisine dayalı olarak oluşturulur. Kiralayan , kiraladığı taşınmazı kullanmaya uygun şekilde kiracıya teslim etmek ile yükümlüdür. Kiracı , kullandığı süre boyunca kira ödemek ile yükümlüdür. Kira sözleşmelerinin türleri bulunmaktadır, aşağıda bunları detayları ile açıklayacağız.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Kira konusu eşyanın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre ve kira konusu eşyanın ürün (hasılat) getiren bir mal olup olmamasına göre iki farklı türdedir:

1. Kira konusu eşyanın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre
   • Taşınır Kirası
   • Taşınmaz Kirası
2. Kira konusu eşyanın ürün (hasılat) getiren bir mal olup olmamasına göre
   • Olağan (Adi) Kira
   • Ürün (Hasılat) Kirası

Kira Konusu Eşyanın Taşınır ya da Taşınmaz Olmasına Göre

Taşınır Kirası

Kira sözleşmesi gereğince ücret karşılığında belirli süre kullanmak üzere kiracıya bırakılan eşya taşınırsa, taşınır kirasından söz edilir. Motorlu araların, gelinliğin, smokinin, sörf veya kayak malzemeleri gibi spor malzemelerinin, müzik aletlerinin kiralanması taşınır kirasının tipik örnekleridir. Taşınır kirasının konusunu nesnel (maddi) nitelikteki taşınırlar oluşturabileceği gibi, ürün getiren bir hak (TBK m.357) ya da yalnızca kullanılacak olan ve gelir getirmeyen bir hayvan da oluşturabilir (TBK m. 376-378).

Taşınmaz Kirası

sözleşmenin konusu bir taşınmazsa, o zaman taşınmaz kirasından söz etmek gerekir. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz, bir işyeri, bir arsa, tarımda kullanılan arazi ya da bir konut olabilir (TBK m. 357-339 vd.).

Kira Konusu Eşyanın Ürün (Hasılat) Getiren Bir Mal Olup Olmamasına Göre

Olağan (Adi) Kira

Ürün getirmeyen ve yalnızca kullanılmak üzere bir taşınır ya da taşınmaz kiralanırsa olağan (adi) kiradan söz edilir. Bir evin, deposunun, boş ardiyenin, dükkânın ve atölyenin, boş arsanın, bir yük atının, tarlayı sürmek üzere bir traktörün; geçici olarak işini görmek üzere bir taşıt aracının, bir elbisenin, bir makinenin kiralanması bu çeşit kiraya örnektir. Olağan kira sözleşmesine kural olarak TBK’nın 299-338 maddeleri arasındaki hükümleri uygulanır. Fakat konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında TBK’da özel olarak düzenlenmiş bulunan 339-356. maddeleri uygulanır.

Ürün (Hasılat) Kirası

Ürün getiren bir taşınır, taşınmaz ya da bir hak, kullanılmak ve gelirlerinden yararlanılmak üzere kiralanmışsa, ortada bir ürün (hasılat) kirası vardır. Sözleşme, ödediği bedel karşılığında, kiracının kiralananı kullanarak, işleterek ürün elde etmesi amacıyla yapılır. Kiralananı işletmek kiracı açısından hem bir hak hem de bir borçtur. Sadece maddi mallar olağan kira sözleşmesinin konusunu oluşturabildiği halde, ürün kirasının konusunu maddi olmayan şeyler de oluşturabilir.

Ürün kirası da kiraya verene ödenecek ücretin cinsine göre ikiye ayrılır. Eğer kiralanan şey karşılığı ücret olarak para ödenecekse; olağan ürün kirası söz konusudur (TBK m. 357/1). Buna karşılık, kira ücreti, kiralanan şeyin getirdiği ürünün bir bölümünün kiraya verene verilmesi biçiminde ödeniyorsa, ürüne katılmalı kira (iştirakli kira) dan söz etmek gerekir (TBK m. 357/2). Ürün kirasıyla ilgili sözleşmelere kural olarak TBK’nın 357-378 maddeleri arasında düzenlenmiş bulunan ürün kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekir.

Dört Sahifeli Ne Demek?

Kira sözleşmesinin yapılışı esas itibariyle bir şekle bağlı değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi, taraftar arasında sözlü veya yazılı şekilde yapılabilir. Herhangi bir şekle bağlı olmamasına rağmen ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar için yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. Zira yargı yolundaki süreç, belgeler ile daha hızlı ilerleyebilecektir. Olası hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılı şekilde yapılacak olan kira sözleşmesinde yer alması gereken hususlar bulunur.

Tarafların haklarını güvence altına alan sağlıklı bir kira sözleşmesi yapılmalıdır. Sözleşmede kira ilişkisinin tarafları ve konusuna ilişkin bilgiler yer alır. Örneğin konut kiralamalarında kira konusu taşınmazın adresi ve cinsi belirtilmelidir. Aynı şekilde kiraya veren ve kiracı tarafın ad soyad, T.C. kimlik numarası ve adresi sözleşmede yer almalıdır. Kira ilişkisi kapsamında sözleşmede yer alması gereken diğer hususlar,

• Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve süresi,
• Aylık ve yıllık kira bedeli,
• Kira bedelinin ödenme şekli,
• Kiralananın kullanım şekli,
• Kiralananın şimdiki durumu,
• Kiralanan ile birlikte teslim edilmiş olan demirbaşlar,

Olarak örneklendirilebilir. Kira sözleşmesinin ilk bölümünde taraflar ve konuya ilişkin kısa bilgiler yer alır. Daha sonra kira sözleşmesi için genel koşullara geçilir. Bu kısımda Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerine uygun olacak şekildeki hükümler sözleşmeye konulur. Kira sözleşmesinin genel koşullar kısmında yer alan hükümler,

• Kiracının kiralananı kira ilişkisine uygun şekilde kullanma yükümlülüğü,
• Kiralananda vergi ve kullanım sonucu oluşan yan giderlere kiraya verenin katlanacağı,
• Kiralananın olan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini kiracının ödeyeceği,
• Kiralananda tamir edilmesi gereken bölümler yer aldığı takdirde kiraya verene haber verme yükümlülüğü,
• Kira sözleşmesinde yazılı olmayan hükümlere ihtiyaç duyulduğu takdirde başvurulabilecek olan kanun hükümleri,

Olarak örneklendirilebilir. Kira sözleşmesinde hususi şartlar da bulunmaktadır. Bu şartlar, kiracı ve kiraya veren arasında kararlaştırılan hükümlerdir. Bu bölümde düzenlenebilecek olan hususlar,

• Kiracının kanunen düzenlenen kira ilişkisi koşullarına uymayı kabul ve taahhüt etmesi,
• Kiralananın kısmen veya tamamen başkasına devri konusundaki izin düzenlemesi,
• Kiralananda kiraya verenin haber ve izni olmaksızın tadilat yapılamayacağına ilişkin düzenleme,
• Kira bedelinin ne zaman ve ne şekilde ödenmesi gerektiği,
• Kira bedelinin ödenmemesi halinde ortaya çıkabilecek tahliye sebebi,
• Yeni kira dönemindeki artış oranı,
• Elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi giderlerin kiracıya ait oluşu,
• Kiracının peşin olarak verdiği kira ve depozito miktarı,
• Kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın durumuna göre depozitodan mahsup imkanı,
• Kontratın süresi ve sona ermeden 15 gün önce yazılı ihtarda bulunulmadığı takdirde yenilenmiş kabul edileceği,
• Kira ilişkisindeki kefilin durumu,

Olarak belirtilebilir. Böylece genel bilgiler, genel ve özel şartların yer aldığı kira sözleşmesi düzenlenir. Sözleşmenin son bölümünde kontratın kaç sahife ve maddeden oluştuğu belirtilir. Bu şekilde düzenlenen kira sözleşmeleri, genellikle dört sahifelidir. Yani kira ilişkisi dört sayfalık bir belge ile hüküm altına alınmıştır. Belgenin kaç nüshadan meydana geldiği ve taraflara verildiği de bu kısımda belirtilmelidir. Son bölümde belirtilecek olan bir diğer husus, ihtilaf halinde yetkili olan mahkemelerdir. Bu hususlar belirtildikten sonra kiraya veren, kiracı ve kefil düzenlenen sözleşmeyi imzalar. 

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı irade beyanlarının alınması ve irade beyanlarının uyuşması sonucu yazılı ya da sözlü olarak, kiraya verenin kiracıya bir taşınmaz, taşınır ya hakkı belli ya da belli olmayan bir süre için zilyetliğinin veya kullanım hakkının devri iradesi ile kiralaması ile meydana gelir. Kira sözleşmesi uygulama kira kontratı olarak bilinen yazılı bir belgenin doldurulması suretiyle yapılmaktadır. Kira kontratı, kiralayanın mülkünde olan ya da olmayan bir malı belli ya da belli olmayan bir süre için kullanabilmesi için kiracıya verdiğini belirten bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen zorunlu unsurlar belirtilmek hususuyla kiraya veren ile kiracının karşılıklı anlaşması ile kira kontratının doldurulması mümkündür.

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi üç bölümden oluşur. Kiralanacak olan eşyanın cinsi, eşyanın maliki ile kiracının adres ve iletişim bilgileri, kiralama sürecinin başlangıç ve belirlenmişse bitiş süreleri yazılır. En önemlisi de bir kira sözleşmesinde mutlaka kira bedelinin miktarı belirtilmelidir. Zira bir uyuşmazlığın doğması durumunda mahkeme tarafından dikkate alınacak miktar kira sözleşmesinde belirtilen miktardır.

Kira Mukavelesinden Doğacak İhtilaflardan Hangi Mahkeme Sorumludur?

Kira mukavelesi, kira sözleşmesi anlamını karşılayan kavramdır. Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenler. Kira sözleşmesi aynı zamanda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda da düzenleme altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kira sözleşmesini tanımlar. İlgili düzenlemeye göre kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracının karşılıklı edimleri bulunur. Kiraya veren, kira ilişkisi konusunun kullanımını kiracıya bırakır.

Kiraya verenin bu kullanımla birlikte yararlanmayı da kiracıya bırakması mümkündür. Kullanma veya yararlanma haklarına sahip olan kiracının da bunlara karşılık olarak borçları bulunur. Kiracının kira ilişkisinde üstlendiği temel borç, kararlaştırılan kira bedelini ödemektir. Tarafların kira ilişkisini belirleyen sözleşme, herhangi bir şekle tabi değildir. Kiraya veren ve kiracı taraf arasındaki sözleşme, sözlü şekilde yapılmış olsa dahi aralarındaki kira ilişkisi geçerlidir.

Kiraya veren ve kiracı taraf arasında ihtilafların ortaya çıkması mümkündür. Bu ihtilaflar, kira sözleşmesinde yer alan herhangi bir hususa aykırılık sebebiyle ortaya çıkabilir. Taraflar arasındaki sözleşmeye uyulmaması halinde mağduriyeti bulunan taraf, yargı yoluna gidebilir. İhtilaflardan hangi mahkemenin sorumlu olacağı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görevleri yer alır. Bu görevler arasında, kiralanan taşınmazlardaki tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ve karşı davalar düzenlenmiştir. Bu uyuşmazlıklara kira ilişkisinden doğan alacak davalara da dahildir.

Kira mukavelesi ihtilaflarına tek istisna İcra İflas Kanunu kapsamında getirilmiştir. Bu istisnada, taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı tutulmuştur. Yani kiraya veren kişiler, icra yolu ile ilamsız takip başlatarak da taşınmazlarının tahliyesini isteyebilir. Bunun dışındaki tüm ihtilaflarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Kira Sözleşmesi Örneği

Aşağıda örnek bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme örneği ile kira sözleşmesi yapabilirsiniz.