Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası: Kira sözleşmesi kanuni tanımıyla, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Mal sahibi, akdin diğer tarafı olan kiracıya kiraladığı şeyi kullanma ve yaralanma hakkını devretmektedir. Bunun karşılığında ise kiracından sözleşme çerçevesinde bir bedel talebinde bulunmaktadır. Bu anlamda kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran ivazlı bir sözleşme türüdür.
Taraflardan birinin borcunu yerine getirmemesi halinde o tarafın temerrüde düşmesi söz konusu olacaktır. Bu temerrüt hali de pek tabii ki aradaki sözleşmesel ilişkiyi etkileyecektir. Taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde sözleşme ilişkisinin diğer tarafındaki kişiyi koruyucu kanun hükümleri düzenlenmiştir. Konumuz itibariyle bu yazımızda konut veya çatılı işyerinde bulunan kiracının sözleşme çerçevesinde yerine getirmesi gerekli kira bedelini ödeme borcunda temerrüde düşmesi halinde kiraya veren mal sahibinin başvurabileceği kanuni yollara değineceğiz.
Kiracının Kira Borcunu Ödememesi
Konu Başlıkları
Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemesi kira sözleşmesi çerçevesinde üstlenmiş olduğu edimlerindendir. Ödemede temerrüt halini kira bedelinin zamanında ödenmemesi haliyle sınırlamamak gerekmektedir. Kira bedelinin eksik ödenmesi de kira borcunun ödenmesinde kiracıyı temerrüde düşürmektedir. Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya veren kiracının mülkten tahliyesini talep edebilecektir. Kiraya verenin tahliye talep edeceği haller kiracının temerrüdü ile de sınırlı değildir. Diğer tahliye sebepleri, yazılı tahliye taahhüdünün bulunması, ihtiyaç, yeniden imar ve inşa zorunluluğu, kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde meskeninin bulunması, fuzuli işgal, akde aykırılık gibi nedenlerle de taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.
Kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesinin talep edilebileceği üç yol mevcuttur. Öncelikle belirtmek gerekir ki birbirinden farklı kurallara ve sürelere tabi üç yoldan hangisinin tercih edileceği somut olayın özelliklerine göre alanında deneyimli bir İzmir kira avukatı yardımıyla değerlendirilmelidir. Oldukça teknik bir işleyişe ve kurallar çerçevesinde sürelere bağlı olan tahliye talebi usulüne uygun şekilde ve doğru sürelerde yetkili merciilere iletilmez ise kiraya veren açısından hak kayıplarına neden olabilecektir. Kira borcunun ödenmesi, kiracıya icra takibi, kiracı tahliyesi, kira avukatı konularında müvekkillerine avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Randevu talepleriniz için iletişim bölümünü kullanabilirsiniz.
İki Haklı İhtarın Kiracıya Yöneltilmiş Olması Hali
İki haklı ihtar neticesinde kiraya verenin tahliye talebinde bulunabileceği bu yol TBK 352/2’ de düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise bu süre içerisinde,
- 1 yıllık kira sözleşmelerinde yani henüz kira sözleşmesinin ilk yılında o yıl içinde,
- 1 yıl aşılmışsa, her bir kira yılı için o dönem içerisinde
Kiracıya kiranın ödenmemiş olmasından sebep iki ayrı kira bedeline ait iki farklı ihtarın çekilmiş olması aranmaktadır.
İhtarnamede kiracıya kiranın ödenmesi ihtarı ile ödenmediği taktirde tahliye davası açılacağı ihtar edilir. İki haklı ihtarı içeren kira döneminin sonunda 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılabilir. Kanunen kiraya verene tanınan bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davasının açılmaması halinde yeni kira dönemi yürürlüğe girecektir. Bu süre kiraya veren için hak düşürücü niteliktedir.
Kanun çekilecek ihtarların yazılı olması koşulunu aramıştır, ancak ihtarların hangi yolla yapılacağı konusunda sınır çizmemiştir. Ancak ispat şartı bakımından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi daha sağlıklı olacaktır. Masraf kalemi düşünülecek olursa da iadeli taahhütlü posta vasıtasıyla gönderilmesi de tercih edilebilir ancak postanın içerisinde yer alan evrakın ispatı sorunu da göz ardı edilmemesi gereken bir problemdir. Kira bedeline yönelik başlatılmış icra takipleri de geçerli bir ihtar hükmündedir.
Bu yolun avantajı kiracı kirasını ihtardan sonra ödese dahi hatta diğer kiralarının hepsini sorunsuz ve gününde ödese dahi iki haklı ihtar çekilmesine sebep olduğundan kira dönemi bitiminde kiraya verene hak düşürücü sürede tahliye imkânı tanımasıdır. Tahliye sebeplerinin bulunmadığı kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından kira dönemi sonunda feshedilebilmesi için birtakım kurallar mevcuttur.
Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak
Sıklıkla kullanılan bir diğer yöntem ise dava yoluna gitmeden borçlu kiracıya karşı tahliye talebini de içeren icra takibi başlatılmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus icra emrinin tahliye talebini de içerir nitelikte olmasıdır. Aksi halde kiraya veren sadece alacaklı olduğu kira bedelinin tahsilini isteyebilir. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya icra dairesi vasıtasıyla ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrinde borçlunun 7 günlük süre içerisinde varsa itirazları takibe itiraz edebileceği itiraz etmediği taktirde kira borcunun 30 günlük süre içerisinde ödenmesi gerektiği ödenmediği taktirde taşınmazdan tahliye edileceği ihtarı yer alır.
7 günlük süre içerisinde kiracının itiraz etmesi halinde takip durur. Duran takibe karşı kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesi mevcut ise, icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır. Açılan itirazın kaldırılması davasında hâkim sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemiş ise kiracının tahliye edilmesine hükmeder.
Yazılı bir kira sözleşmesinin mevcut olmadığı yahut kaybedildiği hallerde, Asliye hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. Artık bu yargılamada ortada geçerli bir kira sözleşmesinin bulunduğunun ispatı da gerekmektedir.
Kiracının 7 günlük sürede itirazda bulunmaması halinde kendisine tanınan 30 günlük sürede borcunu ödemesi gerekli demiştik. Bu süre içerisinde kiracının borcunu ödemesi halinde, kiracı tahliye edilemez. Ancak kiraya verenin elinde bir haklı ve geçerli ihtar bulunmuş olur.
30 gün içerisinde borcun ödenmemiş olması halinde ise kiraya veren icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.
Temerrüt Sebepli Tahliye Davası
Kiraya veren kiracıya muaccel olan kira borcunu ödemesi için yazılı bir ihtarname gönderir. Bu ihtarnamede borcun 30 günlük süre içerisinde ödenmesi gerektiği ödenmemesi halinde sürenin sonunda kira sözleşmesinin temerrüt sebebiyle tek taraflı olarak feshedileceği feshe bağlı olarak da hakkında tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir. Borcun 30 günlük süre içinde ödenmemesi halinde tahliye davası açılabilmesi için ikinci bir haklı ihtara gerek kalmamaktadır.
Dava yoluyla tahliye kararının alınması halinde her halükârda kararının icraya konulması gerekmektedir. İlamın icrasından önce kiracıya tahliye için süre tanınması sağlıklı olandır. Bu süre zarfında tahliyenin yapılmaması halinde tahliye icra memuru ve kolluk marifetiyle gerçekleştirilecektir. Kararın icraya konu edilebilmesi için de kararın kesinleşmesi zorunludur. Taşınmazın aynından kaynaklı kararlarda ilamın icrası için icra dairesi kararın kesinleşmesini aramaktadır.
