10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Kanun koyucu kiraya veren kişiye on yıllık kiracısını tahliye hakkı tanımıştır. Tahliye hakkı kiraya veren kişinin kiracısını evden çıkarma hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye göre kiraya veren kişi on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebebe ihtiyaç duymaksızın kiracı ile yapmış oldukları kira sözleşmesini fesih hakkına sahiptir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 yıllık kiracının tahliyesi aşağıda sayılan şartların varlığı halinde sağlanabilmektedir;

  • On yıllık uzama süresinin sona ermiş olması gerekmektedir.
  • Kiraya veren kişi, kiracısına yıllık uzama süresini izleyen her yılın bitiminden en az üç ay önce bildirimde ulunmuş olmalıdır.
  • Herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmadan kira sözleşmesine son verilebilmektedir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi olmasına bakılmaksızın geçerli bir fesih yapılmasının ardından Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi uyarınca kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının evden tahliyesi istenebilmektedir. Açılan bu tahliye davasında mahkeme Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlenen şartların oluşup oluşmadığını tespit ederek şartların oluşması halinde davanın kabulü ile kiracının tahliyesine karar verecektir.

10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili olan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından bu yetki kesin bir yetki değildir. Dava, davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilmektedir.

10 Yıllık Uzama Yılı Hesabı

10 yıllık uzama yılı hesabı dikkatli bir biçimde incelenmesi gerekli olan huşulardan birisidir. Burada dikkat edilmesi gerekli olan kira ilişkisinin değil, uzama yılının on yıl olmasıdır. Değinildiği üzere on yıllık süre taraflarca kararlaştırılmış olan kira sözleşmesinde öngörülen sürenin dolması itibariyle işlemeye başlayacaktır. Burada hesaplama yaparken kullanılacak formül; sözleşme süresi, on yıllık uzama yılı ve bir yıl uzama süresinin toplamı şeklindedir. Yani ilk fesih dönemi = sözleşmenin süresi + on yıllık uzama yılı + bir yıl uzama yılıdır.

Örnek vermek gerekirse kira sözleşmesi bir yıllık bir süre için akdedilmiş ise en az üç ay önce bildirimde bulunmuş olmak şartı ile kira sözleşmesi kiraya veren tarafından on ikinci yılın sonunda (Hesap şu şekilde olmaktadır, 1+10+1) sona erdirilebilmektedir. Hesaptan da görülebileceği gibi asıl olarak on iki yıllık kiracının tahliyesi mümkün olmaktadır. Eğer ki taraflar kira sözleşmesini on yıllık olmak üzere akdetmişler ise bu kira sözleşmesi yirmi birinci yılın sonunda sona ermektedir.

Bu sürelerin geçmesinden sonra kiraya veren herhangi bir sebebe dayanmak zorunda kalmaksızın kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Fesih Bildirim İhtarnamesi

10 yıllık kiracı için süresinde tebliğ edilmesi gereken fesih ihtarnamesinin örneği aşağıda bulunmaktadır.

İHTAR EDEN: (Kiraya verenin adı, soyadı, kimlik numarası ve adresi yazılmalıdır.) 

VEKİLİ: (Kiraya veren kişinin vekilinin adı, soyadı, sicil numarası ve adresi yazılmalıdır.) 

MUHATAP: (İhtarnamenin ulaşacağı kişi yani muhatabın adı, soyadı, kimlik numarası ve adresi yazılmalıdır.) 

KONU: (Burada ihtarnamenin 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkında olduğu kısaca belirtilmelidir.) 

AÇIKLAMALAR: Kiraya veren kişi tarafından tahliyesi talep edilen konutun adresi ve sahibi, bu kısımda belirtilmelidir. Ek olarak, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve 10 yıllık uzama sürenin tamamlandığı tarih de belirtilmelidir. Kiracının mevcut taşınmazda kaldığı yazılmalıdır. İhtarname, muhataba hitap edecek şekilde yazılmalıdır. İhtarnamenin dili sade ve anlaşılır olmalıdır. Tahliye ihtarnamesinde, taraflarca akdedilmiş olan sözleşmenin yenilenmeyeceği ve kiraya veren tarafından konutun tahliyesinin istendiği belirtilmelidir. Tahliye için belirli tarih ve süre verilmelidir. Konutun belirtilen sürelerde tahliye edilmemesi halinde, yasal hakların kullanılacağı ve dava açılacağı belirtilmelidir. Ek olarak, dava açılması durumunda yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletileceği hususuna da dikkat çekilmelidir. 

SAYIN NOTER, Üç nüshadan ibaret olan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini diğer nüshasının ise tarafınızca saklanmasını talep ederim. …/…/…. 

İHTAR EDEN VEKİLİ 

Adı Soyadı

İmza

Fesih Bildirim Sonrası Dava ve Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı mevcuttur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere açılacak olan kira uyuşmazlıklarına ilişkin olan davalarda, davanın açılmasından önce arabulucuya başvuru yapmak zorunlu hale getirilmiştir. 

Arabulucuya başvuruda bulunacak olan taraf dava için yetkili olan mahkemenin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na şahsen ya da vekil aracılığı ile başvuruda bulunabilir. Tahliye davalarında davalı taraf kiracı olduğundan dolayı, kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurulabilmektedir.

Arabulucu, taraflardan birisinin başvurması durumunda Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından belirlenen listeden, ilgili komisyon başkanlıklarına bildirilmiş olan arabulucular arasından bir seçim yapılarak atanır. Taraflar, listede kaydı bulunması şartı ile ortak bir arabulucu üzerinde anlaşarak uyuşmazlıkları üzerinde kimin arabuluculuk yapacağına kendileri de karar verebilmektedir.

Zorunlu arabuluculuğun uygulandığı durumlarda, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten itibaren arabuluculuk son tutanağının imzalanmasına kadar geçen süreçte zamanaşımı süreleri durmaktadır ve bu süreçte hak düşürücü süreler de işlememektedir.

Arabuluculuk süreci sonunda anlaşılamaması ve tahliye davası açılması durumunda arabuluculuğa ilişkin ücret Arabuluculuk bürosu tarafından arabulucuya ödenmektedir. Dava sonucunda ise ödenen bu ücret davada aleyhine hüküm verilmiş olan taraftan tahsil edilmektedir.

Arabuluculuk neticesinde taraflar anlaşmaya varmışlarsa bu hususlar ile ilgili olarak daha sonra dava açma hakkına sahip değillerdir. Ancak anlaşmaya varılamamış olan hususlarda dava açılabilmesi mümkündür.

10 Yılı Dolduran Kiracı Tahliyesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. HD., E. 2012/954 K. 2012/4638 T. 22.3.2012 kararı 10 yılı dolduran kiracı tahliyesi ile ilgidir. “…Davaya dayanak yapılmış olan ve hükme esas alınan 13.04.2001 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık söz konusu değildir. Kiralananın niteliğine göre sözleşme Trük Borçlar Kanunu’ndaki adi kiraya ilişkin olan hükümlere tabidir.

Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin ikinci maddesinde, sözleşmenin geçerlilik süresinin sözleşme tarihinden itibaren on yıl olacağı ve sözleşmenin sona ermesinden on beş gün önce kiracı taraf sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene yazılı olarak bildirmediği sürece sözleşme aynı şartlar ve aynı süre için uzatılmış sayılacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile kiracı tarafa on yıllık sürenin bitiminden on beş gün önce fesih iradesini bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı koşullar ile on yıl daha uzatmasına hak tanınmıştır. Sözleşmede kiracıya tanınmış olan bu hak kiralayanın ihtarı ile tek taraflı olarak ortadan kaldırılamaz.”

Yargıtay 6. HD., E. 2016/10420 K. 2016/6176 T. 26.10.2016 kararında değinmiş olduğu husus on yıllık kiracı düzenlemesi ile ilgilidir. “…6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlendiği üzere on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren taraf, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartı ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir.

Buna ek olarak 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun geçici maddesinde düzenlendiği ve bir defaya mahsus olmak üzere kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde öngörülmüş olan kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geriye kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girmiş olduğu tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında ise yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanmaktadır.”

Sıkça Sorulan Sorular

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık kiracı tahliyesine ilişkin dava süreci genel olarak altı ay ile bir yıl arasında sürmektedir. Ancak dava süreleri mahkemenin yoğunluğu, dosyanın içeriği gibi sebepler dolayısı ile değişkenlik gösterebilmektedir. Mahkemenin tahliyeye ilişkin kararından itibaren kiracıya otuz günlük bir süre tanınması gerekmektedir. 

Evi Alan Yeni Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Evi alan yeni ev sahibi 10 yıllık kiracıyı çıkarabilmektedir. Bu durumda yeni ev sahibi ile kiracı arasında yeni bir kira ilişkisi doğmamaktadır. Önceki ev sahibi ile başlamış olan kira sözleşmesinin şartlar devam etmektedir. 

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili olan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından bu yetki kesin bir yetki değildir. Dava, davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilmektedir.