Kiracı Hakları 2023 5 Yıllık, 10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracı Hakları 2023 5 Yıllık, 10 Yıllık Kiracı Hakları konulu içeriğimizdesiniz. Kira sözleşmeleri günlük yaşamımızda en çok yere sahip sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme türü Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanunumuza göre bu sözleşme türü ile bir şeyin kullanım ve o şeyden yararlanma hakkı uygun bir bedel karşılığında kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmaktadır. Kiraya veren ve kiracı bu sözleşmenin taraflarıdır. Tarafların her sözleşme tipinde olduğu gibi birbirlerine karşı bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu makalemizin konusu kiracının bu sözleşme ilişkisi çerçevesinde kanunen sahip olduğu haklardır.

Kiracı, kiralanan şeyi kullanımı ve bu şeyden yararlanması esnasında kiraya verenden,

•  Kiralananın kullanmaya elverişli bir şekilde kendisine teslim edilmesini isteme (TBK m.301),
• Kira süresi boyunca kiralananın kullanmaya elverişli halde tutulmasını isteme (TBK m.301),
• Kendi kusuru dışında ortaya çıkacak bozuklukların giderilmesi ile önemli nitelikte sayılabilecek onarımların yapılmasını isteme (TBK m. 304 vd.)

Haklarına sahiptir.

Bu saymış olduğumuz haklarından başka, belli bir süre vererek onarılmasını talep ettiği şeyleri, kiraya verenin yapmaması durumunda onarımı onun adına yaptırabilme hakkına da sahiptir (TBK m. 306).

Kiracı, kiralanan malı, tarafların üzerinde anlaştıkları kira sözleşmesinin amacına aykırı düşmeyecek biçimde dilediği gibi kullanma hakkına sahiptir. Bundan başka kiracı bakımından kiralanan malın kullanılması kendisi için katlanılamaz hale gelmiş ise, kiracı bu durumda kira sözleşmesini feshetme hakkına da sahip bulunmaktadır. Bu yazımızda kiracı hakları hususunda günlük hayatta karşımıza çıkan konular ile ilgili bilgilendirme yapacağız.

İlgili sayfa: izmir kira avukatı

Kiracılarla İlgili Yeni Kanun 2023

Son yıllarda enflasyon oranlarının yüksek gerçekleşmesi ile Büyükşehirlerde bulunan konutların kira bedelleri artık çok merkezde bulunmayan noktalarda dahi asgari ücret ile geçinen vatandaşlar için zorlayıcı hale gelmiştir. Özellikle Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle konut fiyatları tekrar artarken, hükümet 2022 yılının Haziran ayında Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira kontratlarına %25 zam sınırı koymuştu. Böylelikle bir başka deyişle 1 Temmuz 2023’e kadar konut kiralarında TÜFE’ye göre artış oranı %25’te sabitlenmiş olmaktadır. Aynı zamanda bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan kira sözleşmeleri geçersiz sayılacaktır. Bu kuralın kapsamı 5 yılın altında sözleşmesi bulunan konut kiraları olarak belirlenmiştir. İşyerleri kiralarında herhangi bir değişiklik yapılmamıştır, işyeri kiralarında kira artış oranı TÜFE’ye göre yapılmaktadır. 

Bu hüküm mahkeme kararları bakımından da uygulanacaktır. Bu düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olacaktır. Bu tarihten sonraki süreçte konut kiralarındaki artış oranlarının nasıl yapılacağı konusu henüz netlik kazanmamıştır.

Depremde Kiracı Hakları

Deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasar nedeniyle yıkılacak olan konutlardaki kira sözleşmeleri kendiliğinden sona erecek olup kiracı kiraya veren ilişkisi ortadan kalkacaktır. Çünkü ev sahibinin kiraya konu taşınmazı kiracının kullanımına hazır halde bulundurmamış olması borcu imkânsız hale getirir. Bununla birlikte taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda kiracının kira bedelini ödeme sorumluluğu da ortadan kalkacaktır. Fakat depremden önceki kullanımlar için kiracının kira borcu devam edecektir. Ancak eğer kiralanan taşınmaz depremde hiçbir hasar görmemiş ise kira ilişkisi devam edecektir. Deprem sırasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı eğer farklı bir şehre taşınmak için kira sözleşmesini feshetmek ister ise “Olağanüstü fesih” yoluna üç aylık süre içinde başvurarak sözleşmeyi feshetmesi gerekmektedir. 

7 Yıllık Kiracı Hakları

Taraflarca aralarında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmekte olan kira sözleşmeleri ve bundan sonraki her beş yılın sonundakiler, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedellerini, hâkim tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirlemektedir. Her beş yıllık kira döneminden sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmekte olan kira bedelleri, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilmektedir. Kısacası 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yani 7 yıllık kiracılar için kira bedelinin tespiti hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir. Ev sahipleri diledikleri miktarda artış yapamayacaklardır.

 12 Yıllık Kiracı Hakları:

Ev sahibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi nedenine dayanarak kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edemez. Kanun koyucu burada kiracıyı koruma maksadı gütmektedir. Aynı zamanda kanun koyucu menfaat dengesini sağlayabilmek amacıyla kiraya verenin haklarını da korumak için kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması halinde, kiraya verene, herhangi bir sebep öne sürmeye gerek olmadan ancak bildirim sürelerine uymak koşulu ile, kiracıdan evi tahliyesini talep hakkı vermiştir. 

İşte kanun koyucu burada 10 yıllık sürenin sonunda yani 12 yıllık sürede de bu aynı olmakla beraber ev sahibinin artık kiracının tahliyesini talep etme imkanını kiraya verene tanımıştır. Kiracının ise buna karşı koyması ancak kiraya verenin kanunda belirtilen sürelere uymaması durumunda söz konusu olacaktır. Bunun dışında kural olarak kiracı, kiraya verenin bu talebini kabul etmeli ve ilgili taşınmazı tahliye etmelidir.

20 Yıllık Kiracının Hakları

Belirli süreli kira sözleşmelerindeki kira kontratlarında sözleşmenin bitiş tarihi belirtilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmağı hallerde sözleşmenin aynı koşullar ile bir yıl için uzatılmış sayılacağı açıkça belirtilmiştir. Normal şartlarda kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olması nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kiraya veren herhangi bir sebep göstermesine gerek kalmadan kiracıyı tahliye etmek için 10 yıllık kira döneminin uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılı bitiminden itibaren en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise kira süresinin kontratta belirtilmediği kira sözleşmeleridir. Ev sahibi veya kiracı tarafından aksi belirtilmediği sürece her 1 yılın sonunda sözleşme yenilenmiş sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı istediği zaman kiralananı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak kiraya veren TBK 347’nci maddesi gereği, kiranın başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra, fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için en az 10 yıllık sürenin geçmesi gerekir bu da demek oluyor ki bu hükümler 20 yıllık kiracılar için de geçerli olacaktır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları 2023

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin kendisi ile ilgili sebeplere dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacağı durumların belirtildiği ilgili hükümlerde düzenleme altına alınmış bulunmaktadır. Buna göre, kiracının oturmakta olduğu taşınmazını daha sonra bir başkasına devretmesi durumunda, yeni malik ancak gereksinimi olduğu durumlarda kiracıyı çıkarabilme hakkına sahip olur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde gereksinim nedeni tahliye konusu açıklanmıştır: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malik dilerse gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme tarihinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla da kullanabilir (TBK m. 351). Söz konusu hükümden de açık bir şekilde anlaşılacağı üzere yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı var ise, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumu mevcut kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açmaya hak kazanacağı bir tahliye davası ile sona erdirme hakkına sahiptir. Görüleceği üzere kanun koyucu burada da kiracı lehine bir düzenleme getirerek hem yeni malikin kiracıyı çıkartabilme sebeplerini sınırlandırmış, hem de bu sebepler gerçekleşse dahi en azından kiracıya yedi aylık bir süre sonunda tanımıştır.

İlgili Makale: Kiracı Tahliyesi

5 Yıllık Kiracı Hakları 2023

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği ölçüde, kanun koyucu tarafından, kiracının kiralayana göre nispeten ekonomik olarak güçsüz olması durumu karşısında, kiracıyı korumak amacıyla, kiracı lehine düzenlemeler getirilmek suretiyle düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenlemelerden ilk göze çarpanı, kiralayanın kanunda belirtilen ve sınırlı sayıda olan sebeplerin dışında bir sebeple kira sözleşmesini feshedemeyeceklerine ilişkindir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılması durumunda, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez.

Örneğin kiracı ile kiraya veren 5 yıl süreli bir kira sözleşmeleri imzaladıkları takdirde, beş yılın dolması sonucunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecektir. Bunun için kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bildirmesi gereklidir. Kiracı bu bildirimi yapmaz ise, kira sözleşmesi aynı koşullarla kanun gereği bir yıl daha uzamış sayılır (TBK m. 347/1).

Bu sözleşmeler bakımından kanun koyucu sadece kiracıya sürenin bitimi sebebiyle sözleşmeyi bildirimle sona erdirme Kiracı Hakları verilmiştir. Kiraya verenin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren yalnızca kanunda belirtilen fesih sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda fesih hakkını kullanabilir. TBK ile verilen bir hak sonucunda, kiraya veren on yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Kiraya veren, 5 yılı dolmuş kiracı için kanunda belirtilen fesih sebepleri gerçekleşmediği sürece kira sözleşmesini sonlandıramaz.

İlgili Makale: 5 Yıllık Kiracı Hakları

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2 maddesinde kiraya verene tanınan fesih nedenlerinden biri olan, kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası düzenlemesine yer verilmiştir. Bu kanun maddesinde konu açıklanmıştır: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/b.2).

İlgili kanuni düzenlemeden anlaşılması gereken hususlar şunlardır, öncelikle kiraya verenin bu Kiracı Hakları kullanabilmesi için kiralanan taşınmaz için esaslı bir onarımın şart olması gerekir. Kentsel dönüşüm bu açıdan esaslı onarım gerektiren bir hal olarak karşımıza çıktığından kiraya veren taşınmazın kentsel dönüşüme tabi olacağından hareketle, kanunda belirtilen sürelere uyarak açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kentsel dönüşüm sebebi açıklamış olduğumuz genel nitelikte kabul edilen sebepler dışında, halk arasında “kentsel dönüşümle ilgili” olarak anılan kanun (6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) hükümleri uyarınca, yasadan kaynaklanan bir sebep olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu anılan yasa hükümleri uyarınca kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. 

Rutubetli Evde Kiracı Hakları 2023

Kiralan taşınmaz kullanmaya elverişli bir biçimde teslim edilmemiş, örneğin evin rutubetli bir şekilde teslim edilmesi, ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte daha sonradan kullanmaya elverişli hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme (ayıba karşı tekeffül) borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olur. Kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğu sonucunda, kiracı bazı seçimlik haklara sahip olacaktır. Bunun yanında kiracı seçimlik haklarından biri ile ayrıca zararının tazminini (tazminat) talep edebilecektir. Taşınmazda bulunan ayıp nedeniyle Kiracı Hakları şunlardır;

• Ayıbın giderilmesini veya onarımını talep etme hakkı
• Kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı
• Malın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkı
• Kira sözleşmesinden dönme veya kira sözleşmesini fesih hakkı
• Olumlu (müspet) zararının tazminini talep etme hakkı

Bazı durumlarda kiracı, kiraya verenin hesabına malda bulunan ayıpları onarma hakkına sahiptir (TBK m. 306/1). Örneğin kiraya verenin kiralanan maldaki ayıbı kiracı tarafından verilen uygun süre içerisinde gidermediği takdirde, kiracı kiralanan maldaki ayıbı kiraya verenin hesabına gidermek suretiyle bundan doğan alacağını kira bedelinden düşebilir veya ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir. 

İlgili Makale: https://mervekolman.av.tr/rutubetli-evde-kiraci-haklari/

Kontratsız Kiracı Hakları 2023

Kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki tanımlamalar dikkate alındığında asgari üç unsura sahip olduğu sonucuna varılabilir. Bu unsurlar şunlardır;

• Kira konusu mal (kiralanan taşınmaz)
• Kira konusu malın kullanılması karşılığı olarak ödenecek bir kira bedeli 
• Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli şekilde kurulmuş bir anlaşma

İlgili makale: Kontratsız Kiracı Hakları

Kira konusu malın, belirli bir bedel karşılığında kullanılması konusunda, kiracı ile kiraya verenin karşılıklı olarak anlaşmış olmaları kira sözleşmesinin kurulması için gerekli ve yeterlidir. Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir. Bunun sonucu olarak da yazılı bir şekilde yapılmamış olması geçersizliği sonucunu doğurmaz. Zira kira sözleşmeleri sözlü olarak da yapılabilir. Bu açıdan taraflar herhangi bir kira kontratı düzenlemeden sözlü olarak aralarında yaptıkları anlaşma ile de kira sözleşmesi hüküm ve sonuçlarını doğurabilir.

Bunun sonucu olarak da kontratsız yapılan kira sözleşmelerinde kiracı hakları , yazılı şekilde (kontrat imzalanmak suretiyle) yapılmış kira sözleşmelerindekinden farklı değildir. Yalnız burada tarafların aralarında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde ispat kolaylığı sağlaması bakımından kira sözleşmelerinin yazılı bir biçimde yapılması tavsiye edilir. Örneğin kira bedelinin ne şekilde kararlaştırılmış olduğu, kiracının kaç yıldan beri taşınmazda oturduğu gibi hususlar kira kontratı dikkate alınarak daha kolay bir şekilde ispat edilebilir.

Riskli Yapı Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2 maddesinde kiraya verene tanınan fesih nedenlerinden biri olan, kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası düzenlemesine yer verilmiştir. Bu madde kapsamında kiraya veren kiraya veren, kiralananın esaslı surette onarılması sebebine dayanarak tahliye davası açma imkanına sahip kılınmıştır.

Buna göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli yani zorunlu olmalıdır. Örneğin, deprem nedeniyle kısmen yıkılan veya yıkılmaya meyilli hale gelen binanın (riskli yapının) yeniden inşası gerekli yani zorunludur. Bu açıdan riskli olduğu tespit edilen bir yapı, kiraya verenin belirli sürelerin sonunda açacağı bir tahliye davası sonucunda boşaltılabilir.

Bu nedene dayanan tahliye davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Önceden ihtar çekilmesine de gerek bulunmamaktadır. Yeniden inşa veya imar amaçlı onarım, genişletme veya değiştirmeye dayalı tahliye kararıyla birlikte kira sözleşmesi sona erer. Yapmış olduğumuz açıklamalar genel nitelikli olup yukarıda belirtmiş olduğumuz başlık çerçevesinde, riskli yapılar hakkında da uygulama alanı bulacaktır. Bu açıdan riskli yapı bakımından da Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2. maddesi uygulanacaktır. 

İlgili Makale : https://mervekolman.av.tr/riskli-yapi-kiraci-haklari/

Dükkân Kiracı Hakları

Kanunumuz kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler bakımından birtakım ayrımlara gitmiş, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde özel düzenlemeler getirmiştir. Konut ve çatılı işyeri kirası taşınmaz kirası niteliğini haiz olup, bunun sonucunda kiralanan yerin toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir.

İlgili Makale: https://mervekolman.av.tr/dukkan-kiraci-haklari/

Bu tanımdan yola çıkarak çatılı işyeri kavramının açıklanması yerinde olacaktır. Çatılı işyeri, iktisadi ve ticari nitelikte bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü yerleri ifade etmek için kullanılabilen bir kavram olarak karşımıza çıkmaktadır. Örneğin, büro, ofis, dükkân, mağaza, doktor muayenehanesi çatılı işyeri kirası sayılır.  İşte burada örnekseyici biçimde saymış olduğumuz çatılı işyerleri bakımından kiracı hakları , borçlar kanununun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri değil, 339 vd. maddelerinde düzenlenmiş olduğu özel hükümler uygulanacaktır. Bunun sonucunda da örneğin kiraya veren kanununda belirtilen fesih sebepleri dışında başka bir nedene dayanarak kira sözleşmesini feshetme imkanına sahip olmayacaktır.

Burada Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinde düzenleme altına alınan ve konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanan kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşme kavramına değinmek yerinde olacaktır. TBK m.340’a göre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m. 340). Söz konusu hüküm uyarınca kiracının korunması maksadıyla bağlantılı sözleşme yapma yasağı getirilmiş bulunmaktadır. 

İskansız Evde Kiracı Hakları

İskân belgesi, inşası tamamlanmış yapılarda yasal olarak oturma izni verilmesi adına düzenlenen belge olarak tanımlanabilir. İskân belgesinin bulunmaması taşınmazın kiraya verilebilmesin kanuni olarak bir engel teşkil etmemektedir. Kiraya veren ile kiracının bu hususta anlaşmış olmaları kira sözleşmesinin geçerliliğine halel getirmez. Bunun sonucu olarak da kiraya veren ya da kiracı evin iskansız olduğu iddiasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanları bulunmamaktadır.

Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve de 3194 sayılı İmar Kanunu’nda bu yönde bir engel hüküm bulunmamaktadır. İlgili kanunlarda bu yönde bir engel bulunmamasının sonucu olarak iskansız taşınmazın konu olduğu kira sözleşmeleri geçerli bir şekilde kurulur ve kiracı yukarıda belirtmiş olduğumuz haklardan da yararlanabilme imkanına sahip olur. İskân belgesi bir diğer adıyla oturma izni resmi bir prosedür olarak karşımıza çıkar.

Burada ortaya çıkma ihtimali olan problemler, eve elektrik, su ya da doğalgaz bağlanması hususunda kendini gösterebilir. Zira belediyeler iskân belgesi yani oturma izni alınmamış bulunan yapılara söz konusu abonelikleri bağlama noktasında sorun çıkarabilmektedirler. Bu sorunlar pek tabi kiracıları zor duruma sokmaktadır. Bunun bir an önce çözüme kavuşturulması için kiraya verenden, iskân belgesi almasını gerektiğini talep edebilirler. Zira kiraya veren, kiralanan taşınmazı kullanmaya elverişli şekilde teslim borcu altındadır. 

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimi nedeniyle kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edememektedir. Kanun koyucunun kiracıyı korumak maksadıyla getirmiş olduğu düzenleme bunu gerektirir. Buna karşılık kanun koyucu menfaat dengesini sağlayabilmek maksadıyla kiraya verenin haklarını korumak amacıyla kira sözleşmelerinin 10 yılını doldurması halinde, kiraya verene, herhangi bir sebep öne sürmesine gerek olmaksızın belirli bildirim sürelerine uymak kaydıyla, kiracıdan evi tahliye etmesini talep Kiracı Hakları vermiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum kiraya veren bakımından aynıdır.

Konunun detayına buradan ulaşabilirsiniz: https://mervekolman.av.tr/10-yillik-kiraci-haklari/

İşte burada kanun koyucu konut olarak kullanılan bir taşınmazın 10 yıllık sürenin sonunda artık tahliyesini talep etme imkanını kiraya verene tanımış bulunmaktadır. Kiracının buna karşı koyabilmesi ancak kiraya verenin kanunda belirtilen bildirim sürelerine uymaması durumunda söz konusu olabilecektir. Bunun haricinde kural olarak kiracının, kiraya verenin bu talebini kabul etmesi ve ilgili taşınmazı tahliye etmesi gerekir.

Kiracının kira konusu taşınmaz kendi rızası ile tahliye etmemesi durumunda kiraya veren, tahliye davası açmak suretiyle kiracının kiralana taşınmazdan tahliyesini mahkeme kararıyla destekleme imkânı mevcuttur. Mahkeme kararına rağmen kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmeye yanaşmaz ise bu durumda kiraya verenin başvuracağı bir diğer yol icra kanalı ile tahliyesinin sağlanması durumudur. 

İlgili Makale: Tahliye Taahhütnamesi

Ev Sahibi %100 Zam Yapabilir Mi?

Ev sahibi kiraya yüzde yüz zam yapamaz. 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM genel kurulunda kabul edilen bir geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarda en fazla % 25 zam yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu geçici kanunun süresi 1 Temmuz 2023’tür. 2023 yılı dönemi boyunca ev sahiplerinin kiraya en fazla % 25 oranında zam yapabileceği kararlaştırılmıştır.

Normal şartlarda kira zammına verilecek üst sınır 12 aylık ortalama enflasyon üzerinden yapılır. Fakat yapılan geçici düzenleme ile bu oran % 25’te sabitlenmiştir. Bu oranın üstünde yapılan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır.

Kiralık konutlarda yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak zorundadır. Ara dönemlerde kiraya zam yapılamaz. Ara dönemlerde zam yapılırsa ya da ev sahibi %25’in üstünde zam yapmak isterse kiracılar; Tüketici danışma hattı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşlarına şikayet edebilirler.

Anayasa Kiracı Hakları

Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinde gerekli şartlar haiz olduğunda kiracıların sahip olduğu haklardır. Genel olarak kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklıdır. Bu hak ve yükümlülüklerle kiracı, kiraya verenden birtakım taleplerde bulunabilir. Genel olarak bakıldığında kiracı hakları şu şekildedir:

• Kiralanan hangi maksat ve amaçla kiralanmışsa, kiralananı o maksada elverişli olacak şekilde kiraya verenden teslim alma hakkı.
• Anlaşılan kira sözleşmesi süresi içinde kiralayanın kiralananı kullanımını engelleyen hususların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene yüklediği edimleri kiralayanın yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı. 
• Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden dolayı oluşan zararı talep etme hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak şartıyla, kiralananda yapılan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı.
• Aksi kararlaştırılmamış olmak şartıyla, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Mesela; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi yan giderler kiraya verenden talep edilebilir.
• Üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden, davayı üstlenmesini ve dava yüzünden uğradığı zararın giderilmesini talep etme hakkı.
• Sözleşme süresi dolmadan, kiralayanın haklı bir gerekçesi olmadan, sözleşme devam ettiği süre boyunca kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkaramama hakkı.
• Kiraya verenin de yazılı izni olması şartıyla, kiralananı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı.
• Kiracıya kira bedeli ve yan giderleri (su, aidat, elektrik, doğal gaz) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• Kira bedeli zamanında ödenmediği takdirde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Esnaf Kiracı Hakları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 339 ve devamı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kurallar düzenlenmiş bulunmaktadır. Çatılı işyeri kavramı, iktisadi ve ticarî nitelikte bir işletmenin ya da bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü olan yerleri ifade ermektedir. Çatılı işyerinin kirası, özellikle kiracının ticari, mesleki ve sınai olmak ve gelir elde etmek üzere ekonomik faaliyetlerinin icrasına hizmet eden kira olarak tanımlanır. 

Ortada ekonomik bir faaliyet yoksa çatılı işyeri kavramı da yoktur. Örneğin evinde bulunan fazla eşyaları bir depo kiralayarak koyan kişinin deposu artık çatılı işyeri kavramı dışındadır. Çünkü ortada ekonomik ya da ticari bir amaç yoktur. Üstü açık otoparklar ya da arsalar da çatılı işyeri kavramına girmez. Çünkü kavramın adından da anlaşılacağı üzere bir yerin işyeri sayılabilmesi için çatılı olması lazımdır. 

İşyeri kiralarının ev kiralarına nispeten daha fazla sorumluluğu vardır. İşyerleri ve esnaf birçok kanun hükmü ile korunmuştur. Bu haklar;

• Kiraya konu olmuş malın kullanımının kendisine verilmesi
• Kiranın karar kılınan tarihte, kullanıma uygun bir şekilde işyerinin teslim alınması şartı
• Taşınmaz malın kiraya verildiği süre boyunca alındığı gibi kalmasının sağlanması halinde kiraya verenden hak isteme
• Aksi kararlaştırılmadığı durumlarda kiraya verenin sigorta, vergi gibi yükümlülüklerini yerine getirmesi
• Var olan bir kusur varsa giderilmesini isteme hakkı
• Sözleşmede kararlaştırılan süre dolmadan işyerinden atılmama hakkı 
• Kiraya veren tarafından onay alma şartıyla kiralanan taşınmazın başka şahsa devir hakkı
• Depozitonun geri alınması hakkı
• Taşınmaza ait olan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı
• Kiranın geç ödenmesi söz konusu olduğunda cezai işlem yapılmayacağına dair bir anlaşma talep etme hakkı
• Kiralanan yer artık kullanıma uygun olmadığı takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı
• Kiracı aleyhine sözleşmeyi düzenleme yasağı işyeri kiracılarına verilen temel haklardır.

Eski Kiracı Hakları

Eski kiracı hakları 5 yıllık kiracı hakları ve 10 yıllık kiracı hakları şekilde ayrılır.

• 5 Yıllık Kiracı Hakları;

Tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadıklarının bir önemi yoktur. 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. 

• 10 Yıllık Kiracı Hakları;

On yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmuş olmak şartıyla, herhangi bir sebep olmasa dahi kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere dayanarak fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilirler.