Kiracı Hakları 2023 5 Yıllık, 10 Yıllık Kiracı Hakları konulu içeriğimizdesiniz. Kira sözleşmeleri günlük yaşamımızda en çok yere sahip sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme türü Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanunumuza göre bu sözleşme türü ile bir şeyin kullanım ve o şeyden yararlanma hakkı uygun bir bedel karşılığında kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmaktadır. Kiraya veren ve kiracı bu sözleşmenin taraflarıdır. Tarafların her sözleşme tipinde olduğu gibi birbirlerine karşı bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu makalemizin konusu kiracının bu sözleşme ilişkisi çerçevesinde kanunen sahip olduğu haklardır.

Kiracı, kiralanan şeyi kullanımı ve bu şeyden yararlanması esnasında kiraya verenden,

Kiralananın kullanmaya elverişli bir şekilde kendisine teslim edilmesini isteme (TBK m.301),
Kira süresi boyunca kiralananın kullanmaya elverişli halde tutulmasını isteme (TBK m.301),
Kendi kusuru dışında ortaya çıkacak bozuklukların giderilmesi ile önemli nitelikte sayılabilecek onarımların yapılmasını isteme (TBK m. 304 vd.)

Haklarına sahiptir.

Bu saymış olduğumuz haklarından başka, belli bir süre vererek onarılmasını talep ettiği şeyleri, kiraya verenin yapmaması durumunda onarımı onun adına yaptırabilme hakkına da sahiptir (TBK m. 306).

Kiracı, kiralanan malı, tarafların üzerinde anlaştıkları kira sözleşmesinin amacına aykırı düşmeyecek biçimde dilediği gibi kullanma hakkına sahiptir. Bundan başka kiracı bakımından kiralanan malın kullanılması kendisi için katlanılamaz hale gelmiş ise, kiracı bu durumda kira sözleşmesini feshetme hakkına da sahip bulunmaktadır. Bu yazımızda kiracı hakları hususunda günlük hayatta karşımıza çıkan konular ile ilgili bilgilendirme yapacağız.

Sayfa İçeriği

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları 2023

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin kendisi ile ilgili sebeplere dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacağı durumların belirtildiği ilgili hükümlerde düzenleme altına alınmış bulunmaktadır. Buna göre, kiracının oturmakta olduğu taşınmazını daha sonra bir başkasına devretmesi durumunda, yeni malik ancak gereksinimi olduğu durumlarda kiracıyı çıkarabilme hakkına sahip olur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde gereksinim nedeni tahliye konusu açıklanmıştır: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malik dilerse gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme tarihinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla da kullanabilir (TBK m. 351). Söz konusu hükümden de açık bir şekilde anlaşılacağı üzere yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı var ise, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumu mevcut kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açmaya hak kazanacağı bir tahliye davası ile sona erdirme hakkına sahiptir. Görüleceği üzere kanun koyucu burada da kiracı lehine bir düzenleme getirerek hem yeni malikin kiracıyı çıkartabilme sebeplerini sınırlandırmış, hem de bu sebepler gerçekleşse dahi en azından kiracıya yedi aylık bir süre sonunda tanımıştır.

İlgili Makale: Kiracı Tahliyesi

5 Yıllık Kiracı Hakları 2023

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği ölçüde, kanun koyucu tarafından, kiracının kiralayana göre nispeten ekonomik olarak güçsüz olması durumu karşısında, kiracıyı korumak amacıyla, kiracı lehine düzenlemeler getirilmek suretiyle düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenlemelerden ilk göze çarpanı, kiralayanın kanunda belirtilen ve sınırlı sayıda olan sebeplerin dışında bir sebeple kira sözleşmesini feshedemeyeceklerine ilişkindir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılması durumunda, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez.

Örneğin kiracı ile kiraya veren 5 yıl süreli bir kira sözleşmeleri imzaladıkları takdirde, beş yılın dolması sonucunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecektir. Bunun için kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bildirmesi gereklidir. Kiracı bu bildirimi yapmaz ise, kira sözleşmesi aynı koşullarla kanun gereği bir yıl daha uzamış sayılır (TBK m. 347/1).

Bu sözleşmeler bakımından kanun koyucu sadece kiracıya sürenin bitimi sebebiyle sözleşmeyi bildirimle sona erdirme Kiracı Hakları verilmiştir. Kiraya verenin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren yalnızca kanunda belirtilen fesih sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda fesih hakkını kullanabilir. TBK ile verilen bir hak sonucunda, kiraya veren on yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Kiraya veren, 5 yılı dolmuş kiracı için kanunda belirtilen fesih sebepleri gerçekleşmediği sürece kira sözleşmesini sonlandıramaz.

İlgili Makale: 5 Yıllık Kiracı Hakları

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2 maddesinde kiraya verene tanınan fesih nedenlerinden biri olan, kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası düzenlemesine yer verilmiştir. Bu kanun maddesinde konu açıklanmıştır: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/b.2).

İlgili kanuni düzenlemeden anlaşılması gereken hususlar şunlardır, öncelikle kiraya verenin bu Kiracı Hakları kullanabilmesi için kiralanan taşınmaz için esaslı bir onarımın şart olması gerekir. Kentsel dönüşüm bu açıdan esaslı onarım gerektiren bir hal olarak karşımıza çıktığından kiraya veren taşınmazın kentsel dönüşüme tabi olacağından hareketle, kanunda belirtilen sürelere uyarak açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kentsel dönüşüm sebebi açıklamış olduğumuz genel nitelikte kabul edilen sebepler dışında, halk arasında “kentsel dönüşümle ilgili” olarak anılan kanun (6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) hükümleri uyarınca, yasadan kaynaklanan bir sebep olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu anılan yasa hükümleri uyarınca kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.

Rutubetli Evde Kiracı Hakları 2023

Kiralan taşınmaz kullanmaya elverişli bir biçimde teslim edilmemiş, örneğin evin rutubetli bir şekilde teslim edilmesi, ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte daha sonradan kullanmaya elverişli hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme (ayıba karşı tekeffül) borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olur. Kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğu sonucunda, kiracı bazı seçimlik haklara sahip olacaktır. Bunun yanında kiracı seçimlik haklarından biri ile ayrıca zararının tazminini (tazminat) talep edebilecektir. Taşınmazda bulunan ayıp nedeniyle Kiracı Hakları şunlardır;

Ayıbın giderilmesini veya onarımını talep etme hakkı
Kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı
Malın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkı
Kira sözleşmesinden dönme veya kira sözleşmesini fesih hakkı
Olumlu (müspet) zararının tazminini talep etme hakkı

Bazı durumlarda kiracı, kiraya verenin hesabına malda bulunan ayıpları onarma hakkına sahiptir (TBK m. 306/1). Örneğin kiraya verenin kiralanan maldaki ayıbı kiracı tarafından verilen uygun süre içerisinde gidermediği takdirde, kiracı kiralanan maldaki ayıbı kiraya verenin hesabına gidermek suretiyle bundan doğan alacağını kira bedelinden düşebilir veya ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.

İlgili Makale: https://mervekolman.av.tr/rutubetli-evde-kiraci-haklari/

Kontratsız Kiracı Hakları 2023

Kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki tanımlamalar dikkate alındığında asgari üç unsura sahip olduğu sonucuna varılabilir. Bu unsurlar şunlardır;

Kira konusu mal (kiralanan taşınmaz)
Kira konusu malın kullanılması karşılığı olarak ödenecek bir kira bedeli
Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli şekilde kurulmuş bir anlaşma

İlgili makale: Kontratsız Kiracı Hakları

Kira konusu malın, belirli bir bedel karşılığında kullanılması konusunda, kiracı ile kiraya verenin karşılıklı olarak anlaşmış olmaları kira sözleşmesinin kurulması için gerekli ve yeterlidir. Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir. Bunun sonucu olarak da yazılı bir şekilde yapılmamış olması geçersizliği sonucunu doğurmaz. Zira kira sözleşmeleri sözlü olarak da yapılabilir. Bu açıdan taraflar herhangi bir kira kontratı düzenlemeden sözlü olarak aralarında yaptıkları anlaşma ile de kira sözleşmesi hüküm ve sonuçlarını doğurabilir.

Bunun sonucu olarak da kontratsız yapılan kira sözleşmelerinde kiracı hakları , yazılı şekilde (kontrat imzalanmak suretiyle) yapılmış kira sözleşmelerindekinden farklı değildir. Yalnız burada tarafların aralarında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde ispat kolaylığı sağlaması bakımından kira sözleşmelerinin yazılı bir biçimde yapılması tavsiye edilir. Örneğin kira bedelinin ne şekilde kararlaştırılmış olduğu, kiracının kaç yıldan beri taşınmazda oturduğu gibi hususlar kira kontratı dikkate alınarak daha kolay bir şekilde ispat edilebilir.

Riskli Yapı Kiracı Hakları

Buna göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli yani zorunlu olmalıdır. Örneğin, deprem nedeniyle kısmen yıkılan veya yıkılmaya meyilli hale gelen binanın (riskli yapının) yeniden inşası gerekli yani zorunludur. Bu açıdan riskli olduğu tespit edilen bir yapı, kiraya verenin belirli sürelerin sonunda açacağı bir tahliye davası sonucunda boşaltılabilir.

Bu nedene dayanan tahliye davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Önceden ihtar çekilmesine de gerek bulunmamaktadır. Yeniden inşa veya imar amaçlı onarım, genişletme veya değiştirmeye dayalı tahliye kararıyla birlikte kira sözleşmesi sona erer. Yapmış olduğumuz açıklamalar genel nitelikli olup yukarıda belirtmiş olduğumuz başlık çerçevesinde, riskli yapılar hakkında da uygulama alanı bulacaktır. Bu açıdan riskli yapı bakımından da Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2. maddesi uygulanacaktır.

İlgili Makale : https://mervekolman.av.tr/riskli-yapi-kiraci-haklari/

Dükkân Kiracı Hakları

Kanunumuz kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler bakımından birtakım ayrımlara gitmiş, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde özel düzenlemeler getirmiştir. Konut ve çatılı işyeri kirası taşınmaz kirası niteliğini haiz olup, bunun sonucunda kiralanan yerin toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir.

İlgili Makale: https://mervekolman.av.tr/dukkan-kiraci-haklari/

Bu tanımdan yola çıkarak çatılı işyeri kavramının açıklanması yerinde olacaktır. Çatılı işyeri, iktisadi ve ticari nitelikte bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü yerleri ifade etmek için kullanılabilen bir kavram olarak karşımıza çıkmaktadır. Örneğin, büro, ofis, dükkân, mağaza, doktor muayenehanesi çatılı işyeri kirası sayılır. İşte burada örnekseyici biçimde saymış olduğumuz çatılı işyerleri bakımından kiracı hakları , borçlar kanununun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri değil, 339 vd. maddelerinde düzenlenmiş olduğu özel hükümler uygulanacaktır. Bunun sonucunda da örneğin kiraya veren kanununda belirtilen fesih sebepleri dışında başka bir nedene dayanarak kira sözleşmesini feshetme imkanına sahip olmayacaktır.

Burada Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinde düzenleme altına alınan ve konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanan kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşme kavramına değinmek yerinde olacaktır. TBK m.340’a göre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m. 340). Söz konusu hüküm uyarınca kiracının korunması maksadıyla bağlantılı sözleşme yapma yasağı getirilmiş bulunmaktadır.

İskansız Evde Kiracı Hakları

İskân belgesi, inşası tamamlanmış yapılarda yasal olarak oturma izni verilmesi adına düzenlenen belge olarak tanımlanabilir. İskân belgesinin bulunmaması taşınmazın kiraya verilebilmesin kanuni olarak bir engel teşkil etmemektedir. Kiraya veren ile kiracının bu hususta anlaşmış olmaları kira sözleşmesinin geçerliliğine halel getirmez. Bunun sonucu olarak da kiraya veren ya da kiracı evin iskansız olduğu iddiasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanları bulunmamaktadır.

Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve de 3194 sayılı İmar Kanunu’nda bu yönde bir engel hüküm bulunmamaktadır. İlgili kanunlarda bu yönde bir engel bulunmamasının sonucu olarak iskansız taşınmazın konu olduğu kira sözleşmeleri geçerli bir şekilde kurulur ve kiracı yukarıda belirtmiş olduğumuz haklardan da yararlanabilme imkanına sahip olur. İskân belgesi bir diğer adıyla oturma izni resmi bir prosedür olarak karşımıza çıkar.

Burada ortaya çıkma ihtimali olan problemler, eve elektrik, su ya da doğalgaz bağlanması hususunda kendini gösterebilir. Zira belediyeler iskân belgesi yani oturma izni alınmamış bulunan yapılara söz konusu abonelikleri bağlama noktasında sorun çıkarabilmektedirler. Bu sorunlar pek tabi kiracıları zor duruma sokmaktadır. Bunun bir an önce çözüme kavuşturulması için kiraya verenden, iskân belgesi almasını gerektiğini talep edebilirler. Zira kiraya veren, kiralanan taşınmazı kullanmaya elverişli şekilde teslim borcu altındadır.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimi nedeniyle kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edememektedir. Kanun koyucunun kiracıyı korumak maksadıyla getirmiş olduğu düzenleme bunu gerektirir. Buna karşılık kanun koyucu menfaat dengesini sağlayabilmek maksadıyla kiraya verenin haklarını korumak amacıyla kira sözleşmelerinin 10 yılını doldurması halinde, kiraya verene, herhangi bir sebep öne sürmesine gerek olmaksızın belirli bildirim sürelerine uymak kaydıyla, kiracıdan evi tahliye etmesini talep Kiracı Hakları vermiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum kiraya veren bakımından aynıdır.

Konunun detayına buradan ulaşabilirsiniz: https://mervekolman.av.tr/10-yillik-kiraci-haklari/

İşte burada kanun koyucu konut olarak kullanılan bir taşınmazın 10 yıllık sürenin sonunda artık tahliyesini talep etme imkanını kiraya verene tanımış bulunmaktadır. Kiracının buna karşı koyabilmesi ancak kiraya verenin kanunda belirtilen bildirim sürelerine uymaması durumunda söz konusu olabilecektir. Bunun haricinde kural olarak kiracının, kiraya verenin bu talebini kabul etmesi ve ilgili taşınmazı tahliye etmesi gerekir.

Kiracının kira konusu taşınmaz kendi rızası ile tahliye etmemesi durumunda kiraya veren, tahliye davası açmak suretiyle kiracının kiralana taşınmazdan tahliyesini mahkeme kararıyla destekleme imkânı mevcuttur. Mahkeme kararına rağmen kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmeye yanaşmaz ise bu durumda kiraya verenin başvuracağı bir diğer yol icra kanalı ile tahliyesinin sağlanması durumudur.

İlgili Makale: Tahliye Taahhütnamesi