Rutubetli Evde Kiracı Hakları nelerdir, kiracı hangi masraflarını kiradan düşebilir, kiracı evde tamirat yapabilir mi konularını cevapladık.
Rutubetli Evde Kiracı Hakları Nelerdir?
Konu Başlıkları
Kiracıların Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen hakları;
- Kullanmaya elverişli bir biçimde kiracıya teslim etmesi (TBK m. 301),
- Kira süresi boyunca kullanmaya elverişli halde tutması (TBK m. 301),
- Kiracının kusuru dışında ortaya çıkacak bozuklukların giderilmesiyle önemli onarımların yapılması kiraya verenin kiracıya olan temel borçlarıdır (TBK 3014 vd.).
Buna göre örneğin kiralanan yer kullanmaya elverişli biçimde teslim etmemişse, rutubetli olarak teslim edilmişse, ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte daha sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme (ayıba karşı tekeffül) borcu nedeniyle kiracıya karşı sorumlu olur. Kira sözleşmesi sürekli edimli borçlardan olduğu için, kiralanan şeyin tesliminden sonra ortaya çıkan ayıplar nedeniyle de kiraya veren sorumlu kılınmıştır. Kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğunda, kiracı, bazı seçimlik haklara sahiptir. Kiracı bu seçimlilik haklardan herhangi birini seçebilir. Ayıp nedeniyle kiracının seçimlik hakları;
- Ayıbın giderilmesini (onarımını) talep hakkı: Kiracı, ayıpların giderilmesi seçeneğini hem önemli hem de önemsiz ayıplar bakımından kullanabilir. Bu hak kullanılırken ayıbın uygun sürede giderilmesi kiraya verenden talep edilir. Kiraya veren kiracıdan ayıpları giderme masraflarına katılması veya bunların tamamını ödemesini isteyemez. Onarım hakkına kiracı sahiptir.
- Kiranın indirilmesini talep hakkı: Türk Borçlar Kanunu’nda da gerek teslim alma sırasındaki gerekse teslim alma sonrası sonrasındaki ayıplar yüzünden kullanmanın azalması nedeniyle doğrudan ya da ayıbın giderilmesini istemesine karşın ayıp giderilmediği takdirde, kullanmanın azalması oranında kira bedelinin indirilmesini isteyebilir.
- Ayıpsız bir benzeri ile değiştirme hakkı: Kiracıya tanınan TBK 306/1’deki ayıpsız bir benzeri ile değiştirme hakkı, olanak elverdiği ölçüde kiraya verenin elinde kiralanana benzer bir mal olması halinde tanınmalıdır.
- Sözleşmeden dönme veya fesih hakkı: dönme veya fesih hakkı, önemli ayıplarda söz konusudur. Önemli ayıplar genelde kalıcı nitelikte olan ayıplardır.
- Olumlu (müsbet) zararın tazminini talep etme hakkı: kiracı, teslim almadan sonraki ayıplar bakımından seçimlik haklarından biriyle birlikte veya onlardan ayrı olarak olumlu (müsbet) zararlarının tazminini isteyebilir.
İşte yukarıda tek tek belirtmiş olduğumuz seçimlik ayıpların kullanılması kiralanan taşınmazın rutubetli olması durumunda da ortaya çıkabilecektir. Zira rutubetli bir ev önemli ayıp niteliğini haizdir. Rutubetli evleri bulunan kiracılar, taşınmazın rutubet probleminin çözülmesi için kiraya verene başvurabilir.
KİRACI HANGİ MASRAFLARI KİRADAN DÜŞEBİLİR?
Kiracı bazı durumların oluşması halinde ve gerekli koşulların sağlanması suretiyle yapmış olduğu masrafları veya kiralanan taşınmazın ayıplı olması durumunda da kira bedelinden indirim talep hakkına sahip olabilecektir. Bazı durumlarda kiracı, kiraya verenin hesabına kiralanan taşınmazda bulunan ayıpları onarma hakkına sahiptir (TBK m. 306/1). Kiraya veren kiralanandaki ayıbı kiracı tarafından verilen uygun sürede gidermediği takdirde, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.
Hem önemli hem de önemsiz ayıplar bakımından bu hakkın kullanılabileceği sonucuna varılabilir. Ancak belirtmek isteriz ki önemli ayıplarda hâkimden izin almak ve bu izin alma sırasından masrafların ne kadara çıkacağını hesaplatmak, ileride çıkabilecek ihtilafların engellenmesi açısından yerinde bir çözüm olacaktır. Kiraya veren tarafından uygun sürede giderilmeyen ayıplarda kiracı tarafından ayıbın giderilmesi sırasında dürüstlük kuralına uygun davranılmalıdır. Bu nedenle kiraya verene dürüstlük kuralına aykırı olarak yapılan onarım ve bakım masrafları bakımından itiraz imkânı tanınması yerinde olacaktır. Bu bildirimin de ispat kolaylığı açısından noter marifetiyle ihtarname çekilmesi en uygun çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır. Noter ihtarnamesinde konu tüm yönleri ile anlatılmaldır.
KİRACI EVDE TAMİRAT YAPABİLİR Mİ?
Kiracı tarafından evin temel ve gerekli ihtiyaçlarının giderilmesi konusunda kiralanan taşınmazda tamirat yapılması mümkündür. Lakin gerekli ve de zorunlu olmayan keyfi surette yapılan tamiratlar bakımından kiraya verene bildirim yapılarak ona itiraz imkânı sunulması yerinde olacaktır. Zira yapılan masraflar gerekli yani lüzumlu ise bir de olağan kullanma için gereken temizleme ve iyileştirmeden kaynaklanmıyorsa yapılan tamirat giderlerine kiraya veren katlanmak zorunda kalabilecektir. Kiralanan yerin devamlılığının sağlanması için yapılaması zorunlu tamirler, esaslı tamirlerdir.
Bu yüzden, normal kullanma yüzünden muslukların su kaçırması, lavabo ve tuvaletlerin tıkanması, evi böceklerin sarması, açarken pencere camının kırılması, evin badana edilmesinin gerekmesi, ampulün patlaması gibi durumlarda kiracı tarafından masraflar kendisine ait olmak üzere hareket edilmesi gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 318. Maddesi hükmü uyarınca kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmesi gerektiği belirtilmiştir.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre konut ve çatılı işyerlerinde kullanma giderlerinin (ısınma, aydınlatma ve su gibi) kural olarak kiracıya; diğer kira sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu 303 ve 315 hükümlerine göre kullanımla ilgili yan giderlerin kural olarak kiraya verene ait olduğu unutulmamalıdır. Kiracı bu hususları dikkate alarak tamirat yapabilir, yaptığı tamirat bedelini kiraya verenden talep edebilir.
