Dükkan Kiracı Hakları

Dükkan Kiracı Hakları

Dükkan Kiracı Hakları başlıklı, izmir kira davaları avukatı olarak hazırladığımız makalemizle sizlerleyiz. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339 vd. maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kuralları düzenleme altına almış bulunmaktadır. Buna göre çatılı işyeri kavramı, iktisadi ve ticari nitelikte bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü yerleri ifade etmektedir. Böylelikle çatılı işyeri kirası, özellikle kiracının ticari, mesleki ve sınai olmak ve gelir elde etmek üzere ekonomik faaliyetlerinin icrasına hizmet eden kira olarak tanımlanabilir.

Ortada ekonomik bir faaliyet bulunmadığı takdirde, örneğin, kişinin evde fazlalık niteliğinde olan eşyalarını korumak maksadıyla bir depo kiralaması durumunda çatılı işyeri kirasından söz edilemeyecektir. Zira burada ekonomik ve iktisadi bir amaç bulunmamaktadır. Ayrıca işyerinin söz konusu hükümler kapsamında değerlendirilebilmesi için çatılı olması şarttır. Böylelikle üstü açık otopark veya arsa kirası, çatılı işyeri olarak değerlendirilmez ve bunun sonucunda da çatılı işyeri kiralarına uygulanacak olan hükümler bunlar açısından uygulama alanı bulmaz.

Dükkan Kiracı Hakları Nelerdir?

İşte dükkân niteliğinde olan taşınmazlarda ekonomik ve iktisadi bir amaçla işletilmesi ve de çatılı olması kaydıyla çatılı işyeri sayılacak bunun sonucunda da çatılı işyerlerine uygulanacak hükümler olan Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddeleri bunlar açısından da hüküm ifade edecektir. Söz konusu hükümler kanun koyucu tarafından diğer kira sözleşmeleri olan ürün kirası ve de kira sözleşmeleri bakımından genel hüküm niteliğini taşıyan hükümlere nazaran daha fazla koruma getirmesi amaçlandığı için, diğer kira sözleşmelerine göre kiracı lehinde daha koruyucu düzenlemeler içermektedir. Örneğin kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi bakımından kiracı oldukça koruyan düzenlemeler getirilmiş bunun sonucunda da belli şartlar haricide kiraya verene tek taraflı fesih imkânı (belli sürelerin dolmamış olması halinde) tanımamıştır. 

İlginizi Çekebilir: Kiracı Hakları

Dükkân Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere dükkân niteliğini haiz yapılar, ekonomik ve iktisadi bir amaçla işletilmeleri ve de çatılı olmaları kaydıyla çatılı işyeri olarak kabul edilecek, bunun sonucunda da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel hükümler bulunduğundan bu madde hükümleri kapsamında değerlendirileceklerdir. Bu açıklamalar ışığında Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. hükümlerine göre dükkân sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi ancak belli koşulların varlığı halinde mümkün olabilecektir.

Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılmışsa; sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Eğer kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Zira bu tür sözleşmelerde, yalnızca kiracının süre bitiminde sözleşmeyi bildirimle sona erdirme hakkı vardır.

Kira Sözleşmesi ile ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz: Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kiraya veren ise ancak akde aykırılık (kira bedelinin ödenmemesi vs.) durumunda ve de on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yapmak şartı ile, neden göstermeden kira sözleşmesine son verebilir. Belirsiz süreli olarak yapılan konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uygulama alanı bulacaktır.

Buna göre belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında fesih bildirimi yoluyla sona erdirme, sadece kiracıya tanımış bir hak olup, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunların yanında bir de TBK kiraya verene konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini tahliye davası açmak suretiyle sona erdirme imkânı tanımıştır. Tahliye davası açabilme koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. 

Dükkân Satışı Durumunda Kiracı Ne Olur?

İşyerinin devri durumunda kira sözleşmesinin ne şekilde devam edeceği hususu Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde şu şekilde düzenleme altına alınmıştır: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Görüldüğü üzere yeni malik ancak konut veya işyeri gereksinimi için dava yoluyla tahliye usulüne başvurabilecektir. Ayrıca kanun koyucu yeni malik açısından konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilme olanağını süreye tabi kılmış, yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi (ihtar çekmek suretiyle) ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir. Yeni malik bir ay içinde bu ihtarı çekmemişse, sözleşmeyi aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açma hakkını kaybeder.

Dükkan Kiracı Hakları makalemiz ilginizi çektiyse, Kiracı Tahliyesi ile ilgili makalemizi okumanızı tavsiye ederiz: Kiracı Tahliyesi

Buna karşılık kira sözleşmesinin tapuya şerh verildiği durumlarda yeni malik taşınmazı devralırken bu şerhi göreceğinden şerh süresi boyunca yeni malikin tahliye davası açamaz.  Yeni malik şerh süresi sona ermeden, diğer tahliye nedenlerine dayanarak kira akdinin sona ermesinden itibaren de tahliye davası açamaz. Yapmış olduğumuz açıklamalardan da anlaşılacağı üzere yeni malikin kiracıyı tahliye davası açmak suretiyle çıkarabilmesi ancak konut veya işyeri gereksinim olması halinde ve de taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en erken altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açabilecektir. 

Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Dükkan, niteliği itibarıyla konut ve çatılı iş yeri kiraları hükümlerine tabidir. Bu kira ilişkisine ait hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. 

Kira ilişkisi, kiraya veren ve kiralanan arasında kurulur. Kira ilişkisinin konusu, kiralanandır. İncelenen konu itibarıyla kira ilişkisi, dükkan üzerinde kurulmuştur. Taraflar, kural olarak dükkan sahibi ve kiracıdır. Kira ilişkisinin ve olası uyuşmazlıkların tespiti amacıyla kira ilişkisi yazılı yapılabilir.

Yapılan kira sözleşmesinin tarafları değişebilmektedir. Bu duruma bir örnek, kira konusu taşınmazın başka birine satılmasıdır. Kira ilişkisinin kiraya veren tarafı değiştiği takdirde kiracının hakkı korunur. Bu hak, yasal dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde bulmaktadır. İlgili hükme göre sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olacaktır. Kira konusu taşınmazın başka birine devri de bu madde kapsamına girdiğinden kiracının sözleşmedeki hakları korunacaktır. Yeni malik, kural olarak kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edemeyecektir. Kira sözleşmesindeki hükümler, yeni malik ile kiracı arasında uygulanmaya devam edecektir. 

Yeni dükkan sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi, ancak kanunda öngörüldüğü şekilde olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası açılabilecek sebepler düzenlenmiştir. Bu düzenleme, yeni malik yönünden ayrıca hükme bağlanmıştır. Yeni dükkan sahibi, ancak kanunda belirtilen şartları yerine getirerek kiracıyı çıkarabilecektir.

Yeni Satın Alınan Dükkandan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye davası açılırken dayanılabilecek sebepler, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanunda öngörülmeyen sebeplerle tahliye davası açılması mümkün değildir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni satın alınan dükkandan kiracının tahliyesine ilişkindir. İlgili hükme göre yeni malik, gereksinim sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilecektir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmesi için,

  • Kira konusu dükkanı, konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorunda olmalıdır. 
  • Kira konusu dükkanı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde, durumu kiracıya bildirmelidir.
  • Kiracıya bildirim yazılı şekilde olmalıdır.

Yeni malik, yukarıdaki şartları yerine getirmelidir. Kullanma zorunluluğuna eşi, alt ve üst soyu, kanunen bakma yükümü olan kişileri dahildir. Yeni malik, öngörülen şartları yerine getirdiği takdirde kira sözleşmesini, altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirilebilecektir.

Yeni malikin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme konusunda başvurabileceği bir yol daha bulunmaktadır. Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye hakkını, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. 

Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer tahliye sebeplerine de başvurabilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer tahliye sebepleri genel olarak,

  • Gereksinim, 
  • İmar veya inşa sebebiyle kullanım imkansızlığı,
  • Tahliye taahhüdüne uyulmaması, 
  • Kira bedeli ödenmemesi sebebiyle ihtara sebebiyet verilmesi, 
  • Oturmaya elverişli diğer konutun bulunmasıdır. 

Dükkan Sahibi Dükkanı Sattı Kontratım Var Ne Yapmalı?

Kira kontratı, kiraya veren ile kiracının haklarını güvence altına alan belgedir. Yargılamalarda tarafların haklarının aleniyetini sağlar. Bu sebeple hakimler tarafından öncelikli olarak göz önünde bulundurulur. Kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik, bu kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Yeni malikin sözleşmenin tarafı haline gelmesiyle kiracı ile eski malik arası kira ilişkisi sona erecektir. Kiracının, kontrattaki hak ve yükümlülükleri, yeni malike karşı devam etmektedir.

Bu sebeple kira kontratı yapılması, günlük hayattaki birçok uyuşmazlığın bertaraf edilmesini sağlar. Kira kontratı sayesinde kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine dayanarak eski malike karşı sahip olduğu haklarını yeni malike karşı da öne sürebilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nda da düzenlendiği üzere kiracının hukuki durumunda herhangi bir değişim olmayacaktır. Kira sözleşmesindeki hükümlere uymak kaydıyla ilişkinin tarafı olmaya devam edecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/1605 Esas, 2014/2730 Karar sayılı kararı, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili emsal karardır. Somut olayda, kira sözleşmesinde kanunda öngörülmeyen bir tahliye sebebi düzenlenmiştir. Sözleşme hükmü uyarınca kiralananın el değiştirmesi halinde, yeni malik tahliye talep edebilecektir. Olayda, taşınmaz el değiştirmiştir. Bunun üzerine yeni malik, kiracıdan tahliye talep etmiştir. Mahkeme, kanunda öngörülmeyen bir tahliye sebebine dayanılamayacağını belirtmiştir. Aynı zamanda yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğine ve kira ilişkisinin devam edeceğine hükmetmiştir.

Dükkan Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Dükkan sahibinin kiracıyı çıkarabileceği şartlar kanunla sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesine, kanunda düzenlemeyen bir tahliye hükmü koyulamaz. Sözleşmede düzenlense dahi bu hüküm geçersizdir. Geçersiz olan bu sebebe dayanılarak tahliye davası açılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/10809 Esas, 2014/12002 Karar sayılı kararı da bu konuda emsal teşkil eder. Somut olaydaki kira sözleşmesinde, kanunda öngörülmeyen bir tahliye sebebi düzenlenmiştir. Bu sebebe dayanılarak tahliye istenmiştir. Mahkeme, hükmü kurarken tahliye sebeplerinin sınırlı olduğuna değişmiştir. Ayrıca sözleşmeyi sona erdirme hükümlerinin kiracı aleyhine düzenlenemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’nda yer almayan bir tahliye sebebi olduğundan davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve devamında dava yoluyla kiracının tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Bu sebepler:

  • Kiraya verenin gereksinimi(eş, alt soy, üst soy, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi dahil),
  • Kiralananın, yeniden inşa veya imarı sebebiyle kullanımının imkansız olması,
  • Kiracının, tahliye taahhütnamesine aykırı davranışı,
  • Kiracının, kira bedelini ödememesi sebebiyle yazılı şekilde iki ihtara sebep olması,
  • Kiracının, oturmaya elverişli konutu bulunması (konut, kiralananla aynı ilçe belde veya belediyede olmalıdır. Oturmaya elverişli konut, kiracının birlikte yaşadığı eşinin de olabilir. Kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bu konutun varlığını bilmemesi gerekir),

Olarak hükme bağlanmıştır. Bu sebepler dışında başka bir tahliye sebebine dayanılamaz.

Kiracının çıkarılması, sözleşmenin sona ermesi yoluyla da olabilir. Kira sözleşmesinin on yıl uzaması durumunda, kiraya verenin sözleşmeye son verme hakkı bulunur. Kiraya veren bu hakkını kullanabilmek için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için bir sebep göstermesine gerek yoktur. Uzama süresi ve bildirim şartına uyulması yeterlidir.