Dükkan Kiracı Hakları

Dükkan Kiracı Hakları başlıklı, izmir kira davaları avukatı olarak hazırladığımız makalemizle sizlerleyiz. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339 vd. maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kuralları düzenleme altına almış bulunmaktadır. Buna göre çatılı işyeri kavramı, iktisadi ve ticari nitelikte bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü yerleri ifade etmektedir. Böylelikle çatılı işyeri kirası, özellikle kiracının ticari, mesleki ve sınai olmak ve gelir elde etmek üzere ekonomik faaliyetlerinin icrasına hizmet eden kira olarak tanımlanabilir.

Ortada ekonomik bir faaliyet bulunmadığı takdirde, örneğin, kişinin evde fazlalık niteliğinde olan eşyalarını korumak maksadıyla bir depo kiralaması durumunda çatılı işyeri kirasından söz edilemeyecektir. Zira burada ekonomik ve iktisadi bir amaç bulunmamaktadır. Ayrıca işyerinin söz konusu hükümler kapsamında değerlendirilebilmesi için çatılı olması şarttır. Böylelikle üstü açık otopark veya arsa kirası, çatılı işyeri olarak değerlendirilmez ve bunun sonucunda da çatılı işyeri kiralarına uygulanacak olan hükümler bunlar açısından uygulama alanı bulmaz.

Dükkan Kiracı Hakları Nelerdir?

İşte dükkân niteliğinde olan taşınmazlarda ekonomik ve iktisadi bir amaçla işletilmesi ve de çatılı olması kaydıyla çatılı işyeri sayılacak bunun sonucunda da çatılı işyerlerine uygulanacak hükümler olan Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddeleri bunlar açısından da hüküm ifade edecektir. Söz konusu hükümler kanun koyucu tarafından diğer kira sözleşmeleri olan ürün kirası ve de kira sözleşmeleri bakımından genel hüküm niteliğini taşıyan hükümlere nazaran daha fazla koruma getirmesi amaçlandığı için, diğer kira sözleşmelerine göre kiracı lehinde daha koruyucu düzenlemeler içermektedir. Örneğin kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi bakımından kiracı oldukça koruyan düzenlemeler getirilmiş bunun sonucunda da belli şartlar haricide kiraya verene tek taraflı fesih imkânı (belli sürelerin dolmamış olması halinde) tanımamıştır. 

İlginizi Çekebilir: Kiracı Hakları

Dükkân Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere dükkân niteliğini haiz yapılar, ekonomik ve iktisadi bir amaçla işletilmeleri ve de çatılı olmaları kaydıyla çatılı işyeri olarak kabul edilecek, bunun sonucunda da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel hükümler bulunduğundan bu madde hükümleri kapsamında değerlendirileceklerdir. Bu açıklamalar ışığında Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. hükümlerine göre dükkân sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi ancak belli koşulların varlığı halinde mümkün olabilecektir.

Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılmışsa; sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Eğer kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Zira bu tür sözleşmelerde, yalnızca kiracının süre bitiminde sözleşmeyi bildirimle sona erdirme hakkı vardır.

Kira Sözleşmesi ile ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz: https://mervekolman.av.tr/kira-sozlesmesi-nasil-yapilir/

Kiraya veren ise ancak akde aykırılık (kira bedelinin ödenmemesi vs.) durumunda ve de on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yapmak şartı ile, neden göstermeden kira sözleşmesine son verebilir. Belirsiz süreli olarak yapılan konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uygulama alanı bulacaktır.

Buna göre belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında fesih bildirimi yoluyla sona erdirme, sadece kiracıya tanımış bir hak olup, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunların yanında bir de TBK kiraya verene konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini tahliye davası açmak suretiyle sona erdirme imkânı tanımıştır. Tahliye davası açabilme koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. 

Dükkân Satışı Durumunda Kiracı Ne Olur?

İşyerinin devri durumunda kira sözleşmesinin ne şekilde devam edeceği hususu Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde şu şekilde düzenleme altına alınmıştır: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Görüldüğü üzere yeni malik ancak konut veya işyeri gereksinimi için dava yoluyla tahliye usulüne başvurabilecektir. Ayrıca kanun koyucu yeni malik açısından konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilme olanağını süreye tabi kılmış, yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi (ihtar çekmek suretiyle) ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir. Yeni malik bir ay içinde bu ihtarı çekmemişse, sözleşmeyi aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açma hakkını kaybeder.

Dükkan Kiracı Hakları makalemiz ilginizi çektiyse, Kiracı Tahliyesi ile ilgili makalemizi okumanızı tavsiye ederiz: https://mervekolman.av.tr/kiraci-tahliyesi/

Buna karşılık kira sözleşmesinin tapuya şerh verildiği durumlarda yeni malik taşınmazı devralırken bu şerhi göreceğinden şerh süresi boyunca yeni malikin tahliye davası açamaz.  Yeni malik şerh süresi sona ermeden, diğer tahliye nedenlerine dayanarak kira akdinin sona ermesinden itibaren de tahliye davası açamaz. Yapmış olduğumuz açıklamalardan da anlaşılacağı üzere yeni malikin kiracıyı tahliye davası açmak suretiyle çıkarabilmesi ancak konut veya işyeri gereksinim olması halinde ve de taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en erken altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açabilecektir.