Kontratsız Kiracı Hakları

Kontratsız Kiracı Hakları taşınmaz sahipleri ve kiralayanlar arasındaki anlaşmazlıklarda bilinmesi gereken haklardandır. İzmir kiracı avukatı olarak konuyu detaylıca anlattık. Kira sözleşmeleri kural olarak şekle tabi bir sözleşme türü değildir. Bu kapsamda yapılan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmamış olması, onun geçerliliğini etkilemeyecektir. Zira kira sözleşmelerinin geçerli olarak doğabilmesi için karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun bir şekilde ortaya çıkması gerekli ve yeterlidir. Bu açıdan uygulamada kontrat adı verilen matbu belgelerin imzalanmak suretiyle kira sözleşmesinin yapılmamış olması, ortada karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının bulunması durumunda kira akdinin geçerli olarak kurulmuş sayılacaktır. Zira kanun kira sözleşmeleri bakımından herhangi bir geçerlilik koşulu aramamıştır.

Lakin burada önemli olan nokta, kiracı ile kiraya veren arasında herhangi bir uyuşmazlık doğduğu anda, tarafların dava yoluna gitmeleri durumunda gerçekleştirilmesi gerekecek olan ispat faaliyetinin ne şekilde yapılacağıdır. Zira kira sözleşmesi arada yazılı bir anlaşma olmaksızın yani kontrat imzalanmaksızın yapılmış ise, kiracının bu sözleşmenin doğduğunu ispatlaması işi zorlaşacaktır.

İlginizi Çekebilir: Kiracı Hakları Nelerdir?

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı böyle durumlarda eğer ki kira bedelini her ay düzenli bir şekilde kiraya verenin banka hesabına yatırmakta ise ve de kiracının kiralanan taşınmazda uzun zamandan beri oturduğuna tanıklık edecek komşuları var ise, kiracı bu durumda ortada bir kira sözleşmesi olduğunu ispat edebilecektir. İşte kiracının ortada bir kira sözleşmesi bulunduğunu bu şekilde ispat etmesi durumunda da kontrat imzalamış bir kiracı ile aynı haklara sahip olabilecektir. Lakin kira sözleşmesini varlığını ispatlamak ortada olan uyuşmazlığın çözümü için her zaman yeterli olmayabilir.

Zira örneğin kiracı ile kiraya veren aralarında anlaşarak evin birtakım giderlerinin kiraya veren tarafından karşılanacağına buna karşılık kiracının da rayicinden daha yüksek bir kira bedeli ödeyeceğini taahhüt etmesi durumunda, bu koşul yazılı bir şekilde kira kontratına eklenmemiş ise bu hususun ispatı da zorlaşacaktır. İşte bu sebeplerle kira sözleşmesinin yapılması yazılı şekle tabi değilse de tarafların daha sonradan çıkabilecek bir uyuşmazlık açısından, kira sözleşmesini tazılı bir şekilde yapmalarında yarar olacaktır. 

Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Ev Sahibi Çıkarabilir Mi?

Kira sözleşmeleri kural olarak şekle tabi bir sözleşme türü değildir. Bu kapsamda yapılan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmamış olması, onun geçerliliğini etkilemeyecektir. Zira kira sözleşmelerinin geçerli olarak doğabilmesi için karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun bir şekilde ortaya çıkması gerekli ve yeterlidir. Bu bakımdan ortada bir kira sözleşmesi olmasa dahi karşılıklı irade beyanlarının varlığı halinde kira sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş sayılacaktır.

Lakin burada kiraya veren tarafından açılan bir tahliye davasında geçerli şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesinin olup olmadığının tespitini gerçekleştirmek amacıyla yapılacak ispat faaliyeti bakımından ortada yazılı ve imzalı bir kira sözleşmesi bulunmaması halinde birtakım güçlükler ortaya çıkabilecektir. Lakin kiraya verenin sırf aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmaması sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Zira kiraya veren de Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmış bulunan tahliye davası açabilme koşullarından birinin gerçekleştiğini ispatlaması gerekecektir.

İlginizi Çekebilir: Kiracı Tahliyesi

Bu açıdan kiracının ortada geçerli şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi olduğunu ispatlaması durumunda ispat yükü karşı tarafa yani kiralayana düşecek ve de kiralayan tahliye davası açabilme koşullarından birinin gerçekleştiğini ispat etmek suretiyle kiracıyı tahliye etme imkanına sahip olabilecektir. Yani kiraya veren arada geçerli bir şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi olmadığını ve bu sebeple kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini gerektiğini öne süremeyecektir. Zira yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde yapılması geçerlilik koşulu değildir, sözlü olarak yapılabilmesi de tarafların iradelerin uyuşması durumunda mümkündür. 

Kontratsız Oturan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmeleri kural olarak şekle tabi bir sözleşme türü değildir. Bu kapsamda yapılan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmamış olması, onun geçerliliğini etkilemeyecektir. Zira kira sözleşmelerinin geçerli olarak doğabilmesi için karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun bir şekilde ortaya çıkması gerekli ve yeterlidir. Bu bakımdan ortada bir kira sözleşmesi olmasa dahi karşılıklı irade beyanlarının varlığı halinde kira sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş sayılacaktır.

Kiraya veren ile kiracı karşılıklı irade beyanlarının uyuşmuş olması şartıyla yazılı bir kira sözleşmesi olmadan da kira sözleşmesinin tarafı haline gelirler ve bunun sonucunda da hem kiracı bakımından hem de kiraya veren bakımından belli yükümlülükler ortaya çıkacaktır. Kiraya veren kontrat imzalamadığı bir kiracısını çıkarabilmek için yukarıda belirtmiş olduğumuz hususları dikkate almak durumundadır. Zira arada yazılı bir kira kontratı bulunmaması kiracının haklarını elde etmesinin önlenmesi anlamına gelmez.

Kiracı böyle bir durumda da arada geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin varlığını ispat etmek suretiyle kiracıya tanınan bütün hak ve imkanlardan faydalanma olanağına sahip olabilecektir. Kira kontratı imzalanmadan bir kira sözleşmesi yapılması, kira ilişkisinin varlığını ispat etmek konusunda bir uyuşmazlık çıktığı zaman önem taşıyacaktır. Ayrıca taraflar kira sözleşmesine genel hükümlerden farklı olarak sadece iki tarafı bağlayan özel bir hüküm koyduklarını iddia ediyorlarsa, koymuş bulundukları özel hüküm kira ilişkisinin uygulanmasından açık bir şekilde anlaşılamıyorsa yine burada da lehine hak çıkaracak olan tarafın bir ispat faaliyetine girişmesi gerekeceğinden yazılı olarak kurulmuş kira sözleşmelerin avantajı ortaya çıkacaktır.

Kontratsız Kiracı Oturtmanın Cezası

Kontratsız kiracı oturtmanın cezası yoktur. Kira sözleşmelerinde kanunda öngörülmüş şekil şartı bulunmamaktadır. Bu nedenle kontratsız kiracı oturtmanın cezası yoktur. Çünkü kira sözleşmeleri yazısız yani sözlü olarak yapılabilmesi de mümkün olan sözleşmelerdir. Kontratsız kiracı oturmanın cezası Kira hukuku bakımından olmasa da Vergi hukuku kapsamında yaptırımı mevcuttur. Kira beyannamesi vermeyenlere, kira gelirinin yaklaşık yüzde beşi kadar vergi cezası verilmektedir. Bu sebeple kira sözleşmesi bulunmuyor savunmasını öne süren ev sahibinin kira gelir vergisinden kurtulması mümkün olmamakla birlikte kontratsız kiracı oturmanın ve bunun vergisini bildirmemenin vergi cezası bulunmaktadır.

Kiraya veren ne sebeple olursa olsun, kira uyuşmazlığından doğan icra takibi ya da tahliye davalarında kira ilişkisinin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre kira kontratının varlığını ispatlama yükümlülüğü kira ilişkisi iddiasında bulunan tarafından yapılmalıdır.

Kira kontratı olmayan kiracıyı çıkarmak isteyen kiraya veren kişinin, dava tarihine göre yıllık kira tutarının tanıkla ispat sınırı aşmadığı durumda tanık beyanına istinaden ispatlaması mümkündür. Kira bedeli ispat sınırını aştığı durumlarda senet ile ispat yapılabilir.

Kiraya veren kişinin elinde yazılı delil başlangıcı mahiyetinde belge bulunması durumunda kira ilişkisinin varlığına yönelik tanık dinletilebilmesi mümkündür.  Delil başlangıcı niteliğindeki belgelere örnek vermek gerekirse; kira ilişkisinin varlığına yönelik, elektrik, su gibi abonelik faturaları, yazılı belge, WhatsApp yazışmaları vs. sayılabilir. Kiraya veren örnek verilen delil başlangıcı sayılan belgelerden birini sunarak, tanık dinlettirerek kira ilişkisinin varlığını ispat edebilir ve kira sözleşmesi diğer adıyla kira kontratı olmayan kiracıyı çıkarabilir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları

Kira sözleşmesi olmayan kiracı, normal bir kira sözleşmesine sahip olan kiracıya 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unda tanımlanmış tüm haklara sahiptir. Çünkü kira sözleşmelerinin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu madde 12. Maddesi gereğince herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Yani kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması şart değildir, kira sözleşmesinin sözlü olarak da yapılması mümkündür. Bu nedenle kiracı ile ev sahibi arasında yazılı olarak yapılmış kira sözleşmesi olmasa dahi sözlü kira sözleşmesinin varlığı ispatlanabiliyorsa kira sözleşmesi geçerli kabul edilmektedir. Yani yazılı olarak yapılmış olan kira sözleşmesinin varlığı yalnızca ispat hukuku bakımından taraflara kolaylık sağlamaktadır.

Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması mümkünse de ileride doğması muhtemel kira anlaşmazlıkları bakımından kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasında yarar vardır. Yazılı olarak yapılan kira sözleşmesinin bulunmadığı hallerde kiraya veren tarafından açılacak tahliye davalarında kiracı, kira sözleşmesinin varlığına açıkça itirazda bulanacağı gibi; kira sözleşmesi bulunmaması sebebiyle davanın süresinde açılmadığı yönünde itirazlarını da ileri sürebilir. İleride doğabilecek uyuşmazlıkları bertaraf etmek adına kira sözleşmesinin her halükârda yazılı olarak yapılması tarafların lehine olmaktadır.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Kira sözleşmesi yoksa yani taraflar aralarında yazılı bir şekilde kira sözleşmesi yapmamışlarsa dahi kiracı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıya tanıdığı tüm haklara sahiptir. 

Kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde yapılması şartı aranmadığından dolayı sözleşmenin bulunmadığı durumlarda dahi kira sözleşmesi bulunabilecektir. Kiraya veren kişi, ortada geçerli bir şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi olduğundan dolayı kiracıyı hukuka aykırı olarak taşınmazdan tahliye edilemeyecek ve haklarını kullanması engellenemeyecektir.

Kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan hükümlere uygun olarak hareket etmeli, ilgili kiralananı belirlenen kurallara uygun olarak  kullanmalı, komşularına karşı sorumluluklarını yerine getirmelidir.

Örneğin kirayaveren kişinin sırf kiracı ile aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmaması sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Kiraya veren kişi, Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmış bulunan tahliye davası açabilme koşullarından birinin gerçekleştiğini ispatlaması gerekecektir.

Bu açıdan kiracının ortada geçerli şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi olduğunu ispatlaması durumunda ispat yükü karşı tarafa yani kiraya veren kişiye düşecek ve de kiraya veren kanunda belirtilen tahliye sebeplerine göre tahliye etme hakkına sahip olacaktır. Yani kiraya veren kişi, kiracı ile aralarında geçerli bir şekilde kurulmuş olan bir kira sözleşmesi olmadığını ve bu sebeple kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini gerektiğini öne süremeyecektir. 

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye

Yazılı kira sözleşmesi olmadan kiracıyı tahliye edebilmek için yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sebeplerden birine dayanılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılması şartı aranmamaktadır. Tarafların iradelerinin olması yeterli görülmektedir. Bu nedenle yazılı olarak yapılmış kira sözleşmesi ile sözlü olarak yapılmış kira sözleşmesinin geçerliliği arasında fark yoktur. Lakin ispat hukuku bakımından kira sözleşmesinin yazılı yapılmış olması tarafların lehine olmaktadır. 6098sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan kiracı tahliye sebeplerinin birkaçı şunlardır;

• Kiraya veren kişinineşi, altsoyu ya da üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler veya kendisi için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle, 
• Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda malikin yani evin yeni sahibinin eşi, alt ya da üst soyunun, kendisinin, kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle, 
• Kiralanan taşınmazın esaslı bakım ve onarımı neticesinde içinde barınmanın olanaksız olduğu durumlarda kiracı tahliye edilebilir.

Kiraya veren kişi, kira uyuşmazlığından doğan tahliye davalarında kira ilişkisinin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. 

Sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarmak isteyen kiraya veren kişinin, dava tarihine göre yıllık kira tutarının tanıkla ispat sınırı aşmadığı durumda tanık beyanına istinaden ispatlaması mümkündür. Lakin tanık ispat sınırının aşılması durumunda ise kiraya veren kişi, kira ilişkisini senetle ispatlamak zorundadır.