10 Yıllık Kiracı Hakları nelerdir, 10 Yıllık Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir, 10 Yıllık Tahliye Süresi Ne Zaman Başlar? sorularınızın yanıtlarını verdiğimiz makalemizdesiniz.
Kiracıların sahip olduğu haklar genel olarak şu şekilde sıralanabilir;
- Kiracı; kiralananın kullanmaya elverişli bir biçimde kendisine teslim edilmesi hakkına (TBK m. 301),
- Kira süresi boyunca kullanmaya elverişli halde tutulması hakkına (TBK m. 301),
- Kusuru dışında ortaya çıkacak bozuklukların giderilmesiyle önemli onarımların yapılmasını kiraya verenden isteme hakkına sahiptir (TBK 3014 vd.).
Tüm kiracı haklarını okumak için tıklayınız: https://mervekolman.av.tr/kiraci-haklari/
Yukarıda belirtmiş olduğumuz haklar aynı zamanda kiraya verenin borçlarını oluşturmaktadır. Kiracı kusuru dışında çıkacak bozuklukların giderilmesini kiraya verenden talep ettiği halde kiraya verenin bu onarımları gerçekleştirmemesi üzerine gerekli onarımları kiraya veren adına gerçekleştirip, onarım masraflarının kira bedelinden düşülmesini talep edebilir. Kiracı aynı zamanda kiralanan taşınmazı sözleşmenin amacına uygun olmak kaydıyla dilediği gibi kullanma hakkına da sahip bulunmaktadır. Bundan başka kiralananı kullanmak kiracı için katlanılmaz hale gelmiş ise, kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına da sahip bulunmaktadır (TBK m. 331). Kiracının 10 yıldan beri taşınmazı kullandığı durumlarda ise kanun koyucu kiracı lehine olmaktan çok, kiralayanın lehine birtakım hükümler koymuştur.
Buna göre konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde belirli süre kararlaştırılmışsa; sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Eğer kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır (TBK 347). Bu tür sözleşmelerde, kiraya veren kural olarak süre bitiminde, kanunda sayılan bazı nedenler (kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi vb.) olmadığı sürece, sözleşme süresinin bitimine dayanarak ve yalnızca feshi ihbarla sözleşmeyi sona erdiremez. Türk borçlar kanunu on yıllık kiracılık ilişkisi hakkında bazı özel haklar tanımıştır.
On yıllık kira ilişkisinin sonunda kiraya veren herhangi özel bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/1). On yıllık kira sözleşmesi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren bu talebini en az üç ay önce kiracıya bildirmek zorundadır. Kiraya veren kiracıya kanunda belirtilen süre içerisinde bildirim yapmaz ise bu hakkından yararlanamaz.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında fesih bildirimi yoluyla sona erdirme, sadece kiracıya tanınmış olup, kiracı genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebiliyorken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/1). Bu yapmış olduğumuz açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiracının kiralananda on yıldan beri oturuyor olması kiraya verene bildirim sürelerine uymak kaydıyla kira akdini herhangi bir neden göstermesine gerek olmaksızın sona erdirebilme hakkı tanımıştır.
10 Yıllık Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir?
Konu Başlıkları
On yıllık kiracı hakları başlığımızda da açıklamış olduğumuz üzere kiracının kiralanan taşınmazda on yıldan beri oturuyor olması, kiraya verene fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, herhangi bir neden öne sürmesine gerek olmaksızın kira akdini feshedebilme imkânı tanınmış bulunmaktadır. Söz konusu fesih bildirim şeklide Türk Borçlar Kanunu’nun 348 hükmünün emredici ifadesi gereği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yazılı biçimde yapılması gerekir. Uygulamada bu yazılı bildirim ispat kolaylığı sağladığından noter marifetiyle ihtarname çekmek suretiyle yapılmaktadır. Söz konusu ihtarnamenin de belli bildirim sürelerine uymak kaydıyla yapılması gerekir.
Bahsi geçen bildirim süreleri belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak (ihtarname çekmek) koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Örneğin kiracın 13/04/2023 tarihinde kiralanan taşınmazdaki kiracılık süresi on yılını dolduracak ise kiraya verenin en az 13/01/2023 tarihinde ihtarnamesini çekmesi ya da yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kiraya verenin bu süreleri kaçırması durumunda ise 1 yıl beklemesi ve ardından bu 1 yıllık uzaman süresinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekecektir.
10 Yıllık Tahliye Süresi Ne Zaman Başlar?
Türk Borçlar Kanunu ile kiraya verene yeni tanınan hak gereği, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın sözleşmeyi fesih yoluyla sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde, on yıllık uzama süresinin, hükmün açık ifadesi karşısında, sözleşme süresinin sona ermesinden sona ermesinden itibaren başlayacağı kabul edilmelidir.
Örnek vermek gerekirse, kiracı ile kiraya verenin aralarında 15/01/2020 yılında 2 yıl süreli olarak bir belirli süreli kira sözleşmesi akdetmesi durumunda 10 yıllık uzama suresinin başlangıcı belirli süreli kira sözleşmesinin sonu olan 15/01/2022 tarihinden itibarendir. Türk Borçlar Kanunu’nun 348. Maddesi hükmünün emredici ifadesi gereği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından fesih bildiriminin, yazılı biçimde yapılması gerekir. Buradaki yazılı şekil koşulu bir geçerlilik şekli olduğu açıktır.
Ayrıca yapılan bu fesih bildirim şeklinin resmi makamlarca onaylanmış (örneğin noter tasdikli) ve aydınlatıcı bilgileri içeren bir formla yapılması zorunluluğu Yargıtay İçtihatları ve de Türk Borçlar Kanunu’nun gerekçesinde öngörülmüş bulunmaktadır. Bu şekildeki düzenlemeler ekonomik olarak daha güçsüz olduğu varsayılan kiracıyı korumak maksadıyla getirilmiştir. Konut ve çatılı işyeri dışındaki diğer olağan (adi) kira sözleşmelerinde fesih bildirimi açısından yazılı şekil geçerlilik şekli değilse de ispat açısından yazılı şekille yapılması yerinde olur.
