Riskli Yapı Kiracı Hakları son kira güncellemelerinden sonra kiracıların araştırdığı haklar arasında yer almaktadır, İzmir kira avukatı olarak konuyu detaylıca ele aldık. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene belli koşulların gerçekleşmesi halinde tahliye davası açma imkânı vermiştir. Söz konusu koşullardan biri de yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davasıdır.
İlgili Makale: Kiracı Hakları Nelerdir
Riskli Yapı Kiracı Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2’ye göre;
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Söz konusu madde uyarınca kiralanan taşınmazın riskli bir yapı olması durumunda kiraya verenin, riskli yapıyı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirme amacıyla tahliye edebilmesi için yapılan işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gereklidir. Yani eğer ki kiralanan riskli yapının onarımı sırasında kiracının taşınmazda kalmasında bir sakınca yok ise böyle bir durumda kiraya verenin tahliye davası açma imkânı bulunmaz.
Lakin aksi halde yani, kiralanan taşınmazı onarımı sırasında kiracının taşınmazda kalması imkânsız ise bu durumda kiraya veren tahliye davası açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilecektir. Bu sebepler dışında kiraya verenin söz konusu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmesinin bir başka koşulu da kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalıdır. Bu durumda kiraya verenin risk altında olmayan bir taşınmazını keyfi bir şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarımı yaptırmak istemesi halinde kiracıyı tahliye davası açmak suretiyle kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi mümkün değildir.
İlginizi Çekebilir: Kiracı Tahliyesi Davası
Riskli Yapı Tespitine Kiracı İtiraz Edebilir Mi?
Yasadan kaynaklanan durumlarda yeniden inşa zorunluluğu ortaya çıkabilir. Örneğin halk arasında “kentsel dönüşümle ilgili” olarak anılan kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, hükümleri uyarınca kiracı aleyhine kiraya veren tarafından yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açabilme olanağı kanundan kaynaklanan bir sebeple ortaya çıkmaktadır.
6306 sayılı kanunun 3. Maddesine göre riskli yapıların tespiti şu kurumlar tarafından gerçekleştirilmektedir: Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Söz konusu hükümden de anlaşılacağı üzere riskli yapı tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilmiş bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmaktadır. Aynı maddenin devamında ise riskli yapı tespitine itiraz imkânı düzenlenmiş bulunmaktadır. Buna göre: Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.
İtirazlar özel kurulacak teknik heyetlerce incelenerek karar verilir. Teknik heyet ilgili meslek konularında deneyimli öğretim üyeleri ve bakanlık görevlileri arasından seçilir. 4 öğretim üyesi ve 3 bakanlık görevlisi ile teknik heyet oluşturulur. Kanun hükümden de anlaşılacağı gibi riskli yapı tespitine itiraz imkânı sadece maliklere ve de kanuni temsilcilerine tanınmış bulunmaktadır. Bu açıdan kiracıların riskli yapı tespitine itiraz imkanları bulunmamaktadır. Zira kanun maddesinde de açık bir şekilde riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edebilecekleri öngörülmüştür. Kanuni temsilciden anlaşılması gereken, yapı malikinin kanuni temsilcisi olarak örneğin yapı malikinin fiil ehliyetine sahip olmadığı durumlarda anne veya babası onun kanuni temsilcisi niteliğini haizdirler.
Kiracı Riskli Yapı Tespitini İsteyebilir Mi?
Kiracının riskli yapı tespitini isteyip isteyemeyeceği sorunu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. Maddesinde belirtilen hususlar gereği olumsuz olarak yanıtlanmalıdır. Söz konusu hükme göre: Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Buna göre hükümden de anlaşılacağı üzere riskli yapı tespitini yapı malikleri veya yapı maliklerinin kanuni temsilcileri gerçekleştirebilmektedir.
Burada kanun koyucu kiracıya böyle bir imkân tanımamıştır. Aynı maddenin Bakanlığın (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) maliklere veya onların kanuni temsilcilerine süre vererek riskli yapı tespitini gerçekleştirme olanağı vermiş, verilen süre içerisinde bu tespit yapılmadığı takdirde tespitlerin bakanlıkça ve idarece yapılacağı veya yaptırılacağı hususu belirtilmiştir. Bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiracın re’sen riskli yapı tespitini talep etme imkânı bulunmamaktadır.
Lakin kiracı şu şekilde bir yol izlemek kaydıyla dolaylı olarak riskli yapı tespitini gerçekleştirebilir: örneğin kiracının ikamet ettiği konutun depreme karşı riskli bir durumda olduğunu düşünmesi durumunda bu hususu oturduğu yer bakımından yetkili belediyelere bildirerek veya doğrudan bakanlığa bu talebi iletmek suretiyle, bizzat riskli yapı tespitini kendisi gerçekleştiremese de yaptığı başvuru üzerine bakanlığın riskli yapı tespitini gerçekleştirebilmesini sağlayabilir. Bunun dışında kiracının, kiracı olması sıfatı ona oturmakta olduğu yapının riskli olup olmadığının tespiti imkânı vermez. Zira yukarıda da açık bir şekilde belirttiğimiz üzere bu imkân sadece yapı maliklerine veya yapı maliklerinin kanuni temsilcilerine bunun yanında da bazı durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiş bulunmaktadır.
Riskli yapı kiracı hakları makalemizin burada sonuna geldiniz, kira sözleşmesi nasıl yapılır ile ilgili makalemizi okumanızı da tavsiye ederiz.