5 Yıllık Kiracı Hakları nelerdir? Kira sözleşmelerine göre kiracı belirli haklara sahip olmaktadır. Bu haklar aynı zamanda kiraya veren kişilerin yani ev sahiplerinin borçlarını oluşturmaktadır.
5 Yıllık Kiracı Hakları 2023 Yılında Nelerdir ?
Konu Başlıkları
Kiraya verenin borçları, Türk Borçlar Kanunu’nun 301 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin borçları şunlardır;
- Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (koruma) borcu: Kiraya verenin bu borcu, kiralananı teslim ve ayıba karşı sorumluluğu borçlarını içine almaktadır. Kiraya verenin teslim borcunun zamanı, sözleşmeyle belirlenir. Kiralanan yer kullanmaya elverişli biçimde teslim edilmemişse ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte daha sonradan kullanmaya elverişsiz bir hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olur.
- Kiralanan taşınmazda üçüncü kişilerin hak ileri sürmeleri halinde buna karşı kiracıya güvence verme (zapta karşı tekeffül) borcu: Üçüncü kişinin kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olan üstün hakkını (mülkiyet veya sınırlı ayni hak veya tapuya şerh edilmiş şahsi hak), kiracıya karşı ileri sürmesi söz konusudur. Bu hakkın ileri sürülmesi kural olarak 3. Kişinin dava açması şeklinde olmalı ve açılan bu dava kiracı tarafından kiraya verene bildirilmiş (ihbar edilmiş) olmalıdır.
- Kiraya verenin vergi ve benzeri mükellefiyetleri ödeme borcu: TBK 302 hükmünde açıkça belirtildiği üzere, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler (resim, harç, mükellefiyet vb.), kural olarak (kanunda aksi öngörülmedikçe) kiraya verene aittir.
- Kiraya verenin yan giderleri ödeme borcu: TBK 341 hükmüne göre, “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” Görüldüğü gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında, diğer kiraların aksine (TBK m.303), kural olarak yan giderlerin kiracıya ait olduğu görülmektedir.
Bu borçlar 5 yıllık kiracı hakları ve kiraya veren kişiler tarafında da aynı şekilde geçerlidir. İzmir Kira Avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
5 Yıl Sonunda Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kira sözleşmeleri sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde belirli süreli veya belirsiz süreli şekilde akdedilebilir. Türk Borçlar Kanunu’na tabi sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmeleri, tarafların kira süresini gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmeleri belirli süreli şekilde kararlaştırılmışsa; kira sözleşmelerine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda getirilen genel hükümlerden (TBK m.300, m.327) farklı olarak, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona ermez.
Burada kanun koyucu kiracı lehine düzenlemeler getirmek suretiyle sadece kiracıya kira sözleşmesini yenilememe (uzatmama) hakkı verilmiştir. Buna göre kiracı eğer ki sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kira konusu taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Bu açıdan bu tür sözleşmelerde (yani belirli süreli kira sözleşmelerinde), kanun koyucu tarafından yalnıza kiracıya süre bitiminde sözleşmeyi bildirimli fesih yoluyla sona erdirme imkânı tanımıştır. Kiraya veren bu tür sözleşmelerde ancak on yıllık uzama süresi sonunda sona erdirme hakkına sahiptir. 5 yıllık sürenin kiracı ve kiraya veren açısından herhangi bir hukuki farklılığı yoktur.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar sözleşmenin süresini herhangi bir biçimde belirlememişlerdir. Yalnızca malın kiraya verileceği konusunda anlaşmışlar ve mal kiracıya teslim edilmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK 347 hükmü öncelikle dikkate alınmalıdır. Kısaca belirtmek gerekirse belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında bildirimli fesih yoluyla sona erdirme, sadece kiracıya tanınmış olup, kiracı genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönemi ve sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İlgili Makale: 10 Yıllık Kiracı Hakları
5 Yıl Oturan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?
Kiracının başta gelen borcu, kira parasını düzenli biçimde, yani kararlaştırılan miktar ve zamanda ödemesidir (TBK m.313). Kira borcu kiracının asli edim yükümü olup, karşılıklılık ilişkisi içinde yer alır. Kira borcu eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının karşılığını oluşturur. Kural olarak yan giderler kira parasından sayılmaz. Ancak yan giderler çoğu zaman kira parası ile birlikte alınır. Kira parasının altın esasına göre ya da yabancı para (döviz) üzerinden belirlenmesinde de bir engel yoktur. Bu konuda sözleşme özgürlüğü ilkesi geçerlidir. Kira parası, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği, sözleşmenin başlangıcında taraflarca serbestçe belirlenir.
Pek tabi TBK m.26-27’deki sınırlamalar ve aşırı yararlanma (TBK m.28) hükümleri saklıdır. Ayrıca kanun koyucu, ekonomik olarak zayıf olan kiracının korunması amacıyla sözleşme imzalanmasından sonra kira bedelinde kira bedelinin belirlenmesi için öngörülen hüküm (TBK m.344) dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını belirtmiştir (TBK 343). Buna göre Türk Borçlar Kanunu’nun, kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. Maddesine göre, 5 yıldan fazla süredir kiralanan taşınmaz için değer uyarlama davası açılabilir. Hâkim hakkaniyet ilkesini gözeterek, 5 yıldan fazla süredir sözleşmesi devam eden taşınmaz için rayiç bedelleri göz önüne alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
5 yılı aşan kira sözleşmesi yenilenmesi durumunda tarafların kira bedelinin yeniden düzenlenmesi için kira tespit davası (uyarlama davası) açma imkanları vardır. Bu tespit davası ile taşınmazın yeni dönem kira bedeli hâkim tarafından mevcut piyasa koşulları ve taşınmazın durumu ve bulunduğu konumun gelişimi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
