İş Yeri Kira Tespit Davası

İş Yeri Kira Tespit Davası; Çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, Borçlar Kanunu madde 339 ve devamında uygulama alanı bulmaktadır. Kira tespit davasına ilişkin ise madde 343 ve devamı incelenmelidir.

Kira bedeli enflasyondan etkilenir. Bu sebeple zaman zaman kira bedelinin artırılması gündeme gelir. Bu durum, tarafların kira bedelinin belirlenmesinde uyuşmazlık yaşamaları sonucunu beraberinde getirir. Türk Borçlar Kanunu madde 344, yürürlüğe girdiği 2012 yılından beri büyük değişimlere maruz kalmış bir hükümdür. Bu değişikliklerin en önemli sonuçları; kira bedelinin özel durumlar saklı kalmak koşuluyla yabancı para ile belirlenme yasağı ile yeni kira döneminde bedelin en fazla TÜFE oranında ve %25’ten fazla olmamak üzere artış yapılabilmesidir. Bu değişiklikler, sözleşme serbestisi ilkesine aykırılık teşkil etmektedir.

Çünkü hukukumuzda sözleşme yapma hakkı tarafların iradesine dayanır ve bu hak Anayasa ile de güvence altına alınmıştır. Fakat, Borçlar Kanunu getirdiği bu emredici hükümler ile taraf iradesini sınırlamaktadır. Kanunun 27. maddesinde, kanunun emredici hükümlerine aykırı olan sözleşmelerin kesin hükümsüz olduğundan bahisle, kira bedelinin artırılması hususundaki bu sınırlamaların yasal dayanağı oluşturulmuştur.

İş Yeri Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılan davalardır. İşyeri kiraları ile konut kiraları arasında tek bir fark bulunmaktadır. Bu fark, %25’lik artış oranının sadece konut kiralarında uygulama alanı bulmasıdır. Dolayısıyla, işyeri kiralarında yapılacak en üst artış, bir önceki yıla ait TÜFE oranına göre belirlenir. Konut kiralarında ise bu artışın en üst sınırı %25 oranında olabilmektedir.

Kiraya veren, yeni kira dönemi geldiğinde kira bedelinin artırılmasını istemektedir. Kiracılar ise bazı durumlarda artışların fahiş olduğunu ve ödeme güçlüğü çektiğinden bahisle kira artışına itiraz etmektedir. Bu gibi uyuşmazlıklar için kira tespit davası açılabilir. Kiraya veren, TÜFE’nin üstünde bir artış yaptığı takdirde davanın hemen aleyhine sonuçlanması gerekecektir. Çünkü emredici hükümlere aykırı yapılan bu artış, kesin hükümsüzdür. Diğer durumlarda, TÜFE kapsamında yapılan bir kira artışı geçerli kabul edilir. Bu sefer de kira tespit davasını gören hakim, hakkaniyet ölçüsünde kira bedelini belirlemelidir. Hakim, kira bedelini belirlerken TÜFE’yi esas almasının yanı sıra, kiralanan taşınmazın durumunu da göz önünde bulundurmalıdır.

Kira tespit davalarına bakmaya yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

İşyeri Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

İşyeri kira tespit davası, TBK madde 345’e göre her zaman açılabilir. Fakat kanun koyucu burada birtakım şartlar koyarak ikili bir ayrıma gitmiştir:

Kira tespit davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldıysa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağı hususunda kiracıya ihtarda bulunulmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli hale gelir. Bu davanın yeni kira dönemine kadar açılması gerekmektedir. 

Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağı düzenlenmiş ise, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada hakimin belirleyeceği kira bedeli, içinde bulunulan yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Burada ihtar şartı aranmamaktadır.

5 Yıl Sonunda İşyeri Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

5 yılın sonunda çatılı işyeri kirasının nasıl hesaplanacağı hususu Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca belirlenmiştir. Kanun koyucu, 5 yıldan az süreli ve 5 yıldan daha uzun süreli sözleşmeleri ikiye ayırarak kira artışının nasıl hesaplanacağını belirlemiştir. Buna göre;

5 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde, kira bedeli yıllık TÜFE oranını aşmadan ödeniyorsa, açılacak olan kira tespit davasında TÜFE oranını aşmadan bir artırım yoluna gidilir ve yeni kira döneminde belirlenen artış oranı ödenmeye başlar. Bu durumda hakimin piyasaya göre bir bedel artırımı yapması söz konusu değildir.

5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise; önceki yıla ait TÜFE oranı, kira bedeline ilişkin emsal kararlar, ilgili taşınmazın durumu, taşınmazın çevresindeki kira bedelleri, piyasa durumu gibi hususların hepsi hakkaniyet çerçevesinde incelenmelidir. 

İşyeri Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, kira tespit davasının açılması için herhangi bir ihtar şartı aranmamaktadır. Fakat, kiracıya yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunulduğunda, yeni kira döneminde yeni kira bedeli kiracıyı bağlar. Bu yazılı bildirim, ihtarname olarak da bilinir. Bu yazılı bildirimin nasıl yapılacağı hususunda kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla herhangi bir resmi yazılı şekil şartına tabi değildir. Günümüzde yaygın olarak bu yazılı bildirim noter aracılığıyla gönderilmektedir. Noter aracılığıyla gönderilen bildirimin daha teminatlı olduğu düşünülmektedir.

İşyeri Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

İşyeri kira tespit davaları ortalama 1-2 sene sürmektedir. Bu davaları bakmaya görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yoğunluğu ve dosya yükü de davanın süresinde önem arz etmektedir. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesinde güçlük yaşanan durumlarda dosyaya bir bilirkişi de atanabilir. Dolayısıyla bilirkişinin kiralananı incelemesi ve raporlarını sunması gibi durumlarda da davanın süresi uzayabilmektedir.