Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası; Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi mallarda söz konusu olmaktadır. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi malların taşınır veya taşınmaz mal olması mümkündür. Mülkiyete tabi mallar üzerindeki ilişkide, paydaşlar arasında uyuşmazlıkların ortaya çıkması mümkündür. Mülkiyet hakkı sahibi olan ortaklar, mal üzerindeki tasarruflarında fikir birliği içerisinde olmak zorunda kalabilirler.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Konu Başlıkları
Fikir birliği sağlanamadığında ise maliklerin mallar üzerindeki tasarruf yetkileri kısıtlanabilmektedir. Dolayısıyla mevcut mülkiyet ilişkisini sona erdirme ihtiyacı doğabilmektedir. Bu halde paydaşların anlaşarak miras taksim sözleşmesi ile ortaklığı gidermesi mümkündür. Taraflar anlaşamazsa dava sürecine gidebilecektir. Paydaşlar, aralarında doğan uyuşmazlıklar sebebiyle bireysel mülkiyete geçilmesini mahkemeden talep edebileceklerdir. Bireysel mülkiyete geçilmesi mümkün değilse ortak mülkiyete tabi mallar satışa çıkarılır. Satış sonucu elde edilen bedel, ortakların paylarına göre paylaştırılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınır veya taşınmaz mallara ilişkin paylaşım davasıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amaçlanır. Mevcut olan mülkiyet ilişkisi mahkeme tarafından sona erdirilerek ferdi mülkiyete geçilecektir. Dava konusu malın bölünmeye uygun olmaması halinde mal, açık artırma ile satışa çıkarılacaktır. Ortaklığın giderilmesine hangi şekilde hükmedileceğinin belirlenmesi için keşif gerekmektedir. Böylece taşınmazların değeri, tapu kayıtları ile zemin arası ilişki belirlenerek uygun şekilde ortaklığın giderilmesi sağlanacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasını, söz konusu malda pay sahibi olan her paydaş açabilir. Dava, ortaklardan biri veya birkaçı tarafından diğer ortaklar davalı gösterilerek açılacaktır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 27. maddesine göre tüm paydaşlar, davada yer almak zorundadır. Bunun sebebi dava sonucunun tüm paydaşları etkileyecek olmasıdır. Paydaşlardan birinin ölümü halinde, mirasçılık belgeleri alınacaktır. Böylece mirasçılar davaya katılabilecektir.
Ortaklığın giderilmesi için dava yoluna başvurmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınır mallarda ise genel yetki kuralları uygulanarak davalının yerleşim yeri yetkili olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanma süresi, yargıya ve taraflara bağlı olarak değişebilmektedir. Davanın seyrinde etkili olan faktörler genel olarak:
- Mahkemelerin iş yoğunluğu,
- Dava konusu malların nitelik ve miktarı,
- Dava taraflarının sayısı ve mahkemeye ulaşılabilirlik durumları,
- Karar sonucunda yargı yoluna başvurulması,
Olarak ifade edilebilir. Dava sürecini yavaşlatan etkenlerin bulunmaması halinde bir ya da bir buçuk yıllık süre içerisinde dava sonuçlanabilmektedir. Dava sürecini olumsuz yönde etkileyecek faktörlerin bulunması halinde davanın sonuçlanması yıllar alabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Masrafları 2024?
Ortaklığın giderilmesi davasının tarafların isteği doğrultusunda uygun sürede sonuçlanabilmesi için avukattan hukuki yardım alınması yararlı olacaktır. Davanın açılabilmesi için öncelikle arabulucuya başvurulacaktır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma olması halinde anlaşma konusundaki miktar belirlenecektir. Bu miktara ilişkin Avukatlık Asgari Ücret Tarife’sinde yer alan hesaplamanın dörtte bir fazlası, arabuluculuk ücreti olarak ödenecektir. Arabuluculuk faaliyeti sonucu taraflar anlaşamazsa avukat, yaklaşık olarak 5 bin TL ücrete hak kazanacaktır. Tarafların arabulucuda anlaşma sağlayamaması halinde dava yoluna gidilecektir. Ortaklığın giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir. Bu dava için avukatlık vekalet ücreti yaklaşık 11 bin TL’dir.
Gerek arabuluculuk faaliyetleri gerekse yargılama aşaması için vekalet ücreti, asgari tutarda belirlenmiştir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenecek ücretler bahsedilen tutardan düşük miktarda olamayacaktır. Asgari tutardaki ücretler bu şekilde olmakla birlikte tarafların ödemesi gereken ücret, her davada değişkenlik göstermektedir. Bunun sebebi her somut davanın özelliklerinin farklılık arz etmesidir. Dolayısıyla dava takipleri için gereken ücretler, müvekkiller ile avukatları arasındaki sözleşmesel ilişkiye göre belirlenecektir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Satış Prosedürü
Ortaklığın giderilmesine ilişkin paylaşım biçimleri, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde açıklanmıştır. İlgili hükme göre dava konusunun bölünmesi durum ve koşullara uygun düşmeyebilir. Aynı zamanda malın bölünmesi durumunda önemli bir değer kaybı meydana gelebilir. Bu durumda da mal, bölünerek paylaştırılamayacaktır. Durumun gereğinden bağımsız olarak tarafların satış talebinde bulunması da mümkündür. Bu hallerin varlığında, mahkemece açık artırmaya satışa hükmolunacaktır. Açık artırmayla satışın sadece paydaşlar arasında yapılabilmesi için tüm paydaşların rızası gerekmektedir.
Ortaklığın giderilmesinde satış usulü izlenecekse bu satış, icra dairesi veya satış memurları tarafından gerçekleştirilecektir. Açık artırma, herkese açık veya sadece taraflara hitap edecek şekilde gerçekleşebilir. Sadece paydaşlar arasında yapılacak açık artırma için tüm paydaşların rızası aranmaktadır.
Davaya ilişkin satış kararı verildiğinde satış bedeli üzerinden mahkemece harç alınacaktır. Bu harç yaklaşık olarak satış bedelinin yüzde onluk dilimine tekabül etmektedir. Ortaklığın giderilmesi için izlenecek satış prosedüründe İcra İflas Kanunu hükümleri uygulanacaktır. İcra İflas Kanunu hükümlerine göre taşınmazın değeri bilirkişi aracılığı ve satış memuru ile belirlenecektir. Satış sırasında bu şekilde belirlenen değer esas alınacaktır.
Ortaklığın giderilmesi için satış yolu izlendiğinde dava konusunun bütünleyici parçaları da satış kapsamında olacaktır. Bütünleyici parçaların istisna tutulması için,
- Dava konusunun değerini artırıcı nitelikte olması,
- Paydaş mülkiyetinde olması,
- Diğer paydaşların da onayı bulunması,
Gerekmektedir. Böylece bu hususların da değeri tespit edilecektir. Satış sonu bedel üzerinden ilgili paydaşın hak kaybı önlenecektir.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde gerekli prosedürler izlendikten sonra satış bedeli belirlenecektir. Bu bedel, paydaşların tapu kaydındaki veya mirasçılık belgelerindeki payları oranında paydaşlar arasında dağıtılacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu malların değeri belirlenmesi için keşif düzenlenmektedir. Keşif sonrasında bilirkişilerce malın dava tarihindeki değeri rapor edilerek belirlenmektedir.
Değer tespitinin önem arz ettiği bir diğer konu, davada muhdesat yani bütünleyici parça bulunmasıdır. Kural olarak bütünleyici parçaların dava konusu ile birlikte satılması gerekmektedir. Bütünleyici parçaların bir kısmının tapu şerhi ile paydaşlara ait olmasında durum değişmektedir. Bu durumda muhdesatın değerinin ve niteliğinin ayrıca belirlenmesi gerekmektedir. Bunun için öncelikle keşif yapılmalıdır. Keşif sonucunda bilirkişi raporu düzenlenerek değer belirlenmelidir. Muhdesatların taşınmaz değerine etkisi değerlendirilmelidir. Taşınmazın değerini artırma durumunda yıpranma payının düşülmesiyle oran belirlenmelidir. Satış sonucunda elde edilen bedel, bu oranlar dahilinde paydaşlara paylaştırılacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Hissedarlar Arasında Satış
Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde hükmüne göre satışın hissedarlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekmektedir.
Satışın hissedarlar arasında yapılabilmesi için rıza aranması hususu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/17329 Esas, 2013/1050 Karar sayılı kararında hükme bağlanmıştır. Somut olayda, duruşmalara tüm paydaşlar katılmamıştır. Katılan paydaşların ise hissedarlar arası satış konusundaki beyanları alınmamıştır. Bu durumda Yargıtay’a göre paydaşlar arasında ittifak bulunmamaktadır. Bu sebeple açık artırmanın umuma açık şekilde yapılması gerekmektedir. Gerekli şartlar sağlanmadan hissedarlar arası satış kararının verilmesi Yargıtay tarafından bozmayı gerektirmiştir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Hissedarın Alış Önceliği Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarın alış önceliği, önalım hakkına ilişkindir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet paydaşının taşınmaz üzerindeki payının üçüncü kişiye satılması halinde kullanılır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açmak gerekmektedir. Önalım hakkı, diğer paydaşlar tarafından kullanılacaktır. Böylece diğer paydaşlara satın alma hakkı konusunda öncelik tanınmış olacaktır. Yapılan satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl geçmesiyle önalım hakkı düşecektir.
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır. Bu durumun örneği, taşınmazın borç sebebiyle satışıdır. Bir borçtan kaynaklı olarak taşınmazın satışına karar verildiğinde hissedarların ön alım hakkını kullanmaları söz konusu olmayacaktır.
Mirasçıların önalım hakkını kullanmaları söz konusu değildir. Bunun sebebi ortaklığın giderilmesi davası açılmadan veya gerekli anlaşma yapılmadan önce mirasçıların mülkiyetinin elbirliği mülkiyeti oluşudur. Ön alım hakkı paylı mülkiyette kullanılabileceğinden mirasçılar paylı mülkiyete geçiş sağlanmadığı sürece ön alım hakkını kullanamayacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Taşınmazın Değeri Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın değeri, dava tarihine göre hesaplanacaktır. Ortaklığın giderilmesi için öncelikle satış veya aynen taksim yollarından birine karar verilecektir.
Malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verildiğinde bölünen parçaların değeri hesaplanacaktır. Hesaplanan değerler birbirine denk düşmezse eksik parçaya para eklenmesi suretiyle denkleştirme sağlanacaktır.
Malın satışa çıkarılarak bedelin paydaşlara bölünmesi halinde de malın değeri hesaplanmalıdır. Tapuda şerhi bulunan ve diğer paydaşların da onayladığı taşınmaz değerini artırıcı mukdesatlar için ayrı bir değer hesaplaması yapılacaktır.
Dava seyrindeki tüm değer hesaplamaları için keşif gerçekleştirilecektir. Keşif sonrasında bilirkişiler tarafından taşınmaz ve incelenen sair hususlar için rapor hazırlanacaktır.
