AVM Kira Sözleşmesi Nedir, Nasıl Yapılır Şartları Nelerdir?; Günümüz dünyasında alışveriş merkezleri, büyük nüfusların ihtiyaçlarını karşılayabilmek ve sosyal hayatın bir parçasını ihtiva etmek bakımından oldukça önemli bir konuma sahiptir. Aynı zamanda birçok işletmeye kira ilişkisi ile ev sahipliği yaparak geniş bir istihdam alanı oluşturan bu AVM’ler, büyük yatırım gerektiren ve çok fazla sayıda kişiyle hukuki ilişkiler barındıran yapılar olması sebebiyle hukuk sistemimizde detaylı düzenlemelere konu olmuştur. Bu düzenlemelerin büyük çoğunluğu,
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu,
- 6585 sayılı Perakende Satışın Düzenlenmesi Hakkında Kanun,
- Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik
İçerisinde yer almaktadır. Pek çok sayıda işletmeye ev sahipliği yapan bu büyük yatırımlı AVM’ler’in kira sözleşmeleri ile ilgili daha detaylı bilgilere aşağıda yer verilmeye çalışılacaktır.
AVM Kira Sözleşmesi Nedir, Şartları Nelerdir?
Konu Başlıkları
Alışveriş merkezi kira sözleşmeleri, tıpkı diğer kiralar gibi bir kira sözleşmesi türüdür ve aynı şekilde kurulur. Genel olarak kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kira sözleşmesi kiraya veren tarafından bir şeyin kullanılmasını veya hem kullanıp hem yararlanılmasını kiracıya bırakan, buna karşılık olarak kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Bu hükmün uygulanmasıyla alışveriş merkezlerinde belirli bir alanın kullanılması ve yararlanılması kiracı işletmeye bırakılacak, kiracı da bir ücret ödemekle sorumlu olacaktır.
AVM kiralarının sözleşme ilişkisi devam ederken tarafların hangi hak ve sorumluluklara sahip olacağı ve bir uyuşmazlık durumunda hangi hükümlere başvurulacağının bilinebilmesi için, niteliğinin tespit edilebilmesi önem arz etmektedir. Kullanım amacı ve sözleşmenin içeriği göz önüne alındığında AVM kira sözleşmelerinin doktrinde de ağırlıklı olarak kabul edildiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarından olduğu ve TBK’da bu isimle düzenlenen başlıktaki hükümlere tabii olacağı söylenebilir. Bu sözleşmelere ilişkin gerek yönetmelik gerekse diğer düzenlemelerle farklı hükümler getirilmiş olması işyeri kirası olma niteliğini etkilemeyecektir.
Bu kira sözleşmelerinde kanunun öngördüğü Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine aykırı olmamak şartıyla taraflar sözleşme içeriğini ve şartlarını serbestçe belirleyebilecektir. Fakat bu sözleşmelerde AVM yönetimi) daha güçlü bir konumda olacağından kiracı taraf sözleşme hükümlerinde dayatmalara maruz kalabilecektir. Bu menfaat dengesinin sağlanması için kanunumuzda genel işlem koşullarıyla ilgili düzenlemeler mevcuttur ve bu konudaki haklarını bilen kiracılar, hukuk düzeninin kendilerine sağlamış olduğu korumadan yararlanabileceklerdir.
Hasılat (Ciro) Kirası Nedir?
Alışveriş merkezlerinde akdedilecek olan kira sözleşmeleri için, uygulamada iki farklı durum söz konusudur. İlk durumdaki sözleşmeye göre kira bedeli metrekare bazlı olarak belirlenir ve sözleşme bu şekilde kurulur. İkinci durum ise ciro kirasıdır. Ciro kirasında taraflar kiracıya tahsis edilen alanın metrekaresi üzerinden değil, elde edilen kâr bedeli üzerinden bir oran olarak kira bedeli belirlemektedirler. Bu belirleme şekli, sadece oran olarak değil belirlenen maktu bir ücretle birlikte de olabilmektedir.
Bu durumda kiracı istenen kârı elde edemediği takdirde belirlenmiş olan sabit ücreti kira olarak ödeyecek ve bu şekilde kiralayan korunmuş olacaktır. Bu durum ciro üzerinden hesaplanarak ödenecek kiraların ilgili kanunlardaki hangi hükümlere tabii olacağı sorununu gündeme getirmektedir. Bu sorunun temel sebebi, genel kira sözleşmelerinde kira bedelinin genellikle para olarak kararlaştırılmasıdır. Kira bedeli olarak paradan başka bir şeyin belirlenmesi halinde bu durum sözleşmenin niteliğini etkileyerek karma sözleşme olmasını sağlamaktadır.
Belirlenen maktu ücretin yanında ciro üzerinden bir oran belirlendiğinde bu durumun sözleşmenin hasılat kirası olmasını sağlayıp sağlamadığı tartışmalı bir konu olsa da, yargıtay bir kararında aylık kiranın bu şekilde ödenmesinin hasılat kirası değil, adi lira ilişkisi hükmünde olduğunu belirtmiştir. (E. 2006/11947, K. 2007/94) Bu sebeple kiranın ciro üzerinden bir oran olarak kararlaştırdığı sözleşmelerin hasılat kirasını meydana getirmeyeceğinin kabulü gerekmektedir.
AVM Kira Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?
AVM kira sözleşmeleri, yukarıda belirtildiği üzere kendi niteliğine özgü farklı hükümler içerebilse de işyeri kirası niteliği değişmeyecek, kanunen konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen hükümlere tabii olacaktır. Bu sebeple AVM kira sözleşmelerinin feshinin nasıl yapılacağı konusunda kanunun ilgili hükümleri uygulanacaktır.
TBK madde 347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme bir yıl için uzar. Kiraya veren de sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren kira başlangıcı üzerinden 10 yılın geçmesiyle genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
İlginizi Çekebilir; İzmir Kira Avukatı
Hasılat Kirası Tahliye Davası
Yukarıdaki AVM kirasının bir ciro oranı üzerinden yapılmasının bu sözleşmenin niteliğini hasılat kiracına çevirmeyeceği, işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanacağı hususu yargıtayın da ilgili kararıyla belirtilmişti. Bu sebeple tahliye davası açılması durumu incelerken hangi türde bir kira ilişkisi bulunduğunun tespiti önemlidir. Eğer kastedilen konut ve çatılı işyeri kiraları ise tahliye davası açabilmenin bazı sebepleri bulunmalıdır. Bu sebepler; Yazılı tahliye taahhütnamesinin bulunması, kiraya verenin ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, kiralanan yerin yeniden inşa ve imarı, iki haklı ihtar bulunması gibi TBK’ da düzenlenen hususlardır. Bu sebeplerin bulunması halinde kiraya veren, bir tahliye davası açarak kiracının işyerinden ayrılmasını talep edebilecektir.
Hasılat (Ciro) Kirası Kira Tespit Davası
Kira tespit davaları, kiracı ya da kiraya verenin kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemiyle açtığı tespit davalarıdır. Bu istemin mahkeme kanalına taşınmasının sebebi, kanun gereği kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine tek taraflı değişiklikler yapılamamasıdır. Aynı zamanda BK. md. 346’ya göre kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka mali sorumluluklar yüklenemeyecektir. Kira sözleşmesi ile taraflar bedel artışına dair bir oran belirlememişlerse bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasındaki değişim oranını geçmemesi ve tespit davasının şartlarının oluşmasıyla hakim tarafından hakkaniyetle bir belirleme yapılacaktır. Bu belirlemede kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulacaktır. Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında bir sözleşme ilişkisi bulunmalıdır ve davayı açan kişinin hukuki yararının bulunması da şarttır.
Hasılat (Ciro) Kirası Kira Tespiti Nasıl Yapılır?
Öncelikle belirtilmelidir ki kanunumuzda hasılat kirası olarak belirtilen kira türüne ilişkin bir kira tespit davası öngörülmemiştir. Bu başlıktaki açıklamalar konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yapılacaktır.
Kira bedelinin belirlenmesi ve zaman içindeki artış miktarının ne kadar olacağı tarafların ortak iradeleriyle sözleşmede belirlenebilen bir husustur. Fakat taraflar bu konuda bir belirleme yapma yoluna gitmemiş olabilir veya bu konuda bir belirleme yapılmakla birlikte kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürmüşse taraflar bir değişiklik yapılması ihtiyacını hissedebilir. Bu durumda Borçlar Kanunu 343 ve devamı maddeleri uyarınca taraflar yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranını belirlemek amacıyla bir kira tespit davası açabileceklerdir.
Sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarında açılabilecek olan bu kira tespit davası ile hakim, birtakım şartların varlığını arayacaktır. Yukarıda belirtilen sözleşme ilişkisinin varlığı ve hukuki yararın bulunması şartları sağlanıyorsa hakim yapacağı değerlendirme sonucu hakkaniyete uygun bir bedel tespit edecektir. Bu belirlemede hakim yasal artış oranı ile bağlı olmayacak, bilirkişi yardımıyla ilgili gayrimenkulün durumunu da dikkate alarak bir karar verecektir.
Hasılat (Ciro) Kira Sözleşmesi Örneği
Ciro üzerinden ödemesi yapılacak olan bir iş yeri kirası söz konusu olduğunda, bu durumun mutlaka kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir. Mutad olan maktu ücret kararlaştırılması olduğu için, bu kayda açıkça yer verilmediği takdirde geçerli olmayacaktır.
Aynı zamanda bir işyeri kira sözleşmesi hazırlarken ilerleyen zamanlarda istenmeyen durumlarla karşılaşmamak için belirli unsurlara muhakkak yer verilmesi gerekmektedir. Bu unsurlar:
- Tarafların ad, soyad, tc kimlik, varsa şirketlerin ticari sicildeki adları, vergi numaraları, ilgili vergi dairelerinin ismi,
- Varsa kefilin bilgileri, kefil olduğu süre ve bedel sınırlaması,
- Tapu bilgisiyle birlikte taşınmaza ait net özellikler,
- Kira zamanı, ödeme miktarı, biçimi ile depozito miktarı,
- Fesih şartları,
- Aidat ve giderleri kimin ödeyeceğine dair bilgiler,
- Varsa sözleşmenin süresi, başlangıç ve bitiş tarihleri
- Taşınmaza ait demirbaş listesi, tadilat durumu gibi iş yerinin genel durumunu belli eden bilgiler olarak sayılabilir.
Hasılat Kirası Yargıtay Kararı
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/894 E. 2022/10272 K. numaralı kararında kira sözleşmesinde hasılat kirası yazmasının yapılan kira ilişkisinin hasılat kirası olduğunu kesin olarak kanıtlamadığını belirtmiştir. Tüm kira maddelerinin incelenerek kira sözleşmesinin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerektiğine karar vererek İcra Hukuk Mahkemesinin kararını bozmuştur.
