EMLAK VERGİSİ NEDİR?
Emlak vergisi, Türk Vergi Sisteminde yer alan önemli bir servet vergisi türüdür. Günümüzde emlak vergisi tarh ve tahsilinde yetkili merciler belediyeler olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle asıl olarak söz konusu vergi türü bir yerel yönetim vergisi niteliği taşımaktadır. Ancak vergileri ekonomik kaynağına göre sınıflandırmak daha isabetli olacağından emlak vergisini servetten alınan bir vergi türü olarak tanımlamak yerinde olacaktır. Emlak vergisinin tarh ve tahsilinde belediyelerin görevlendirilmiş olmaları söz konusu yönetimlerin mali yönden önemli bir yetkiye sahip olmalarını sağlamıştır.
Emlak vergisi kanununu inceleyecek olursak söz konusu kanunda diğerlerinden farklı olarak iki ayrı vergiyi düzenlediğini görürüz. Emlak vergisi altında kanunda iki ayrı vergi türü düzenlenmiştir. Bunlar, bina vergisi ve arazi vergisidir.
Bina vergisinin konusunu Türkiye’deki binalar oluşturur. Emlak vergisi kanununda bina terimi, yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaat olarak tanımlanmaktadır (m.2/1). Bu tanıma dahil olan binalar kural olarak yapıldıkları malzeme, kullanım biçimleri, inşaat türü ve sınıfı ne olursa olsun, vergi kapsamına girmektedir. Lakin burada saymış olduğumuz unsurlar vergilendirme bakımından farklılıklar yaratabilir. Binanın vergi kapsamına girmesi için imar mevzuatı çerçevesinde inşa edilmiş olması koşulu aranmaz. Zira başkasının arsasına yapılan gecekondu da verginin kapsamına girebilecektir.
Bu tür binalar, Kanun’da tarif edilen bina kavramı kapsamına girdiklerinden, bina değerlemesine ilişkin hükümlere tabi olacaklar ve vergi mükellefiyetleri binayı tasarruf edenler tarafından üstlenilecektir. Gecekondu binaların bina vergisi mükellefiyeti, malik gibi tasarrufta bulunan niteliği gereğince binayı sahiplenen kişiye aittir. Ancak, gecekonduların üzerinde yapıldıkları ve başkasına ait olan arazi ve arsaların emlak vergisi mükellefiyeti, arsa veya arazinin sahibinin rızası alınarak veya alınmayarak gecekondu bina yapılması durumuna göre değişiklik gösterebilmektedir. Eğer arsa veya arazi maliki tarafından tasarruf ediliyor ise veya gecekondu bina yapılmasına muvafakati var ise, bina vergisi hesaplanırken arsa veya arazi payı bina vergisi hesabına dahil edilecek ve bina vergisi kapsamında vergilendirme yapılarak, arsa veya arazinin vergisi de bina vergisi üzerinden gecekondu bina sahibi tarafından yüklenilecektir. Şayet arsa veya arazi sahibi tarafından tasarruf edilmiyorsa yahut onun muvafakati yok ise, bu durumda arsa veya arazi için ayrıca emlak vergisi mükellefiyeti arsa veya arazi sahibi adına oluşacak, bina vergisi hesaplanırken arsa veya arazi payı hesaba dahil edilmeyecektir.
Arazi vergisinin konusunu Türkiye’ deki arazi ve arsalar oluşturur (EVK m.12/1). Arazi genellikle belediye sınırları dışında, parsellenmemiş, ekim dikim yapılan toprak parçasıdır.
Türkiye’de bulunan bina, arazi ve arsaların malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de bulunmadığı durumda malik gibi tasarruf eden kişiler emlak vergisinin yükümlüsüdürler (EVKm.3, 13/1). Paylı mülkiyette müşterek malikler payları oranında vergi yükümlüsü sayılırlar. Elbirliği mülkiyetinde ise malikler verginin tümünden müteselsil sorumludurlar (EVK m.3/2, 13//2).
Miras Ortaklığı, Miras Kalan Taşınmazın Vergisinden Müteselsil Sorumlu Mudur?
Emlak vergisi mükellefinin ölümü halinde ölen kişinin vergi mükellefiyeti sona ermektedir. Bu durumda, mirası reddetmeyen mirasçıların emlak vergisi mükellefiyeti başlayacaktır. Ölen kişinin vergi mükellefiyeti sonlandırılacak, mirası reddetmeyen kanuni mirasçıların mükellefiyet başlangıçları yapılacaktır.
Mirasçılara kalan miras iştirak halinde mülkiyet yani elbirliği mülkiyeti şeklinde kalır. Mirasçılar terekedeki mala hep birlikte malik olurlar, hisseleri ayrılmaz. Terekedeki mallar hepsinindir. Mirasçılar tek başına hiçbir işlem yapamaz. Yani bina arsa veya arazi üzerinde tek başına bir iş ve işlem yapamaz, kendilerine düşen hisselerini satamazlar. Elbirliği mülkiyet mirasçıların miras malı üzerinde yönetim, idare, satım, kiralama ve sair tasarruf işlemlerinin oybirliği ile yapılması gerekecektir.
Tereke üzerindeki mirasçıların ortaklığı elbirliği mülkiyeti olduğundan bu durumda mirasçılar, emlak vergisinden müteselsil olarak sorumlu olurlar.
Paylı mülkiyete dönüştükten sonra mirasçıların emlak vergisinden sorumlulukları her biri için ayrı ayrı hisseleri oranında belirlenir.
Ölüm halinde, mirasçıların mirası reddetmeleri için Türk Medeni Kanunu’na göre 3 aylık bir “bekleme süresi” öngörülmüştür. Bu süre içinde mirasçılar, mirası reddederlerse ölenin vergi borçlarından sorumlu olmazlar. Danıştay, mirasçılar tarafından tereke defterinin açılması için mahkemeye başvurulması halinde emlak vergisi beyannamesi (bildirimi) verme süresinin mahkeme kararının tebliğinden itibaren başlayacağına, karar verilmiştir. Mirası reddetmezlerse, ölen kişinin vergi borçları mansup (atanmış) ve kanuni mirasçılara geçer.
Emlak vergisi bakımından önem taşıyan bazı hususlar vardır. Örneğin gecekondularda olduğu gibi başkasının (hazinenin) arazisine kaçak bina yapılması durumlarında inşaatı yapan, binaya malik gibi tasarruf eden sıfatıyla bina vergisi yükümlüsü olur.
Emlak vergisi matrahının nasıl belirleneceği konusuna gelecek olursak, 2002 yılına gelinceye kadar emlak vergisi matrahı yükümlü tarafından saptanıp, beyanname ile bildirilen beyana dayalı bir vergi idi. Yönetim ve yükümlü açısından emek, zaman kaybına ve zahmete neden olan, kırtasiyeciliğe yol açan bu uygulama 2002 yılında kaldırılmıştır. Artık yükümlüler sadece yeni bir bina inşa edilmesi veya vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde belediyeye bildirimde bulunacaklardır. Sözün özü emlak vergisi beyana dayalı vergi olmaktan çıkarılmıştır.
EMLAK VERGİSİ MUAFİYET ŞARTLARI
Emlak vergisi kanunu, getirdiği vergi kolaylıklarından birini istisna olarak nitelemektedir. İstisna dışındaki tüm vergi kolaylıkları Emlak Vergisi Kanunu’nda “muaflık” başlığı altında düzenlenmiştir. Bina ve arazi vergilerindeki daimi muaflıklar genelde kamu kuruluşlarına, köylere, kamuya yararlı derneklere, kamu tüzel kişilikleri tarafından işletilen iktisadi işletmelere, yabancı devletlerin elçilik ve konsolosluklarına tanınmaktadır. Geçici olarak sağlanan muaflıklar ise şunlardır;
- Mesken olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin 2.500 TL’den az olmamak üzere vergi değerinin 1/42’si, inşaların sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
- Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesi belgesi almış olan Gelir ve Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalanılır.
- Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vuku bulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vuku bulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takip eden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
- Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.
- Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
- Bina vergisinde binaya ilave yapılması durumunda geçici muafiyet bu yeni değer bakımından da söz konusu olur. Konut olarak kullanılma koşuluyla, geçici muaflık süresi dolmadan binanın devir ve temlikinde, yeni malik de kalan süre için geçici muaflıktan yararlanır (EVK m. 5/a/2).
Emlak vergisi kanunu dışında herhangi bir kanunla bu vergiye ilişkin istisna ve muafiyet düzenlemesi yapılamaz.
MUAFİYET İÇİN NEREYE BAŞVURULUR?
Emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak maksadıyla burada vergi konusu taşınmazın bulunduğu yer belediyesine başvurmak gerekir. Zira söz konusu vergiyi tespit etmekle görevli yerler belediyeler olarak karşımıza çıkmaktadır.
EMLAK VERGİSİ İADESİ
Kanunda yıllık emlak vergisinin iki taksitte ödenmesi olanağı getirilmiştir. Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikincisi ise Kasım ayında ödenir (m.30). Maliye Bakanlığı bölgelerin özelliğine göre ödeme aylarını değiştirebilir. Emlak vergisi muafiyet şartlarını taşıdığı halde herhangi bir şekilde bu vergiyi ödemiş bulunan kişiler, vergiyi ödedikleri tarihten itibaren beş yıl içinde Vergi Usul Kanunun 120. Maddesi gereği talep etmeleri şartı ile ödedikleri parayı geri alabileceklerdir.
EMLAK VERGİSİ İADESİ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
Tarih…/…/…
………………Belediye Başkanlığına
Emlak Vergisi Kanunu madde 8 gereğince, Türkiye sınırları içerisinde yer alan ve brüt yüz ölçümü 180 metre kareyi aşmayan daimî olarak kullandığım meskenime sıfır oranlı emlak vergisinin uygulanmasını ve geçmiş dönemde emlak vergisi adı altında ödemiş olduğum bedellerin tarafıma iadesini talep ederim.
Taşınmazın (konutun);
Bina Vergisi Sicil No: ………
Belediyenin Adı: ………………
Mahallesi: ………………………..
Cadde ve sokağı: ………………..
No: …………………………………..
Pafta No: …………………………
Ada No: …………………………..
Parsel No: ………………………..
Adı ve Soyadı:
(imza)