İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası; Bu yazımızda kiracıdan kaynaklı tahliye nedenlerinden biri olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları konusunda bilgiler vereceğiz. Kiracının muaccel olan kira bedellerini ödememesi ile oluşan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şekil şartlarına uyularak açılmalıdır. Kiraya veren ihtarları haklı ve yazılı olarak süresi içerisinde kiracıya bildirmelidir. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre bir yıldan kısa olan kira sözleşmelerinde bir kira süresi içerisinde; bir yıldan fazla olan kira sözleşmelerinde ise en az bir kira yılını aşan süre içerisinde kirasını ödemezse kiracı ihtarda bulunabilir. Bu ihtar yazılı yapılır. İki haklı ihtar yapıldıktan sonra kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava yoluna gidilerek kira sözleşmesi sona erdirilebilir. 

Kiracının tahliye edilmesi istendiğinde başvurulan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası en hızlı yollardandır. Bu dava açıldığında kiraya veren iki haklı ihtarda bulunduğunu ispatlamak zorundadır. Kiraya verenin bu ispat dışında başka bir yükümlülüğü yoktur. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına gidilebilmesi için sağlanması gereken şartlar vardır. Bu şartlar şu şekildedir:

• Kira borcu zamanında ve tam ödenmemiş olmalıdır:

Kiraya veren ve kiracı arasında kira bedelinin ne zaman ve nasıl ödeneceği serbestçe belirlenir. Kiracı belirlenen sürede kira bedelini eksiksiz bir şekilde ödemek zorundadır. Tam ve zamanında ödeme yapılmazsa sözleşmeye aykırılık meydana gelir. Ödeme yapılmazsa kiraya veren kiracıya ödeme yapması için ihtarda bulunabilir. 

• İhtar yazılı olmalıdır:

Herhangi bir şekilde yazılı olarak kiracıya bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimde kira bedelini ödemesi gerektiği belirtilir. Yazılı şekil sadece noterden ihtar şeklinde yapılmaz. Noter dışında mail ya da posta gibi yollarla da bildirimde bulunulması mümkündür. Fakat bu durumda bunu ispatlamak gereklidir. Bu yüzden de noterden ihtar çekilmesi daha çok tercih edilen bir yoldur. 

• İhtarlar aynı kira döneminde yapılmış olmalıdır:

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde kira sözleşmesinin süresine göre üçlü bir ayrıma gidilmiştir:

1. Kira bir yıldan kısa süreliyse bu süre içinde iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.
2. Kira bir yıl süreliyse bu süre içinde iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.
3. Kira bir yıldan uzun süreliyse bu süre içinde iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.

• İki haklı ihtar yapıldıktan sonra tahliye davası bir ay içerisinde açılmış olmalıdır:

İki haklı ihtar sonucunda tahliye davsı açılabilmesi bir aylık hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur. Bu süre içerisinde dava açılmış olmalıdır. 

Kanunlarımızda Haklı İhtar Sayılan Durumlar Nelerdir? 

Kanunlarımızda kiracıyı korumaya yönelik birçok düzenleme yer alsa da kiraya vereni korumaya yönelik yapılan düzenlemeler de vardır. Bu düzenlemelerden biri de kiracının kirayı ödemediği durumda karşımıza çıkar. Kira ödemesi yapılmadığı için kiraya veren tahliye yoluna gidebilir fakat bunun için de sağlaması gereken şartlar vardır. Bu şartların başında iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde yapılmış olması gelir. Bu ihtarlar yazılı bir şekilde yapılmış olmalıdır. İhtarlar adi yazılı bir şekilde de yapılabilir fakat ispat açısından kolaylık sağlaması için ihtarların noterler vasıtasıyla yapılması daha sağlıklıdır. İhtarların bizzat kiraya verenin kendisi tarafından ya da vekili tarafından yapılması gerekir. İhtarlar açık bir şekilde yapılmış olmalıdır. Hangi dönemin kiralarının ödenmediği ayrıntılı bir şekilde belirtilmelidir. 

Kanunun aradığı iki ihtar değil iki haklı ihtardır. Burada haklılıktan kasıt şudur: kira bedelinin ödenme zamanı gelmiş olmalıdır ve bu bedel ihtar tarihinde de henüz ödenmemiş olmalıdır. Henüz vadesi dolmayan yani muaccel olmayan bir kira bedeli için ihtarname gönderilemez. Gönderilse de haklı bir ihtarname olmaz. Kira bedelinin vadesi gelmiş olsa ama çekilen ihtarın kiracıya ulaşmasından önce kiracı kira bedelini öderse bu ihtar artık haklı bir ihtar niteliğinde olmaz. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir ay süre içerisinde açılmış olmalıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının tahliye edilebilmesi yollarından en hızlı olanlarındandır. 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarının 6 ila 12 ay gibi bir süre içerisinde sonuçlandığı görülmektedir. Fakat bu süre davanın görüldüğü mahkemenin yoğunluğuna, olayın şartlarına ve tarafların iddia ve savunmalarına göre de değişiklik gösterebilmektedir. İhtarnameler noter aracılığıyla gönderildiğinde ve usul işlemlerinde de bir hata yapılmadığı takdirde dava, daha hızlı bir şekilde görülmektedir. Kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunduğunu en kısa sürede kanıtlaması da davayı hızlandıran nedenler arasındadır. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Harç ve Masraflar 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için yapılacak masraf 2023 yılı için ortalama 3000 TL civarıdır. Bu miktar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının harcından ve de yargılama süresince yapılan diğer giderlerden oluşmaktadır. 

Avukatlık ücretinin ne kadar olacağı hakkında ise net bir bilgi vermek güçtür. Çünkü avukatın ücreti olayın şartlarına göre değişiklik göstermektedir. Fakat bu ücret Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinden az olmamalıdır. 

Dava sürecinin daha fazla uzamaması ve de masrafların da artmaması için süreç dikkatli bir şekilde yürütülmelidir. Bunun için de bir avukattan destek almakta fayda vardır. 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında yetkili mahkeme kiracının konutunun bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın görüleceği görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.