Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi son dönemde güncel merak edilen konular arasındadır. Ev sahibi haklı bir nedeni olduğu durumda tahliye davası açmak suretiyle kiracısını kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir. Kira tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olduğundan ve de sulh hukuk mahkemeleri basit yargılama usulüne göre yargılama yaptığından, bu davalar diğer özel hukuk uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalardan daha kısa sürede sonuçlandırılır.
Söz konusu davaların çözümlenme süresi uygulamada 1 ila 1 buçuk yıl arasında değişmektedir. Bu süreler somut uyuşmazlığın niteliği uyarınca değişebilecektir. Örneğin yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı kiracı tahliye davası açması durumunda, taşınmazın riskli yapı olup olmadığı tespit edilecek, bunun için bilirkişi raporu tanzim edilecektir. Bu gibi durumların ortaya çıktığı hallerde dava süresi uzayabilecektir.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi 2023
Konu Başlıkları
Tahliye davası dışında kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesinin bir diğer yolu 10 yıllık uzama süresini beklemesi ve bu sürenin sonunda, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak tahliye etmesidir. Bu husus da Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 hükmünde şu şekilde somutlaştırılmıştır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?
23/02/1938 tarihli 11/7 sayılı YİBK uyarınca, tahliye davası sonucunda verilen kararın infazı (uygulanması) için kesinleşmesine gerek yoktur. Ancak aksi görüş bildiren yazarlara göre, Türk Borçlar Kanunu sonrası, icrası için tahliye kararının kesinleşmesi gerekir. Ancak burada Yargıtay içtihatlarının genel kabul gördüğü açıktır. Zira Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları mahkemeler bağlar. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’muzun 36-37. Maddeleri uyarınca yedi gün içinde kiracının kiralananı teslim etmesi istenir.
İcra ve İflas Kanunu aracılığıyla gönderilen 13 örnek ödeme emirlerine itiraz üzerine icra mahkemesinin verdiği tahliye kararının tebliğinden sonra on günlük sürenin geçmesiyle, tahliye kararı henüz kesinleşmemiş olsa bile infaz edilir, yani tahliye işlemi gerçekleştirilir (İİK m.269). Her iki durumda da kiracı, tahliye kararı hakkında temyiz merciinden İİK 36. Madde uyarınca icranın geri bırakılmasını (tahliyenin gerçekleştirilmesinin durdurulmasını) isteyebilir; üç aylık kira tutarı kadar (04. 12. 1957 tarihli 10/25 sayılı YİBKRG. 30.01.1958) teminat icra dairesine yatırıldığı takdirde icranın geri bırakılmasına karar verilir.
Tahliye davalarında özel görevli mahkeme, kira sözleşmesinden doğan diğer tüm davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1.a). Bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kira tahliye davasının sonunda, hükmün kesinleşmesine gerek olmaksızın icra kanalları aracılığıyla tahliye gerçekleşebilir. Kiraya veren dava yollarını tamamladıktan sonra kiracıyı evinden çıkarabilir.
Ev Sahibi 5 Yıl Sonunda Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu’muz kiraya verenin kiracısını herhangi bir gerekçe öne sürmesine gerek olmaksızın çıkarabilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemesi gerektiğini hüküm altına almış bulunmaktadır. Buna göre kira sözleşmesinin 5 yılını doldurmuş olması kiraya verene gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkarabilme hakkı vermez. Eğer ki kiraya veren tahliye davası açabilecek şartların gerçekleştiği kanısına varırsa ancak bu halde on yıllık uzama süresinin bitimini beklemek zorunda olmayacaktır.
Zira kiraya veren bu halde belli sürelere uymak kaydıyla, örneğin belirli süreli konut kirası bakımından kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde konut gereksinimi nedeniyle bu davanın açılması gerekecektir. Söz konusu süreler her bir tahliye sebebi bakımından ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Belirsiz süreli konut kira sözleşmelerinde, konut gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davaları, konut kirası taşınmaz kirası olduğundan genel hükümlerden TBK 329 (Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.) uyarınca altı aylık fesih dönemi sonu için üç ay evvel yapılacak bildirim ile fesih söz konusu olacak, daha doğrusu sözleşme sonu tayin edilmiş olacak, bu tarihten itibaren ise bir ay içinde dava açılmak gerekecektir.
5 yılı dolduran kiracı için özel bir tahliye yöntemi yoktur. Türk Borçlar kanunu 10 yılını dolduran kiracılar için kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. 2022 yılında yapılan geçici yasa değişikliği ile 5 yılı doldurmayan kira ilişkilerinin kira artış oranı maksimum %25 olarak belirlenmiştir. Bu yasa 1 yıllık çıkmıştır, 2023 temmuz ayına kadar geçerlidir. Bu geçici yasadaki 5 yıllık süre ile tahliye konusundaki 10 yıllık süre zaman zaman karıştırılmaktadır. Özetle 5 yıllık kiracı için özel bir tahliye yöntemi yoktur, kanunda belirtilen süreler gerçekleşmiş ise tahliye edilebilir.
