Kira Davalarında Arabuluculuk

Kira Davalarında Arabuluculuk süreci ile ilgili bilgilendirme makalemizdesiniz. Makalemizde Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?, Kira alacağı arabuluculuğa tabi mi?, Kira Uyuşmazlıklarında arabuluculuk başladı mı? gibi sorularınıza yanıtlar vereceğiz.Ülkemizde pandemi süreci ve sonrasında yaşanan ekonomik sorun ve sıkıntılar nedeniyle kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ciddi anlamda bir artış yaşandı. Bunun temel nedeni yüksek enflasyon artışının yanı sıra tarafların aralarında akdetmiş oldukları kira sözleşmelerinin eksik hazırlanmasıdır. Kira kontratları vatandaş yahut emlakçılar tarafından sıklıkla matbu bir evrakın ilgili alanlarının doldurulması suretiyle hazırlanmaktadır. Söz konusu matbu evraklarda genellikle kira sözleşmesinin belirli bir süre önce bildirimde bulunularak feshedilmemiş olması halinde yenilenmiş olacağına yer verilir. Genellikle yenilendiği her yıl içinde bu sözleşmelerde kira bedeli için bir artış oranı belirtilmiş olur. 

Kira Davalarında Arabuluculuk Süreci

Türk Borçlar Kanunu ile kira artış oranına ilişkin üst bir sınırlama getirilmiştir. Bu hükme göre taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli artışına ilişkin oran bir önceki kira yılı üretici fiyat endeksi (ÜFE)’yi geçmemek koşulu ile serbestçe belirlenebilir. Bunu aşacak belirlemeler aşan kısım itibari ile geçersiz kalacaktır. Pandemi ile ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ÜFE oranında yaşanan ciddi artış sonucu 11.06.2022 tarihinde yayımlanan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutta kira artış oranını sınırlayıcı geçici hüküm yasalaşmıştır.

Bu hükme göre konut kiralarında 11.06.2022 tarihi itibariyle yenilenen sözleşmelerde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Yasa ile bu hükmün uygulanabilirliği öncelikle 01/07/2023 tarihi de dahil olmak suretiyle belirli bir tarih ile sınırlandırılmıştır. Bu artışa ilişkin getirilen %25 sınırı, bu sınırın uygulanacağı zamanın uzatılacağı beyanları ve gerçek enflasyon ile açıklanan enflasyon arasında bulunan ciddi fark ev sahiplerini kiracılarını tahliye etme yoluna itmiştir. Geçtiğimiz günlerde kira artış oranı için getirilen %25 sınırının süresinin uzatılacağı yasa, tasarı olarak meclis onayına sunulmuş olup, 14/07/2023 tarihinde mecliste kabul edilerek yasalaşmıştır. 15/07/2023 tarihinde resmi gazetede yayımlanan 7456 sayılı ;

“6/2/2023 Tarihinde meydana gelen depremlerin yol açtığı ekonomik kayıpların telafisi için ek motorlu taşıtlar vergisi ihdası ile bazı kanunlarda ve 375 sayılı kanun hükmünde karanamede değişiklik yapılması hakkında kanun”un 23. Maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici hüküm eklenerek konut kiralarında yenilenen kira döneminde yapılacak zam oranı  02/07/2023 -01/07/2024 tarihleri de dahil olmak üzere bu tarihler arasında %25 ile yeniden sınırlandırılmıştır ve bu oranı aşacak şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı vurgulanmıştır. Taraflar arasında %25 sınırı aşan oranda bir kira artışı yapılmış olması halinde artışa yönelik %25 i aşan bu kısım değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük yaptırımına tabi olup kesin hükümsüz olacaktır ve yapılan ödemelerin iadesi talep edilebilecektir.

Ancak getirilen kural bu olmakla birlikte iade isteyen kiracının burada hakkını kötüye kullanıp kullanmadığının da irdelenmesi gerekecektir. Türk Medeni Kanun’a göre herkes haklarını talep ederken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır. Hukuk düzeni ne olursa olsun bir kimsenin hakkını kötüye kullanımını korumaz.

Birçok kiraya veren kanunen hakkı olmasa da emsal değerdeki kiralananların kira bedellerini gördükçe kiracılarından iyileştirme talep etmektedirler. Birçok kiracı ise kanuni hakkı olan %25 sınırı üzerinde bir kira zammı yapmak istememektedir. Taraflar arasında çıkan kilit uyuşmazlık tarafların güncel kira bedeli üzerinde anlaşamamasından kaynaklanmaktadır. 

Aslında arabuluculuk çok eski çağlardan beri kullanılan bir sorun çözme yöntemidir. Arabuluculuk 1990’lı yıllar ile bazı ülkelerin hukuk sistemlerinde yer alan bir kurum haline gelmiştir. Ülkemizde ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 2012’de yasalaşmıştır. Takip eden yıl ise Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği kabul edilmiştir. Özel hukuk alanında yer alan pek çok alan arabuluculuğa elverişlidir. Ülkemizde ilk olarak işçi-işveren arasındaki uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bunu ticari davalara konu uyuşmazlıkların dava şartı kapsamına alınması izlemiştir. Günümüzde son olarak arabuluculuğun dava şartı haline getirildiği alan tüketici hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar olmuştur. 

Pek çok özel hukuk alanının arabuluculuğa elverişli olduğundan bahsetmiştik. İşte bu diğer arabuluculuğa elverişli alanlarda pekâlâ ihtiyari arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlıklar çözüme kavuşturulabilir. Bir alanın dava şartı arabuluculuğa tabi olmaması o alanda arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlığın çözümlenemeyeceği anlamına gelmemektedir. Bu şekilde uyuşmazlık çözüm yöntemine ise ihtiyari arabuluculuk denilmektedir. Şimdiye dek ihtiyari arabuluculuk kapsamında olan kira uyuşmazlıkları 28/03/2023 tarihinde kabul edilip 05/04/2023 tarihinde yayımlanan İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu kanunun 37. Maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na birden fazla alanın dava şartı arabuluculuğa tabi olacağı düzenlenmiştir. Kira uyuşmazlıkları da bu alanlardan biri ve gündem itibariyle en ses getirenidir. 

Hükme göre kira ilişkisine konu taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yolu ile tahliyesinin talep edildiği hukuki yol dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu da demek oluyor ki bir taşınmazın konu olduğu kira ilişkisinin taraflarının gerçek kişi-tüzel kişi olması fark etmeksizin, tacir ya da tüketici olması fark etmeksizin kiralananın kullanım amacı ve niteliği fark etmeksizin taraflar arasında kira ilişkisinden kaynaklı çıkan tüm uyuşmazlıkların çözümü için dava yoluna başvurmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kiralanan şeyin muhakkak taşınmaz niteliğinde olmasıdır. Kanun sadece taşınmaz kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabuluculuk yolunda taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilecektir. 

Kira Davalarında Arabuluculuk Şartı Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?

Kira davaları halk arasında bilinen adı ile 7. Yargı paketi ile asıl arabuluculuk kanununa madde eklenmek suretiyle dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un ilgili hükmüne göre kira ilişkisinin konusunu bir taşınmazın oluşturduğu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

Söz konusu 7. Yargı paketinin kabul tarihi 28/03/2023 tür. Resmî Gazete’ de yayım tarihi ise 05/04/2023’ tür. Ancak bu kanunun bazı maddelerinin yürürlük tarihi gene aynı yasanın ilgili hükmü ile 01/09/2023 tarihine ötelenmiştir. O nedenle kiralananın taşınmaz olduğu durumlarda taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümü için kira davasının açılmasını isteyen davacı 01/09/2023 tarihi itibariyle artık dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk yoluna başvurmak zorundadır. Bu tarihten önce açılacak kira hukukundan kaynaklı davalarda arabuluculuk yoluna başvuru ihtiyaridir.

Taraflar dilerlerse uyuşmazlıklarını arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturmayı denerler dilerlerse doğrudan dava yoluna başvurabilirler. 01/09/2023 tarihinden sonra arabuluculuk yoluna başvurulmadan kira hukukundan kaynaklanan bir davanın açılması durumunda mahkeme dava şartı eksikliğinden davanın reddine karar verecektir. 01/09/2023 tarihi itibariyle arabuluculuk yoluna başvuru konusu taşınmaz olan kira hukukundan kaynaklanan davalar için bir dava şartı haline gelecektir. 

Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Kira hukukundan kaynaklanan kira davaları niteliği itibariyle arabuluculuğa elverişli uyuşmazlık türlerindendir. Ve bu tür uyuşmazlıklar her zaman arabuluculuk yolu ile çözümlenebilir uyuşmazlık türlerindendir. Lakin şimdiye dek kira davalarına konu uyuşmazlıkların arabuluculuk yolu ile çözümü seçeneği tarafların inisiyatifine bırakılmış olup ihtiyari idi. 01/09/2023 tarihi itibariyle artık kira davalarına konu uyuşmazlıkların arabuluculuk yolu ile çözümü seçeneği zorunlu hale getirilmiştir. Buradaki zorunluluk pek tabi tarafların uyuşmazlığını arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturmak zorunda olmaları değildir.

Zorunluluk ile kastedilen dava açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuruda bulunulmasıdır. Tarafların sürece katılımları ve süreç içinde anlaşmazlığı çözüme kavuşturmaları gene tarafların inisiyatifindedir. Ancak yargının iş yükü, davaların nihayete ermesinin yıllar alacağı, yargılama yolunun arabuluculuğa nispeten pahalılığı, kararın istinaf sınırı üzerinde olması halinde kaybeden tarafın istinafa başvuru ile tehir-i icra talep etme imkânı olduğu gerçekliği düşünülünce uyuşmazlığın arabuluculuk zemininde çözüme kavuşturulması taraflar için en ekonomik ve en hızlı olan yoldur.

Eklemek gerekir ki taşınmazın İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yolu ile tahliyesinin talep edilebileceği durumlarda arabuluculuk yoluna başvurmak gerekli değildir. İcra iflas kânununa dayalı doğrudan icra takibi başlatılabilen uyuşmazlıklar sınırlıdır. İlamsız icra yolu ile tahliyenin talep edilebildiği kira uyuşmazlıklarından biri tahliye taahhütnamesi ile kiralananın tahliyesinin icra müdürlüğünden talep edilmesidir. Kiracı süresi içinde takibe itiraz etmez ise icra müdürlüğünden tahliye taahhütnamesi çerçevesinde taşınmazın doğrudan tahliye edilmesi talep edilebilir. 

Bir diğeri ise kira yahut aidat borçlarının eksik, geç ya da tam ödenmemesi durumunda alacağın tahsili amacıyla icra takibi başlatılmasıdır. Bu icra takibi yöneltildiğinde kanuni sürelerde borçlu kiracı borcunu ödemez ve takibe de itiraz etmez ise icra müdürlüğünden taşınmazın doğrudan tahliyesine karar verilmesi talep edilebilir.

Ancak ilamsız icra yolu ile taşınmazın tahliyesinin talep edildiği icra takiplerinde borçlu kiracı süresi içinde usulüne uygun şekilde itirazda bulunur ve takibin durmasına sebep olursa alacaklı kiralayanın tahliye için artık dava açması gereklidir. İşte bu aşamada arabuluculuk yoluna başvuru tekrar zorunlu hale gelecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Arabuluculuk

6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi ile bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır:

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalar
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan davalar
• Komşuların birbirine karşı sorumluluğundan doğan davalar

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi istemi, ancak 2 şekilde söz konusu olabilir; Kira bedelinin ödenmemesi veya kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi. Bu iki durum haricinde ilamsız icra yoluyla tahliye yapılamamaktadır. Çünkü ilamsız icranın konusu para ve teminat alacaklarıdır. Konusu para ve teminat dışındaki tüm alacaklar için ilamlı icra yoluna başvurulması şarttır. İlamsız icra takibinde arabuluculuğa başvuru zorunluluğu da bulunmamaktadır.

Tahliye talepli ilamsız icra takibinde 2 sonuç karşımıza çıkmaktadır:

• Kiralananın tahliyesi talepli ilamsız icra takibinde arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine yapılan icra takibinde kiracının icra takibine itirazı, İcra Mahkemelerinin görev alanındadır.
• Fakat kiralananın tahliyesi bir tahliye taahhüdüne dayanıyorsa, ilamsız icra takibinde kiracının imzaya itirazı, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanındadır. Dolayısıyla bu davalardan önce zorunlu arabuluculuk şarttır.

Tahliye talepli ilamlı icra takibinde ise yine 2 durumla karşılaşılır: 

• Taşınmaz eğer borçlunun elindeyse, borçlu taşınmazdan tahliye edilerek taşınmaz alacaklıya teslim edilir. Böylelikle, taşınmazın ilamlı icra yoluyla tahliye ve teslimi son bulmuş olur.
• Taşınmazın 3. bir kişinin elinde bulunması durumunda ise taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hak iddiasında bulunması söz konusu olabilmektedir. 

Kira İtirazın İptali Arabuluculuk

6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi ile bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır:

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalar
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan davalar
• Komşuların birbirine karşı sorumluluğundan doğan davalar

Kira uyuşmazlıklarında, itirazın iptali davası, zorunlu arabuluculuk dava şartına tabidir. Arabuluculuk sürecinde arabulucu, taraflara yaşanan uyuşmazlıkla ilgili çözüm seçenekleri üreterek bir uzlaşmaya varmalarını sağlama amacı güder. Arabulucu, taraflarla ayrı ayrı veya birlikte görüşebilmektedir. Arabulucu bu süreçte tarafsız ve adil olmalıdır. Arabulucu tutanağında tarafların anlaşmaya varıp varmadığı hakkında bilgiler verir. Arabuluculuk sürecinin başlamasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Arabuluculuk sürecinde uzlaşmaya varılmaması halinde yargı organlarına başvuru hakkı doğar.

İtirazın iptali davaları, genel olarak, borcu olmadığını ileri süren borçlunun bu itirazının iptal edilmesine imkan sağlayan, alacaklıya tanınmış bir haktır. Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren 1 yıl içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat etmesi şartıyla itirazın iptalini isteyebilir. Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.

İtirazın iptali davaları iki şekilde sonuçlanabilir:

• Dava sonucunda, borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse, yani itirazın iptali sonucu doğarsa, hükmolunan meblağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilir.
• Dava sonucunda, alacaklının haksız ve kötü niyetli olduğuna karar verilirse, yani borçlunun itirazı haklı bulunursa, alacaklı aleyhine hükmolunan meblağın %20’sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilir.

Kira Davalarında Hangi Alanlarda Arabuluculuk Zorunlu?

Kira hukukundan kaynaklı dava türleri oldukça çeşitlidir. Bunlardan dönem itibariyle en fazla gündemde olanları tahliye taahhütnamesi ile kiralananın tahliyesi, gereksinim nedeniyle kiralananın tahliyesi ile kira bedeli tespit davalarıdır. Kiralananın tahliyesi amaçlı açılacak dava türleri ise kanunda sınırlayıcı bir biçimde sayılmıştır. Kiralanan taşınmazın ancak kanunda sayılı bu hallerden birinin varlığı halinde dava yolu ile tahliyesi talep edilebilecektir.

Tahliye sebepleri; 

• Kira bedeli yahut aidatın ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye, 
• Gereksinim nedeniyle tahliye, 
• Yeniden inşa-imar nedeniyle tahliye, 
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, 
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, 
• Kiracının yahut eşinin aynı ilçe sınırlarında taşınmazının bulunması nedeniyle tahliye,
• Yıllık uzama süresi neticesinde tahliye olmak üzere sınırlı şekilde kanunda sayılmıştır. 

Kanunda sayılı bu gerekçelerden herhangi biri ile açılacak tahliye davasında 01/09/2023 tarihi itibariyle arabuluculuğa başvuru zorunludur. 

Tahliye davalarının yanı sıra taraflardan her ikisinin de açabileceği bir dava türü olan kira bedeli tespit davası da 01/09/2023 tarihi itibariyle zorunlu arabuluculuğa tabi olacaktır.

Her ne kadar kiralananın tahliyesi sebepleri kanunda sınırlı bir biçimde sayılmış olsa da kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar oldukça çeşitlidir. Tüm dava türlerine burada yer vermek mümkün olmamakla birlikte uygulamada en sık karşılaşılanlardan örnekleyici biçimde bahsetmek gerekirse;

• Kira sözleşmesinin tespiti, 
• Kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması, 
• Kiralanan taşınmaza verilen zararların tazmini, 
• Depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar, 
• Kiralanan taşınmazın teslim borcuna ilişkin uyuşmazlıklar, 
• Anahtar teslimine ilişkin uyuşmazlıklar, 
• Kiralananın ayıplı olmasından kaynaklı uyuşmazlıklar, 
• Alt kira uyuşmazlıkları uygulamada dava türü olarak en çok karşımıza çıkan uyuşmazlık türleridir. 

Tüm bunların hepsi 7. Yargı paketinde yer alan düzenlemeye göre dava konusu ayrımı yapılmaksızın zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Burada sayılanlara ek kiralananın taşınmaz olduğu durumlarda kira hukukundan kaynaklı çıkabilecek diğer tüm uyuşmazlıklarda da dava yoluna gidilmeden önce arabuluculuk yoluna başvuru 01/09/2023 itibariyle zorunludur.

Tahliye Taahhüdü Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihli düzenleme ile, kira uyuşmazlıklarından doğan tahliye davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu sayede taraflar, aralarındaki uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan arabulucunun hukuki yardımıyla çözebilme imkanına sahiplerdir. 

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla açtığı dava türüdür. Tahliye taahhütnamesi ise, kiralananın belirlenen bir tarihte boşaltacağına ilişkin, kiracı ve kiralayan tarafından imzalanan yazılı beyandır. Kiraya verenin elinde yazılı bir tahliye taahhütnamesi bulunması halinde kira sözleşmesini tahliye davası açarak sona erdirme olanağı bulunmaktadır. 

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası, TBK 352/1 maddesine göre, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmadığı durumda, kiraya veren, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliği şartları şunlardır:

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı veya temsilcisi tarafından yapılmış olması gerekir.
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması gerekir.
• Kiralananın hangi tarihte tahliye edileceğine ilişkin hüküm bulunmalıdır.

Tahliye taahhüdü ile tahliye davası açma süresi, tahliye taahhüdünde yazılı olan tahliye günü baz alınarak belirlenir. Tahliye günü geldiğinde taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı, bu  günden başlayarak 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gereklidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında arabuluculuk süreci şu şekilde işlemektedir;

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açmak isteyen mal sahibinin öncelikle arabulucuya başvurması gerekmektedir. 1 Eylül 2023 tarihli 7445 Sayılı Kanun kapsamında, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda zorunlu arabuluculuk süreci başlamıştır. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihi ve sonrasında açılacak davaları kapsamaktadır. Bu tarihlerde arabulucuya başvurmadan dava açılması durumunda davanın reddi söz konusu olacaktır. Bu tarihten önce açılmış davalarda arabuluculuk şartı uygulanmamaktadır.

Arabuluculuk sürecinde, tarafların uzlaşması durumunda tahliye davası açılmasına gerek kalmadan uyuşmazlık konusu çözülmüş olacaktır. Tarafların arabuluculuk sürecinde uzlaşamaması durumunda, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılmasının önünde bir engel kalmamaktadır.

Arabuluculuk ücreti, arabuluculuk faaliyetinin sona erdiği tarihte yürürlükte olan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanır.

2024 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre, arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça, taraflarca eşit ödenir. Taraflar uzlaşmaya varabilirse, arabuluculuk ücretinin ödeme şeklini serbestçe belirleyebilirler. Taraflar uzlaşmaya varamadığında ise, dava açıldıktan sonra haksız çıkan taraf arabuluculuk ücreti ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlüdür. Arabuluculuk faaliyetinden sonra arabulucuya hukuki yardımının ve emeğinin derhal ödenmesi ve mağdur olunmaması için Adalet Bakanlığı kendi bütçesinden ödeme yapar, daha sonra haksız çıkan taraftan bu ücret tahsil edilir. 

Konusu para veya para alacağı olan hukuki uyuşmazlıklarda arabulucuya ödenecek ücret, tek bir arabulucu var ise, üzerinde anlaşılan miktarın;

• İlk 100.000 TL için %6,
• Sonra gelen 160.000 TL için %5,
• Sonra gelen 260.000 TL için %4,
• Sonra gelen 520.000 TL için %3,
• Sonra gelen 1.560.000 TL için %2,
• Sonra gelen 2.080.000 TL için %1,5
• Sonra gelen 4.160.000 TL için %1, olmak üzere arabuluculuk ücreti tahsil olunur.

Diğer tür uyuşmazlıklar kapsamına giren kira uyuşmazlıklarından doğan tahliye davalarına ilişkin arabuluculuk ücreti, toplam 1920 TL olarak hesaplanmaktadır.

Arabuluculuk sürecinde bir kira avukatı yardımından yararlanmak isteyenler için ise arabuluculuk vekalet ücreti ödemeleri söz konusudur. Konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen işlerde avukatlık ücreti; arabuluculuk sonucunda arabuluculuk anlaşma belgesinin imzalanması halinde, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin üçüncü kısmına göre hesaplanan ücretin 1/4 fazlası olarak belirlenir. Miktarı 28.750 TL’ye kadar olan arabuluculuk faaliyetlerinde avukatlık ücreti, 4600 TL’lik maktu ücretin dörtte bir fazlası olarak belirlenir. Bu ücret, asıl alacağı geçemez. Arabuluculuk sürecinde anlaşılmaması halinde, avukat, 4.600 TL maktu ücrete hak kazanır. Ancak, bu ücret asıl alacağı geçemez. 

Kiralananın Tahliyesi Arabuluculuk

6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi ile bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır:

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalar
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan davalar
• Komşuların birbirine karşı sorumluluğundan doğan davalar

Kiralananın tahliyesi davaları; bildirim suretiyle tahliye ve dava suretiyle tahliye olmak üzere ikiye ayrılır. Ayrıca sözleşmenin belirsiz süreli veya belirli süreli olmasına göre de farklılıklar mevcuttur. Bu davalar arabuluculuk ön şartına tabidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla tahliyede, kiracının sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce tahliye bildiriminde bulunması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme 1 sene daha uzamaktadır. Bu hak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya verene tanınmış hak ise sadece, 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırma imkanıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla tahliyede, kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilir. Kiraya verene ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi ile fesih bildiriminde bulunabilme imkanı verilmiştir.

Dava yolu ile tahliyede kiracıdan kaynaklanan sebeplerle (gereksinim, yeniden inşa, imar) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi ve süreleri dikkate alınarak 1 ay içinde dava açma yoluyla tahliye talebinde bulunulabilir.

Dava yolu ile tahliyede kiracıdan kaynaklanan sebeplerin bulunması halinde, tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren, kiracının taşınmazı boşaltmadığı tarihten başlayarak 1 ay içinde icra veya dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiralananın tahliyesi davalarında, dava açmadan önce arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi düzenlenir ve belgenin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilir. Tarafların anlaşamaması halinde ise, son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı bir örneği dava dilekçesinde sunulur.

Diğer tür uyuşmazlıklar kapsamına giren kira uyuşmazlıklarından doğan tahliye davalarına ilişkin arabuluculuk ücreti, toplam 1920 TL olarak hesaplanmaktadır.

Arabuluculuk sürecinde bir avukatın yardımından yararlanmak isteyenler için ise arabuluculuk vekalet ücreti ödemeleri söz konusudur. Konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen işlerde avukatlık ücreti; arabuluculuk sonucunda arabuluculuk anlaşma belgesinin imzalanması halinde, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin üçüncü kısmına göre hesaplanan ücretin 1/4 fazlası olarak belirlenir. Miktarı 28.750 TL’ye kadar olan arabuluculuk faaliyetlerinde avukatlık ücreti, 4600 TL’lik maktu ücretin dörtte bir fazlası olarak belirlenir. Bu ücret, asıl alacağı geçemez. Arabuluculuk sürecinde anlaşılmaması halinde, avukat, 4.600 TL maktu ücrete hak kazanır. Ancak, bu ücret asıl alacağı geçemez. 

Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Değindiğimiz üzere tahliye davası açılması için kanunda sınırlı bir sayım yapılmıştır. Kiralayan elinde kanunda sayılı bu tahliye nedenlerinden birinin bulunması halinde mahkemeden kiracının tahliyesini talep edilebilecektir. Günümüzde tahliye davalarında doğrudan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılabilmektedir.  Öncesinde arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu değildir. Ancak 7. Yargı paketinde yer alan düzenleme ile 01/09/2023 tarihinden itibaren sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılacağı durumlarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Böylelikle 01/09/2023 tarihi de dahil olmak üzere tahliye davası açmak isteyen kiralayanın önce arabuluculuk yoluna müracaatı şarttır.

Aksi halde açılan davada tahliye sebeplerinin varlığı incelenmeksizin mahkeme tarafından dava şartı yokluğundan reddedilecektir. 01/09/2023 tarihi itibariyle kiralayanın iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açmak istemesi halinde arabuluculuk yoluna başvurusu zorunludur. Aynı şekilde sözleşme süresi sona erdikten sonra 10 yılı aşan kira sözleşmelerinde gerekçesiz açılacak tahliye davalarında 01/09/2023 tarihi itibariyle dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunludur. Bunlara ek gene kanunda sayılı gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa-imar nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının yahut eşinin aynı ilçe sınırlarında taşınmazının bulunması nedeniyle tahliye davalarında da 01/09/2023 tarihi itibariyle dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunludur.

Kira Alacağı Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yüklemekle taraflar arasında sürekli borç doğuran nitelikte sözleşmelerdir. Bu şu demektir; sözleşmenin taraflarının hepsi karşılıklı olarak borç altındadır. Kiraya veren sözleşme süresi boyunca kiralananı kiracının kullanım ve yararlanmasına uygun bulundurma borcu altında iken kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ve diğer yan edimleri ödeme ve kiralananı sözleşmeye uygun bir biçimde kullanma borcu altındadır. TBK madde 315‘e göre kiracı günü gelen kira bedelini yahut yan giderleri ödemez ise mütemerrit olur. Böyle bir durumda kiralayan tarafından kiracının temerrüde düştüğü yazılı bir bildirim ile kiracıya bildirilmelidir.

Bu bildirimin kiracıya ulaşmasından itibaren ödemeyi yapması için kiracıya otuz günlük süre verilmelidir. Bu süre içerisinde borç ifa edilmez ise artık kiralayan sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır. Kiralayanın bu hakkını kullanması üzerine kiracının kiralananı tahliye etmemesi halinde kiralayan tahliye davası açmak mecburiyetindedir. Kira alacağından kaynaklı açılacak dava türlerinden biri kira borcu yahut yan giderlerin süresinde ifa edilmemesinden kaynaklı tahliye davasıdır. Bu dava türünde de diğer tahliye davalarında olduğu gibi 01/09/2023 tarihi öncesi ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmak ya da doğrudan dava açmak tarafların inisiyatifinde iken 01/09/2023 tarihi itibariyle dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu hale gelmiştir.

Tahliye istemi olmadan sadece kira yahut kira ilişkisinden kaynaklı yan giderlerin tahsili için ise iki yol bulunmaktadır. Birinci yol doğrudan alacağın tahsili ve talep varsa ödenmemesi halinde tahliyesi için icra takibi başlatmaktır ki artık bu yol yazılı bildirim yerine de geçer. Doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilmesi için öncesinde arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu değildir. Bu durum 01/09/2023 sonrasında da değişmeyecektir. Çünkü yapılan düzenleme uyarınca başlatılacak icra takipleri zorunlu arabuluculuk yoluna başvuruda kapsam dışı bırakılmıştır. Bir diğer yol ise sözleşmeden kaynaklanan alacaklar için açılabilecek alacak davası açmaktır. Yasa hükmü değerlendirildiğinde, akdedilen bir kira sözleşmesinin yüklediği edimin ifa edilmemesi sonucu kira alacağından kaynaklanan alacak davaları kira ilişkisinden sebep vukuu bulan uyuşmazlık olacağından 01/09/2023 tarihi itibariyle zorunlu arabuluculuk kapsamında olacaktır.

Ticari Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Öncelikle yeri gelmiş iken belirtmek isteriz ki yasal düzenlemeler ile getirilen yenilenen kira döneminde kira bedeline ilişkin %25’lik artış sınırı yalnızca konut niteliğinde kiralanan taşınmazları kapsamaktadır. İşyeri niteliğinde kiralanan taşınmazların tapuda mesken görünse dahi kira bedelinin artırım oranı %25’lik oran ile sınırlı değildir. Burada dikkat çekmek istediğimiz bir diğer husus ise işyeri olarak kiralanan her taşınmazın ticari davaya konu olmadığı gerçeğidir. Ticari kira davasından bahsedebilmek için sözleşme taraflarının ikisinin de tacir olması ve kurulan hukuki ilişkinin her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olması aranır.

Peki davanın ticari olup olmaması neyi değiştirir? 2018 yılında kabul edilen ve yayımlanan Abonelik Sözleşmesinden Kaynaklanan Para Alacaklarına İlişkin Takibin Başlatılması Usulü Hakkında Kanun’la birlikte Türk Ticaret Kanunu’na hüküm eklenmek suretiyle konusu bir miktar para ödenmesi yahut tazminat talebi içeren ticari davalar için 2018 yılından itibaren dava şartı arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Ancak burada arabuluculuk kapsamına alınan uyuşmazlık türleri konusu bir miktar paranın ödenmesi yahut tazminat talebi olarak sınırlandırılmıştır.

O nedenle kiralananın tarafları tacir, kira sözleşmesi ise iki tarafın işletmesiyle ilgili olsa dahi kiralananın tahliyesine ilişkin davalarda TBK hükümleri geçerli olup bu davalar ticari dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Kira alacağından yahut yan giderlerden kaynaklı açılacak alacak davası ticari dava niteliğinde ise (taraflar tacir- kira ilişkisi ticari işletmeleri ilgilendiriyor ise) 2018 yılından bu yana ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamında olup arabuluculuğa başvuru zorunludur. Ancak bu tip kira sözleşmelerindeki kiralananın tahliyesi için arabuluculuk yolu 1.09.2023’e dek ihtiyaridir.

Kira uyuşmazlıklarının arabuluculuk kapsamına alınması ile ilgili yapılan düzenleme çerçevesinde artık tüm tahliye talepli davalar gibi kira sözleşmesinin niteliğinin ticari olduğu hallerde de 01/09/2023 tarihi itibariyle arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu olacaktır. Ayrıca önemle değinmek isterim ki ticari davalardan kaynaklanan bazı uyuşmazlıkların dava şartı kapsamında olup olmadığı 05/04/2023 tarihi öncesi yayımlanan anılan düzenleme öncesi hukukçular ve mahkemeler arasında tartışmalıydı. Bu yeni düzenleme ile ticari dava şartı arabuluculuk alanındaki söz konusu soru işaretleri de giderilerek ticari davalardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda;

• İtirazın iptali, 
• Menfi tespit 
• İstirdat davalarının da dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğu belirtilmiştir. 

Bu düzenlemenin Makale konumuzu ilgilendiren kısmı ise ticari nitelikteki kira sözleşmelerinden kaynaklı;

• Kira bedeli tespit, 
• Kira alacağına ilişkin gelen itiraz sonrası açılacak itirazın iptali, 
• Cebri icra tehdidi ile 
• Esasen borçlu olmadığı kira borcunu ödemiş olan kiracının açacağı istirdat davalarının da ticari uyuşmazlıklardan kaynaklı dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğu netleştirilmiştir.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Her davada olduğu gibi davacının dava açmada hukuki yararının bulunması gereklidir. Hukuki yarar ile kastedilen davayı yönelten kişinin yönelttiği bu davayı açarak bir fayda elde edecek olmasıdır. Kira sözleşmesinde artırım oranı net bir biçimde belirtilmiş ve değişen herhangi bir koşul söz konusu değilse tarafların beş yıl dolmadan kira tespit davası açmakta hukuki yararı bulunduğu söylenemez. Ancak kira sözleşmesinde artırıma ilişkin bir hüküm var fakat oranı belirsiz ise artık tarafların kira tespit davası açmakta hukuki yararı olduğundan bahsedilebilir. Kira tespit davasını kira sözleşmesinin taraflarının hepsi açabilir.

Kira tespit talebi sadece artış olması yönünde olmak zorunda değildir. Kiracı da yüksek olan kira bedelinin düşürülmesi talebiyle dava açabilir. Kira tespit davası açılması için ortada taraflar arasında akdedilmiş bir yazılı yahut sözlü kira akdi olmalıdır. 

Kira tespit davası beş yıl dolduktan sonra da açılabilmektedir. Sözleşmede taraflarca artırıma ilişkin bir oran bulunsa dahi beş yıldan sonra yenilenen bir sözleşme için kiralananın kira bedelinin emsal rayiç kira bedellerine uyarlanması için taraflar arasında bir anlaşma sağlanamaz ise dava açılması gerekir. Bu dava da her zaman açılabilir, ancak ne zaman açıldığı mahkemenin tespitte bulunduğu kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı konusunda önem taşır. Tespit edilen yeni kira bedelinin kira döneminin yenilendiği tarihten itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması yahut yeni kira döneminden 30 gün öncesinde kiracıya ulaşmış bir ihtarnamenin olması gerekir.

Yeni düzenleme gereği 01.09.2023 ten itibaren kira tespit davalarında da dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu hale gelecek ve dava şartı olarak aranacaktır. Bu durumda dikkat edilmesi gereken temel husus arabuluculuk yoluna başvuru tarihidir. Henüz detayları netleşmemek ile tespiti yapılacak yahut kararlaştırılacak güncel kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olabilmesi için aranan 30 günlük süre dikkate alınarak arabuluculuk başvurusunda bulunulmasında fayda bulunmaktadır.

Hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk kanununa göre arabuluculukta geçen süreler zamanaşımı ya da hak düşürücü süreden sayılmamaktadır. Bir başka anlatımla arabuluculuk yoluna başvuru tarihi itibariyle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durmaktadır. Arabuluculuk yoluna başvuru tarihine kadar işlemiş olan süreler zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında varlığını korumakla birlikte arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmaktadır. Arabuluculuk sürecinin nihayete erdirilip son tutanağın geçerli bir şekilde düzenlenmesi ile zamanaşımı ve hak düşürücü süreler kaldığı yerden işlemeye devam edecektir.

Kira Davalarında Arabuluculuk İçin Başvuru Nasıl Yapılır?

Kira davalarında arabuluculuk yoluna başvuru dava konusunda yetkili yer mahkemesinin bulunduğu adliyeden arabuluculuk büroları aracılığı ile yahut arabuluculuk merkezlerinden yapılabilecektir. Başvuru üzerine uyuşmazlık konusunda bir arabuluculuk dosyası açılacak olup, dosyaya sistemden bir arabulucu ataması yapılacaktır. Bu başvuru usulüne alternatif olarak uyuşmazlık yaşayan taraflardan biri yahut her ikisi bir arabulucu üzerinde anlaşmaya vararak belirleme tutanağı imzalayarak kendileri tayin ettikleri arabulucu aracılığı ile arabuluculuk bürosunda dosya açılışı yapmış olurlar.

Kira Davalarında Arabuluculuk Ücreti Ne Kadar Olacak?

Arabuluculuk ücretleri uyuşmazlığa konu olan alana göre belirlenmektedir. Kira davalarında tarafların ikisinin de tacir olmadığı durumlarda Tüketici uzmanlık alanında arabuluculuk sürecinin yürütülmesi planlanmaktadır. Tüketici uzmanlık alanında 2 tarafın katıldığı bir arabuluculuk sürecinde alt sınır 1600 TL’dir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaz ise taraflar minimum 1600 TL arabuluculuk ücretini ödemek zorunda kalır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma olması halinde anlaşılan miktara göre arabuluculuk ücretleri değişkenlik göstermektedir.

Arabuluculuk Ücretini Kim Ödeyecek?

Zorunlu arabuluculuk sürecinde arabuluculuk ücretini devlet karşılamaktadır. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamaz ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı tarafından ödenir. Devlet ödediği arabuluculuk ücretini dava sonunda kaybeden taraftan tahsil edebilir. Arabuluculuk sürecinin anlaşma ile sonuçlanması durumunda taraflar arabuluculuk ücretinin hangi taraf tarafından ödeneceğine karar verebilir. Arabuluculuk anlaşma tutanağında hangi tarafın ne kadar arabuluculuk ücreti ödeyeceği belirtilir. Taraflar arasında farklı bir anlaşma yok ise, uzlaşma ile kapanan arabuluculuk dosyalarında arabuluculuk ücreti her iki tarafa eşit olarak paylaştırılır. Tüketici dosyalarında anlaşmama ile kapanan dosyalarda devlet arabuluculuk ücretini Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılıyordu, kira konularında aynı uygulamanın yapılacağını öngörüyoruz.