Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Türk Borçlar Kanuna göre kira sözleşmeleri 2 yöntem ile sona erdirelebilir. Bu hukuki yöntemler fesih ile sona erdirme ve tahliye davası sonunda tahliye ile sona erdirme yöntemleridir. Tahliye davalarının hangi durumlarda açılacağı kanun ile belirlenmiştir. Kanunda belirlenen durumlar dışındaki bir konu nedeniyle tahliye davası açılamaz. Tahliye davalarında diğer kira davalarının tümü bakımından da geçerli olacak şekilde sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu husus 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinde belirtilmiştir. Sulh hukuk mahkemeleri basit yargılama usulüne tabidir. Bu sebeple kira tahliye davaları da diğer davalara nazaran acele işlerden kabul edildiği için bu davalar nispeten daha hızlı sonuçlandırılır.

İlgili Makale: Kiracı Tahliye Davası Masrafları

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer 2023

• Kira tahliye davaları uygulamada 1 ila 1 buçuk yıl arasında sonuçlandırılır.

Tabi bu durum kiracının kira tahliye kararını istinaf mahkemesine taşımadığı durumlarda söz konusu olur. Kiracının kira tahliye kararını istinaf etmesi tek başına tahliye kararının icrasını durdurmaz. Bunun için kiracının istinaf merciinden İcra İflas Kanunu 36. Maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını (tahliyenin gerçekleşmesinin durdurulmasını) istemesi gerekir. Kiracı üç aylık kira tutarı kadar teminatı icra dairesine yatırdığı takdirde icranın geri bırakılmasına karar verilir. İşte bu sebeplerle kira tahliye davaları istinaf mahkemesine taşınacak olunursa kiracının tahliyesi belli sürelerle gecikebilecektir. Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ? Kiracı tahliye davalarında davanın açıldığı mahkemenin yoğunluğu dava süresini etkilemektedir. Büyük şehirlerde mahkemelerin dosya sayısı daha fazla olduğu için küçük şehirlere göre dava süresi biraz daha uzun sürebilmektedir.

Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiraya veren taşınmazı en hızlı kiracısı ile anlaşarak tahliye edebilir. Kiraya veren ve kiracı tahliye koşullarında ortak bir karar vererek kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracı ve kiraya veren tahliye konularında anlaşamadığı durumlarda tahliye işlemleri dava yolu ile gerçekleştirilebilir. Kiraya verenin kiracısını tahliye etmek istediği durumlarda, kira sözleşmesinin ne kadar süredir devam ettiği önem taşıyacaktır.

Örneğin kiracı 9 yıldan beri kiralanan taşınmazda oturmakta ise on yılın sonunda belli bildirim sürelerine uymak kaydıyla herhangi bir gerekçe göstermesine gerek olmaksızın kiracıyı çıkarabilme olanağına sahip olacağından bu bir yıllık süreyi beklemesi kiracısını en hızlı tahliye edeceği yol olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun dışında da örneğin kiracı 1 yıldan beri oturuyor ise en mantıklı çözüm eğer ki tahliye davası açmak için bir gerekçesi de bulunuyor ise, tahliye davası açmak suretiyle kiracısını tahliye etmesidir. Tahliye davası açmak için gerekçesi bulunmuyor ise 10 uzama yılı süresinin dolmasını beklemek zorunda kalacaktır. Verdiğimiz örnekte de bu süre 9 yıl gibi oldukça uzun bir süreyi kapsamaktadır.

Tahliye davası açabilmek için kanunda sınırlı bir şekilde sayılmış olan nedenlerden birinin somut olay bakımından gerçekleşmiş olması aranır. Söz konusu tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikili bir ayrıma tabi tutularak hüküm altına alınmıştır. Uygulamada en çok karşılaşılan tahliye sebebi de konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine kiraya verenin tahliye davası açmasıdır. Mahkemeler de bu tahliye sebebinin kolaylıkla kötüye kullanılabileceği kanısına vardıklarından bu davaları tahliye kararıyla sonuçlandırmak için gereksinimin, gerçek ve samimi olmasını bir koşul olarak aramaktadırlar. Kötü niyet ile açılan davalar hakim tarafından ret edilir.

İlgili Makale: Kiracıya İhtar Çekme Nasıl Yapılır

Kiracı Tahliye Kararından Kaç Gün Sonra Evi Boşaltır?

• Türk Borçlar Kanunu’na uygun olarak açılacak olan kira tahliye davalarında tahliye kararı verilir ve bu tahliye kararı akabinde icra yoluyla ödeme emri gönderilirse 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’muzun 36- 37. maddeleri uyarınca yedi gün içinde kiracının kiralananı teslim etmesi gerekir.

İcra ve İflas Kanunu’nun öngördüğü üzere icra daireleri aracılığıyla gönderilen örnek:13 ödeme emirlerine itiraz üzerine icra mahkemesi de tahliye kararı verecek olursa icra mahkemesinin verdiği tahliye kararı henüz kesinleşmemiş olsa bile bu kararın tebliğinden itibaren on günlük sürenin geçmesiyle tahliye kararı infaz edilir, diğer bir deyişle tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Bu durum üzerine kiracının verilen tahliye kararını istinaf mahkemesine taşıması üzerine kiracı İcra ve İflas Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını (tahliyenin gerçekleştirilmesi işleminin durdurulmasını) isteyebilecektir. Lakin kiracı ancak üç aylık kira bedelini teminatı icra dairesine yatırdığı takdirde ancak kira tahliye kararı durdurulacaktır.

Üç aylık kira bedeli tutarındaki teminatı yatırmadığı takdirde icranın geri bırakılmasına karar verilmez ve bunun sonucunda da kiracın taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Kiracı, kesinleşen tahliye kararı sonrasında taşınmazı kısa süre içerisinde boşaltması kiracının lehine bir durumdur. İcra işlemleri başlamadan taşınmazı ev sahibine teslim eder ise icra masraflarını ödemek zorunda kalmaz. Kiracıyı evden çıkartmak için yapılan icra masrafları, icra takibi sonunda kiracından tahsil edilmektedir. Özetle kiracı tahliye kararı kesinleştikten sonra hemen taşınmazı boşaltabilir ya da icra yolu ile taşınmazı boşaltabilir. İcra takibi yolu ile taşınmazı boşaltması durumunda kiracı icra masraflarını ödemek zorunda kalacaktır. 

Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?

Tahliye davalarının ilk celsede sonuçlanıp sonuçlanmayacağına dair kesin bir bilgi vermek doğru olmaz. Tahliye dava süresi, somut olayın şartlarına ve ileri sürülen tahliye nedenlerine göre değişiklik gösterebilir. Kiracı tahliye davaları, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin feshi amacıyla açılan davadır. Kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı şartların oluşması gerekmektedir. Bu dava;

• Tarafların imzalamış oldukları tahliye taahhütnamesi neticesinde,
• Kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı nedeniyle,
• Taşınmazın tadilatı onarımı genişletilmesi veya onarımın söz konusu olduğu durumlarda açılabilmektedir,
• Her dava kendine özgüdür ve davanın sonuçlanmasına çeşitli durumlar etki etmektedir. Tahliye davaları son derece karmaşık hukuki prosedürleri olan ve çeşitli aşamalara tabi olan davalardır. Bu nedenle tahliye davaları, genelde ilk celsede bitme eğilimi gösteren davalardan değildir. İlk celse, tarafların iddialarını sundukları ve savunmalarını yaptıkları duruşmadır. 

Tahliye davasının seyrine etki eden durumlara örnek olarak;

• Teknik ve bilimsel delillerin olması,
• Bilirkişiden görüş alınması,
• Dava konusu olan hukuki olayın karmaşıklığı,
• Dava konusu olaydaki tarafların sayısı,
• Taraflar arasında anlaşmazlığın karmaşıklığı,
• Davalı ve davacı tarafın tutumları,
• Mahkemelerin iş yükü,
• Adli tatiller gibi örnekler verilebilir.

Bu gibi etkenler neticesinde tahliye davlarını ilk celsede sonuçlanıp sonuçlanmayacağını davanın özellikleri, karmaşıklığı ve tarafların sayısı gibi birçok etmen belirlemektedir. 

10 Yıllık Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

On yıllık kiracı tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerin mahkeme yoğunluğu, davanın niteliği, kiracının itiraz hakkını kullanması gibi sebeplere bağlı olarak değişebilir. Ayrıca üst mahkemelere başvurulması durumunda bu süreyi daha da uzatmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiraya veren kişi, 10 yılını dolduran kiracısını, en az üç ay öncesinden bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye edebilir. Yani maddelemek gerekirse, kiraya veren on yıllık kiracısını şu şartların sağlanması durumunda herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye edebilir. 

• On yıllık uzama süresi sona ermelidir. 
• Kiraya veren kişi, on yıllık uzamam süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. 

Burada kanun koyucu on yıllık kiracısının tahliyesi için ev sahiplerine bir imkan tanımıştır. Burada dikkat edilmesi gereken hususlar uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gereken bildirimin yazılı bir şekilde yapılması ve on yıllık uzama süresinin hesaplanmasıdır. 

On yıllık uzama süresi son derece dikkatli hesaplanması gereken bir husustur. Burada önemli olan kira ilişkisinin değil, uzama süresinin on yıl olmasıdır. On yıllık süre, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolmasından itibaren işlemeye başlayacaktır. Hesaplama şu şekilde yapılır; sözleşme süresine, on yıllık uzama süresi ve bir yıllık uzama süresinin eklenmesiyle bulunur.

Kiracı Tahliye Davası İçin Hangi Mahkemeye Başvurulur?

Kiracı tahliye tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesinde belirtildiği gibi kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Yani kiracı tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer, sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili olan bir mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilmektedir. 

Kiracı tahliye davası açılarak kiraya verilen ev ya da iş yerleri gibi taşınmazından mal sahibinin kiraya verdiği kişiyi çıkarması amaçlanmıştır. Bu dava ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sağlanarak kiracının taşınmazı boşaltması amaçlanmaktadır. Bu davanın açılabilmesi için gereken şartlar ise, 

• Aylık kirasını ödemeyen kiracı için otuz gün içinde kiracının, kira borcunu ödememesi halinde sözleşmenin feshedileceğini belirtmeniz yeterlidir. 
• Kiraya veren kişinin kendisi, eşi ya da alt veya üst soyundan birinin konut ya da iş yeri ihtiyacı doğduğunda kiracı tahliye davası açılabilmektedir.
• Kiralanan taşınmazı kira sözleşmesinin yapılmasının sonrasında satın alan kişinin yani yeni malikin, kendisinin ya da eşi, alt veya üst soyundan birinin ihtiyaç duyması halinde kiracı tahliye davası açmak mümkündür.
• Kiracı, tahliye için belli bir tarihi yazılı olarak taahhüt etmişse bu tarihten bir ay sonra tahliye davası açılabilir.
• Kiralanan taşınmazın onarım, bakım, inşaat gibi nedenlerle kullanımı imkansızsa kiracı, sözleşmenin feshi için başvuruda bulunabilir.
• Bir yıldan daha kısa kira sözleşmelerinde kiracı kira borcunu ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından iki haklı ihtar almışsa, kiraya verenin kiracı tahliye davası açma süresi için bir ay beklemesi yeterli olmaktadır.
• Bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ise iki haklı ihtara ek olarak kiracı tahliye davası açma süresi yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.

İhtiyaçtan Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaçtan kira tahliye davası, kiralayanın kendisi, alt ya da üst soyunun ihtiyacı nedeniyle, kiracıyla aralarında imzaladıkları kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Bu dava, kiraya veren kişinin konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlaması neticesinde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının tahliyesini sağlar. İhtiyaçtan kira tahliye davası, hem konuta hem işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaçtan kira tahliye davasının ne kadar süreceği ise mahkeme yoğunluğu, bekleme süreleri gibi etkenler neticesinde değişkenlik göstermektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliye edilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir.

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ve kanundan kaynaklanan bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Sayılan kişilerin de ev sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle dava açma hakları vardır.
• Zorunlu, samimi ve gerçek bir ihtiyaç olmalıdır.
• Öngörülen sürelere uyularak bir ay içinde ihtiyaçtan dolayı kiracının tahliyesi açılmış olmalıdır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılacağı zaman kira sözleşmesinin niteliğine göre değişmektedir. Buna göre;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiraya veren kişi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.