TBK m. 348 hükmünün emredici ifadesi gereği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından fesih bildirimin, yazılı biçimde yapılması gerekir. Buradaki yazılı şeklin geçerlilik şekli olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 12/2 maddesinde belirtilen şu husus gereği görülmektedir: Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Diğer olağan kira sözleşmelerinde fesih bildirimi açısından yazılı şekil geçerlilik şekli değilse de ispat açısından yazılı şekille yapılması yerinde olur. İşte konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından öngörülen yazılı şekil kuralı, uygulamada çoğunlukla noter vasıtasıyla çekilen ihtarnameler ile somutlaştırılmaktadır.
2023 Yılında Kiracıya İhtar Çekme Nasıl Yapılır
Konu Başlıkları
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 106. maddesine göre her türlü hukuki işlemler için ihtarname çekilebilmesi mümkündür. Söz konusu hükme göre ihtarnamede bulunması gereken unsurlar şunlarıdır: Her türlü hukuki işlemlere ait ihtarname ve ihbarname:
1. İstemde bulunan ve diğer tarafın ad ve soyadları ile açık adreslerini,
2. İhtar ve ihbar konusunu,
3. İstemde bulunanın imzasını,
4. Tebliğ şerhini, noterin imza ve mührünü ve tarihi (Yazı ve rakam ile),
Kapsar.
İhtarname ve ihbarnameler ilgili tarafından yazılıp tebliğ için notere getirebileceği gibi, notere de yazdırılabilir.
Kişiler ihtarnameyi noter vasıtasıyla göndermek zorunda değildir. Zira kanun koyucu sadece yazılı şekil koşulu öngörmüş bulunmaktadır, resmi şekil koşulu koyulmamıştır. Ancak ilerinde doğabilecek bir uyuşmazlık neticesinde kiraya verenin daha kolay ispat faaliyetine girişebilmesi adına resmi senet niteliğini haiz ihtarnameler oldukça büyük önem taşıyacaktır. Kira uyuşmazlıklarında konu ile ilgili yazılı belge noter aracılığı ile kişilere gönderilir. Kira İhtarnamesi noter harçlarını ödeyerek ilgili kişiye ulaştırılabilir. İhtarnameyi kişinin vekili ya da kendisi çekebilir.
Kiracıya, kira borcunu ödememesinden kaynaklı ihtarname çekilmesi durumunda ihtarnameyi çeken ev sahibi TBK 314’e dayanarak kiracıya borcunu ödemesi için süre tanır. Kanuna göre bu süre konut ya da çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün olmak zorundadır.
Kiracıya İhtarname Kaç Ay Önceden Çekilir?
Kiraya verenin kiracısını usulüne uygun bir biçimde çıkarabilmesi için fesih bildirim sürelerine uyarak ihtarnamelerini çekmesi oldukça önemlidir. Kiraya veren tahliye davası açabilecek haklı sebepleri olmadığı durumlarda 10 uzama yılını beklemek durumundadır. Buna göre kiraya veren bu halde on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 10 yıllık kira sözleşmesinin tamamlanmasına dayanan tahliye konularında ihtarname 10 yıllık sürenin bitiminden en az üç ay önce çekilmelidir.
Bu süre kaçırılır ise kira sözleşmesi 1 yıl daha uzar. Bunun dışında kiraya verenin tahliye davası açmak için haklı bir nedeni varsa bu halde de TBK 350 vd. ile öngörülen tahliye davalarını, başlangıç tarihleri farklı olmakla birlikte bir aylık süre içinde (TBK 350 ve 352/1) açma zorunluluğunu bulunmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları göz önüne alınarak önceden kiracıya ihtar çekme halinde, bir aylık süre bir kira yılı olarak uzatılmış olur. TBK 353 hükmüne göre, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiracıya Noterden İhtarname Çekildikten Sonra Ne Yapılmalı?
Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödememesi, on yıllık uzama süresinin sona ermesi vs. gibi sebeplerle noter aracılığıyla ihtarname çekmek suretiyle ihtarnamede belirtilen süre içinde kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini ihtar edebilir. Kiraya verenin bu ihtarnamesinde belirttiği süre sonunda kiracın çıkmaması durumunda kiraya veren dilerse tahliye davası açmak suretiyle kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilecektir. TBK 348 hükmünün emredici ifadesi gereği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından fesih bildiriminin, yazılı biçimde yapılması gerekir. Buradaki şekil koşulu geçerlilik şeklidir. Söz konusu şekil koşulunun noter vasıtasıyla çekilecek olan ihtarname ile yapılması, noter vasıtasıyla çekilen ihtarnamelerin resmî belge niteliğinde kabulünden ötürü ispat gücü yüksek senetler olduğundan, daha uygun olacaktır.
İlgili makalemizi okuyunuz: Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İlerler?
Bir diğer ihtarname çekmek suretiyle tahliyenin gerçekleştirilmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 hükmünde düzenleme altına alınmıştı buna göre, “kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kanunda belirtilen yazılı ihtar mektup, telgraf veya icra dairesinden gönderilecek ödeme emri aracılığıyla yapılabilir. Ancak yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere noter vasıtasıyla çekilen ihtarların resmî belge niteliğini haiz olmaları dolayısıyla ispat gücü yüksektir. Bkz: Kiracı Hakları
Bundan dolayı ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından ispat kolaylığı sağlanabilmesi için ihtarnamelerin noter vasıtasıyla gönderilmesi daha mantıklı bir çözüm olacaktır. İhtarname çekildikten sonra ihtarnamenin teslim süreci takip edilmelidir. İhtarname ilgili kişiye teslim olduktan sonra karşı tarafın cevap süresi ve cevabı takip edilir. İhtarnameye gelecek cevaba göre tahliye davası yoluna başvurulur.
