Günümüzde birçok kişi, elindeki dedelerinden yahut üstsoyundan kalma Osmanlı tapuları hakkında bilgi sahibi olmak amacıyla Osmanlı tapu davalarını araştırmaktadır. Osmanlı tapusu nedir? Bu tapuların geçerliliği var mıdır? Bu tapuları kullanarak hak kazanmak mümkün müdür? Şayet bu tapulara bağlı hakları varsa ne gibi bir yol izlenmelidir? Osmanlı dönemine ait bu tapular günümüz tapularına çevrilebilir mi? Bu ve bunun gibi sorular birçok kişinin merak edip araştırdığı konular arasında bulunmaktadır.
Osmanlı tapusu kavramı ile kastedilen belge zabıt defterleridir. Zabıt defterleri, TMK’dan önceki dönemde taşınmazların kaydedildiği defterlerdir. Zabıt defterlerinin Osmanlı hukuk sisteminde günümüzdeki tapu sicillerine karşılık geldiği söylenebilir. Bu defterler kimin hak sahibi olduğunu tespit etme hususunda günümüzde de geçerliliğini korumaktadır. Bu koruma Türk Medeni Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 19. maddesiyle sağlanmıştır. Nitekim kanun, TMK’nın eşya hukukuna ilişkin hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde zabıt defterlerinin tutulduğu yerlerde de uygulanacağından bahsetmektedir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Osmanlı tapuları hakkında birtakım kurallar belirlemiştir. Bu kurallara riayet ederek Osmanlı tapularının cumhuriyet tapularına çevrilmesi mümkün olmaktadır.
Kadastro Kanunu, 13. maddesinde tapuya kayıtlı taşınmazların üzerindeki mülkiyet hakkı sahipliğinin nasıl tespit edileceğiyle ilgili düzenlemeler getirmiştir. Yukarıda bahsedildiği üzere zabıt defterlerine kayıtlı taşınmazlar için de tapuya kayıtlı taşınmazlar için gösterilen yol uygulanacaktır. Böylece bu tapular hukuk düzenimizce tanınarak hak sahipliğinin tespit edilmesi, devir-intikal işlemleri gibi davalara konu olabilecektir.
Osmanlı Tapu Davaları Nedir?
Osmanlı tapu davaları nedir? sorusu, elinde atalarından kalma Osmanlı dönemine ait tapu bulunan kişilerin bu tapuyla ne yapacaklarını merak ederek araştırdıkları bir konudur. Osmanlı tapu davaları, Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önceki dönemden kalma tapuları olan kişilerin, bu tapularla ilgili olarak açtıkları davalardır. Kişiler öncelikle ilgili tapunun kimin adına tescil edildiğinin tespit edilmesini isteyecektir.
Bu tapularla ilgili yapılacak tüm işlemler için bu tespitin yapılması oldukça önemlidir. Çünkü sürecin devamında nasıl bir yol izleneceğini bu tespit belirleyecektir. Hak sahibi olduğunu iddia eden kişi, bu tespit sonucunda tescille hak sahipliğinin uyuştuğu sonucunu elde ederse süreç büyük ölçüde kolaylaşmış olacaktır. Yani daha açık bir anlatımla; elindeki Osmanlı tapusunun sahibi olan aile büyüğü, aynı zamanda taşınmaz adına tescil edilen kişiyse hakkı korunmuş demektir. Böylece mirasçı olan kişi birtakım işlemlerden sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veraset ilamı alarak ilgili tapu müdürlüğünden intikal işlemlerinin yapılmasını isteyebilecektir.
Fakat her zaman gerçek hak sahibiyle adına tescil bulunan kişi aynı olmamaktadır. Günümüzde dahi bu karışıklık birçok dava açılmasına sebep olmaktadır. Kaldı ki 1800’lü yıllara ait olan tapulara yönelik kadastro çalışmalarının 1960-1985 yılları arasında yapıldığı göz önünde bulundurulduğunda, böyle uyuşmazlıklarla karşılaşmak oldukça olağan gözükmektedir.
Aile büyüğüne ait tapunun farklı bir kişi üzerinde tescilli bulunduğu tespit edilen kişinin yapması gereken şey, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak gerçek hak sahibinin tespitini istemek olacaktır.
Osmanlı Tapu Davaları Nasıl Açılır?
Osmanlı tapu davalarında, elde edilmek istenen hukuki menfaate göre nasıl bir yol izleneceği değişiklik göstermektedir. Uygulamada sıklıkla görülen davalar genellikle Osmanlı tapusu tespit, tescil davalarıdır. Elinde Osmanlı Dönemi’ne ait aile büyüklerinden kalma bir tapu bulunan kişi öncelikle taşınmazın hukuki durumunu tespit ettirecek, bu tespitin sonucuna göre izlemesi gereken yol değişiklik gösterecektir. Bir geçmiş dönem tapusuna sahip olup bu tapuya dayanarak hak sahibi olmak isteyen kişinin izlemesi gereken yolu sırasıyla açıklamak faydalı olacaktır.
Öncelikle Osmanlı tapusuna sahip gayrimenkulün kadastro çalışmaları esnasında kimin adına tescil edildiğinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit sonucu iki ihtimalle karşılaşılabilir:
Birinci ihtimal, adına tescil gözüken kişi bizzat aile büyüğünüzün kendisidir. Bu ihtimalde geçerli olarak yapılmış gerçek hukuki duruma uygun bir tescil söz konusudur. Kadastro çalışmaları yapılırken hak sahibi kişi korunmuştur. Bu durumda malikin yasal mirasçıları Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veraset ilamı alarak tapu müdürlüğüne başvurarak gayrimenkulün kendilerine intikalini talep edebileceklerdir.
İkinci ihtimal, aile büyüğüne ait eski dönem tapusunun hiç tanınmayan üçüncü bir şahsa veya bir fiili işgalci üzerine tescilli bulunmasıdır. Bu durumda açılacak dava daha meşakkatli bir süreç içerecektir. Kadastro tespitine itiraz davası açılacak, bu itirazın süresi geçmiş ise tapu iptali ve tespit davası açılacaktır.
Osmanlı Tapu Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Bir dava açılacağı zaman, usul hukuku kurallarına riayet etmek oldukça önemlidir. Aksi takdirde kişi haklı da olsa, menfaatlerini korumaya yönelik güçlü argümanları da bulunsa henüz dava içeriğine girilmeden davası reddedilecektir. Görev ve yetki de usule ilişkin önemli kurumlardır.
Görev, bir davaya hangi mahkemenin bakacağını düzenleyen kuralları ifade eder. Davaların konularına ilişkin bir ayrım yapar. Bir dava şartı olan görev kuralları, kesindir. Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf etmesine müsaade edilmediği için görev konusunda anlaşma yapılamaz. Kişiler açmak istedikleri davanın konusunu doğru bir şekilde tespit edip o konuda görevli olan mahkemede davalarını açmalıdırlar. Aksi halde dava usulden reddedilir. Görülmekte olan bir davada da görevsizlik itirazı yargılamanın her aşamasında yapılabilir.
Tescili aile büyüğünüzün üstüne olan taşınmazın intikali için veraset ilamı gerekir. Veraset ilamı için açılacak davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Veraset ilamı aynı zamanda noterden de talep edilebilir. Aile büyüğüne ait tapudaki tescil farklı birinin üzerindeyse bu durumda açılacak olan davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.
Davalının yerleşim yerinde bulunan mahkeme genel olarak yetkili mahkemedir. Yalnızca bazı dava ve işler için öngörülen yetki kuralları ise özel yetki kurallarıdır. Osmanlı tapularına ilişkin açılacak davalarda da özel bir yetki kuralı bulunmaktadır. Bu kuralara göre tapu iptal, tespit, tescil davaları gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu davalarda yetki, kesindir.
Osmanlı Tapu Kayıtları Nasıl Sorgulanır?
Elinde bir aile büyüğüne ait tapu bulunan kişinin, bu tapuya ilişkin bilgileri sorgulayabilmesi için elinde bulunan verilere göre izleyebileceği farklı yollar bulunmaktadır. Öncelikle genel bir kayıt sorgulamasıyla başlanmalıdır. Aile büyüğünüzün bilgileri ile Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (Takbis) üzerinden herhangi bir tapu dairesine başvurarak Türkiye genelinde bir arama yapılabilmektedir. İlgili aile büyüğü adına bulunan bir tescile bu aramayla ulaşılabilecektir. Fakat bu kayıtlarla yalnızca kadastro çalışmaları sonucu tescili hak sahibi üzerine yapılmışsa yani kadastro eski dönem tapu sahibi adına yapılmışsa ulaşılabilir. Tapu kaydının bir başkası ya da hazine adına yapılmış olması durumunda bu yolla ilgili kayıtlara ulaşılamayacaktır.
Bu durumda farklı bir sorgulama gündeme gelecektir. Kaydı sorgulanacak olan taşınmaz kişi tarafından biliniyorsa o taşınmazın parsel numarası üzerinden tapudaki kayıtlar incelenerek eski dönemde aile büyüğünün mülkiyetinde olup olmadığı öğrenilebilecektir.
Son olarak Takbis kayıtlarında bulunmayan ve bulunduğu yer de bilinmeyen bir taşınmaz sorgulanmak istendiğinde bir yol daha mevcuttur. Bu yola şu şekilde başvurulabilir: İlgili kişi elinde bulunan eski tapunun cilt sayfa sayısı ile tapu müdürlüğüne müracaat eder. Eski tapusu bulunan taşınmazın önceden elden çıkarılıp çıkarılmadığını öğrenmek de yine tapu müdürlüğüne başvurarak aile büyüğünün pasif tapu kayıtları incelenerek mümkün olacaktır.
Osmanlı Tapu Zamanaşımı
Borçlar hukukunda zamanaşımı, borcun doğumundan sonra yasanın öngördüğü belli sürelerin geçmesiyle borçluya borcu ödemekten kaçınma hakkı veren bir sebep olarak düzenlenmiştir. Zamanaşımı süresinin geçmiş olması, kişilere bir defi hakkı tanır. İki kurumun sıkça karıştırılması sebebiyle hak düşürücü süre kavramını da açıklamakta fayda vardır.
Hak düşürücü süre, kanunda belirtilen sürenin geçmesiyle hakkın özünü ortadan kaldıran sürelerdir. Zamanaşımında süre sonunda dava edilebilme ortadan kalkarken hak düşürücü süre doğrudan hakkın varlığını sona erdirir.
Elinde aile büyüklerinden kalma Osmanlı tapusu bulunan kişi ilgili taşınmaza ait kadastro tespitinin kendisi aleyhine yanlış yapıldığını düşünüyorsa ve kadastroya itiraz edebileceği 30 günlük süre geçmişse, tespit tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde tapu iptali ve tescil davası açmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süredir ve on yıl geçtikten sonra kişi kadastrodan önceki sebeplere dayanarak herhangi bir itirazda bulunamaz ve dava açamaz.
Bunun dışında kişinin mirasçısı olduğunu düşündüğü taşınmazlardaki haklarını öne sürmek bakımından da belirli süreleri vardır. Kişinin elinde Osmanlı tapusunu bulundurduğu taşınmazı 20 yıldır davasız aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran bir kişi varsa artık o kişiye karşı dava açılamayacaktır. TMK 712. maddeye göre zilyet olan kişi, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla ilgili taşınmazın mülkiyetini kazanmıştır. Yine benzer şekilde TMK 713. Maddeye göre tapu kütüğüne geçerli bir hukuki sebebi bulunmadan malik olarak yazılan kişi taşınmazı 10 yıl iyi niyetle davasız ve aralıksız zilyetliğinde bulundurursa mülkiyet hakkını kazanmış olacaktır. Mağduriyet yaşamamak adına kanunda belirlenen hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerine dikkat etmek oldukça önemlidir.
Osmanlı Tapusu Cumhuriyet Tapusuna Nasıl Çevrilir?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından alınan karar doğrultusunda elinde Osmanlı döneminden kalma bir tapu bulunanlar, bu tapularını cumhuriyet tapusuna çevirme imkanına sahip olmuşlardır. Bu karar kapsamında mirasçıların, dava yoluna başvurmaları gerekmektedir. Söz konusu davanın gayrimenkullerin kadastrosunun kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde açılması gerekmektedir. Aksi takdirde mirasçılar, bu tapular üzerindeki haklarını kaybedeceklerdir. Eğer söz konusu tapu kişinin mirasçısı adına tescilli ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, fiili işgalci yahut herhangi bir üçüncü kişi adına yolsuz olarak tescil edilmişse Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılacaktır.
Tapunun gerçek hak sahibi adına yani elinde tapu bulunan kişinin mirasbırakanı adına tescilli bulunması durumunda şu işlemler gerçekleştirilmek suretiyle intikal sağlanabilecektir:
İlk adımda Osmanlı tapusu Türkçe’ye çevrilmelidir. Böylece taşınmazın adres bilgileri, tapu kaydının tutulduğu tarih, malike ilişkin bilgiler, cilt numaraları net olarak öğrenilebilecektir.
Daha sonra ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla Osmanlı tapu kütüklerinin nerede muhafaza edildiği öğrenilecektir. Bu bilgiye ulaşmak için Tapu Kadastro Bölge Müdürlüğü ya da Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne müracaat edilebilir.
Tapuya ait cilde ulaştıktan sonra sırada bilirkişi marifetiyle ilgili tapunun ciltteki yerinin belirlenmesi olacaktır. İlgili sayfada mülkiyet sahibinin kayıtlarına ulaşılacaktır. Son olarak tapunun hangi parselde düzenlendiği öğrenilecek ve tapu sahibinin yasal mirasçıları Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veraset ilamı alarak intikal işlemlerini başlatacaktır.
Osmanlı Tapu Davası Kaç Yıl Sürer?
Hukuki bir problemi olup da bu problemin bir an önce çözümlenmesini isteyen kişiler “davam ne kadar sürer\” şeklinde araştırma yoluna pek tabii gitmektedirler. Hukuki belirlilik, adil yargılanma gibi önemli ilkelere sahip hukuk sistemlerinde davaların niteliklerine göre ne kadar zaman alacağı az çok tahmin edilebilir olmalıdır. Bu durum, bireylerin adalet duygusunun zedelenmemesi ve haklarına makul bir zamanda kavuşması için oldukça önemlidir.
Fakat ne yazık ki, ülkemizde yargılama süreleri birçok faktöre bağlı olarak makul olmaktan epey uzaktır. Bu faktörlerin bazıları şöyle sıralanabilir;
- Mevzuattaki sık değişiklikler,
- Adli personelin teknik bilgi yetersizliği,
- Kurumlar arası yazışmaların yavaşlığı,
- Yurt dışı tebligat sürelerinin uzunluğu,
- Tarafların davaları uzatmaya yönelik kötü niyetli tutumları,
Bu ve bunun gibi pek çok sebep sayılabilir. Öyle ki Anayasa Mahkemesi dahi, artık makul yargılanma sürelerinin ihlaliyle ilgili gelen şikayetleri incelemeyeceği yönünde flaş bir karara imza atmıştır. (2023/18536)
Bu sebepledir ki bir davanın ne kadar süreceğiyle ilgili ortalama bir süre vermek oldukça zordur. Özellikle Osmanlı tapu davaları gibi geçmiş kayıtlara ihtiyaç duyulan, yeterli belge ve bilgiye ulaşmakta güçlük çekilen, hak sahibi tespitinin güçlükle yapıldığı davaların yıllarca sürüncemede kalması uygulamada sıklıkla rastlanan üzücü bir gerçektir.
Osmanlı Tapu Kayıtları ile İlgili Yargıtay Kararları
Osmanlı tapu kayıtlarıyla ile ilgili yargıtay kararları, uygulamada genellikle belli argümanlar üzerine yoğunlaşmıştır. Elinde eski dönem Osmanlı tapusu bulunan kişi uzun uğraşlar sonucu tespit ettiği gayrimenkulde başka birinin zilyet olduğunu görerek tapu tespit ve tescil davası açmakta, bulunduğu taşınmazı on yıl süreyle davasız aralıksız olarak malik sıfatıyla kullanan kişi ise Medeni Kanun’un olağan zamanaşımı başlıklı 712. Maddesini gerekçe göstererek malik olduğunu iddia etmektedir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2019/1526 E., 2021/1776 K. sayılı kararı bu duruma örnek olarak gösterilebilir.
Kimi zaman davanın konusu, zamanında mirasçıların tespit edilememesi, hatalı bir şekilde ilgili arazilerin hazineye yolsuz biçimde kaydedilmesi sonucu durumu öğrenen mirasçıların hazineye karşı mirasa dayalı haklarını öne sürmesi olmaktadır. Yargıtay 8. Hukuk dairesinin 2021/4297 esas 2023/ 3726 K. sayılı kararı buna örnektir.
Kimi zaman bireyler ellerinde hak sahibi olduğunu gösteren deliller bulunduğu ve davayı kazanma ihtimalleri yüksek olduğu halde usul kurallarına riayet etmeyerek ve dilekçede bulunması gereken hususları göz ardı ederek ilgili mahkemeye başvurup bu sebeple hak kayıplarına uğrayabilmektedirler: Yargıtay 1. Hukuk 2021/6246 E., 2023/1722 K. sayılı kararı bu duruma örnektir. Davacı, talep sonucunu belirtmeden ve üzerine düşen somutlaştırma yükünü yerine getirmeden dava açtığı için davası reddedilmiştir. Bu sebeple hukuki sürecinizi yakından takip eden ve hem usul hem esas bakımından haklarınızı den iyi savunacak bir avukata vekalet vermek oldukça önemlidir.
İlginizi Çekebilir; İzmir Miras Avukatı
Osmanlı Tapu Davası Avukat Vekalet Ücreti
Vekalet ücreti, müvekkillerin avukata karşılık olarak ödediği ücrettir. Avukatlık kanunu 164. madde vekalet ücretini, avukatın hukuki yardımı karşılığında ödenecek ücret veya meblağ olarak tanımlamıştır. Vekalet ücretine avukatlık ücreti de denir.
Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl, avukatların sundukları hizmet karşılığında almaları gereken minimum ücretleri düzenleyen bir tarife yayınlanmaktadır. Avukatlar için bu tarife zorunlu nitelikte olduğundan hiçbir avukat, bu tarifede belirlenenden daha az ücrete bir anlaşma yapamaz, iş göremez. Bu asgari tutarın altında olmayacak şekilde avukatlar, davanın niteliği, süresi, değeri gibi etmenlere bağlı olarak belirledikleri bir ücreti talep edebilirler. Osmanlı tapu davaları, Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren miras konulu davalardır. Sulh Hukuk Mahkemelerinde takip edilen dava ve işler için asgari tutar 10.700 tl, Asliye Mahkemelerinde takip edilen dava ve işler için ise 17.900 tldir. Konusu para olan davalar için belirlenen minimum oranlar için yine bu tarifeye göz atmak faydalı olacaktır.