Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları nelerdir ? 2023 yılında güncel bilgilerle sizlerleyiz. Kira sözleşmesine dayalı ilişkilerde kiraya veren ev sahibi, taşınır veya taşınmazını kira bedeli karşılığında kiracının yararına bırakmaktadır. Kira sözleşmesinin konusunu hem taşınırlar hem de taşınmazlar oluşturabilir. Fiil (medeni hakları kullanma) ehliyetine sahip herkes, kira sözleşmesini yapmaya ehildir (TMK m.9). Kiraya verenin mutlaka kiralanan şeyin maliki olması gerekmez.
İlgili Makale: Kiracı Hakları
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları 2023
Konu Başlıkları
Taşınmaz kirası olağan taşınmaz kirası ile konut ve çatılı işyeri kirası biçiminde temelde ikiye ayrılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında özel hükümler öngörülmüştür (TBK m.339-356). Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 sonrası, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sözleşmelere; öncelikle bu özel hükümler (TBK m.339-356) uygulanacak, burada hüküm olmayan hallerde ise kira sözleşmesinin genel hükümleri mahiyetindeki hükümleri (TBK m.299-338) uygulama alanı bulacaktır. İşte konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak olan özel hüküm niteliğindeki Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi (örneğin satılması) durumunda yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açmasını düzenlemiştir.
Söz konusu hükme göre kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere kiralanan taşınmazın sırf satılmış olması, kira sözleşmesini ortadan kaldırmayacaktır.
Bunun için yeni malikin gereksiniminin olması ve ayrıca tahliye davası açması gerekecektir. Eski Türk Borçlar Kanunu’nda yeni malikin ihtiyaç iddiasını ileri sürmesine bile gerek olmadan yeni malik kiracıyı taşınmazdan çıkarabilirdi. Lakin kanun koyucu yerinde olarak, ekonomik olarak daha güçsüz durumda bulunan kiracıyı korumak maksadıyla yeni düzenlemeyi getirmiş bulunmaktadır.
Hizmetlerimizi inceleyin: İzmir Kiracı Avukatı
Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?
Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır? Kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu düzenlemelerden biri de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi hükmüdür. Söz konusu hükme göre kiralanan taşınmazın satılması tek başına kiracının çıkarılabilmesini sağlamaz. Yani evin satılmış olması durumunda kiracı, yeni malikin haklı sebepleri bulunmadığı takdirde, evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malikin kiracıyı evden çıkarabilmesi için, kira konusu evin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması gerekir.
Aynı zamanda yeni malikin bu talebini kiralanan taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirmesi gerekir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olsa dahi en az yedi aydan evvel söz konusu tahliye davasını açamayacaktır. Kanun koyucu yerinde olarak söz konusu düzenlemeyi de kiracıyı korumak, bu süreçte kendisine yeni bir ev bulması amacıyla getirmiş bulunmaktadır.
Görüldüğü gibi, konut ve çatılı işyerleri bakımından TBK, yeni malikin ancak konut ve işyeri gereksinimi için bu yola başvurabileceğini kabul ederek maddi yönden sınırlama getirdiği gibi yeni malikin bu nedenle kiracıyı taşınmazdan çıkarabilme yetkisini süre yönünden de sınırlamıştır. Kanunu yorumlayan Yargıtay kararlarına göre, yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi (ihtar çekmesi) ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir. Konut ve işyerinin tapulu veya tapusuz olması fark etmeksizin bu gibi yerleri sonradan edinen kişiye TBK 351 hükmü uygulanır.
Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?
Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir? Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malik yukarıdaki başlıklarda detaylı bir şekilde açıklamış bulunduğumuz nedenlere sahip ise kiracıyı açacağı bir tahliye davası sonucunda kiralanan taşınmazdan çıkarabilir. Lakin kanun koyucu yeni malikin bu hakkını kullanabilmesini belli sürelere tabi kılmıştır. Buna göre yeni malik, kira konusu taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yeni malikin kiracıyı gereksinim sebebiyle çıkarabilmesi için bu durumda, kira konusu taşınmazı edinme tarihinden itibaren en az yedi ay sonra dava açabilecek, bu davanın da ortalama 1 yıl sürdüğü göz önüne alınacak olursa, yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi en azından bir buçuk yıl gibi bir sürenin sonunda mümkün gözükmektedir. Buna karşın kiracının, yeni malikin kiralanan taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yaptığı yazılı bildirim (ihtarname) üzerine, kiralanan taşınmazdan kendi isteği üzerine çıkması durumunda herhangi bir tahliye davası açılmasına gerek olmayacağından, söz konusu süre kısalabilecektir.
Bunun dışında kiracı ile yeni malikin karşılıklı uzlaşması olmadığı durumlarda yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, belli süreler geçirilerek dava açılmalı ve bu davanın sonucunda kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilmelidir. Kiracı tahliye davası sonuçlanana kadar taşınmazda oturabilir. Taşınmazın satılması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz, tahliye davası sonucunda hukuki yoldan alınan tahliye kararı ile kiracı taşınmazdan çıkarılabilir.
Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi evin mülkiyet hakkına sahiptir. Bilindiği üzere mülkiyet hakkı, sahibine söz konusu eşyayla ilgili en geniş yetkileri veren ayni hak çeşididir. Eşya üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi de bu yetkilerden biridir. Kiracıların da taşınmaz üzerinde belli hakları mevcuttur. Fakat kira ilişkisinin dayandığı hak sözleşmeye dayalı şahsi bir haktır ve kapsamı mülkiyete göre daha dardır. Bu sebepledir ki kanun koyucu kiracı ve kiraya verenin menfaat çatışmasını dengeleyebilmek adına bazı düzenlemeler getirmiştir.
TBK md. 310’a göre, bir kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik, kurulmuş olan kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani yeni ev sahibi eski sözleşmenin kendisiyle yapılmadığı için kendisini bağlamadığı yönünde hukuken geçerli bir argüman sunamayacaktır. Yeni ev sahibi, kiracıyı evden çıkarmak istiyorsa bunun belirli sınırlar ve koşullar çerçevesinde bazı yolları bulunmaktadır. Kamulaştırmaya ilişkin özel hükümler ve TBK madde 351 bu koşulları düzenlemiştir.
TBK md. 351’deki düzenlemeye göre yeni ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu üstsoyu veya kanunen bakmak zorunda olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunuyorsa belirli prosedürler izleyerek kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmektedir. Fakat bu durum suistimale oldukça açıktır. Bu sebeple yargıtay, kiracının gereksinim sebebiyle tahliye edilebilmesi için bu kişilerin konuta olan ihtiyacının “gerçek ve samimi” olması şartını özellikle aramıştır.
Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları
İçinde kiracı bulunan taşınmazın mülkiyetini devretmekte hukuken bir sakınca bulunmamaktadır. Taşınmazın maliki kira sözleşmesi devam ederken de böyle bir tasarrufta bulunabilmektedir.
Fakat taşınmazı satın alan kişi yeni malik olarak geniş yetkilere sahip olsa da, kanunen gerçekleştiremeyeceği bazı tasarruflar bulunmaktadır. Kanun koyucu kiracıların, maliklerin geniş yetkilerinden ötürü zarar görmesini engellemek istemiş ve bu yönde düzenlemeler getirmiştir. TBK 310’a göre kiracı, kira sözleşmesini taşınmazı devralan yeni malike karşı da ileri sürebilecektir. Yani yeni ev sahibi eski malikin yapmış olduğu kira sözleşmesiyle bağlanmıştır. Bu sebeple kiracının, taşınmazın satılması sebebiyle evden ayrılmak gibi bir zorunluluğu yoktur. Malikin değişmesinden etkilenmeden kiraladığı taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir.
Fakat yeni malikin kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin yaşayacak yer veya iş yeri ihtiyacı bulunuyorsa bu durum değişebilmektedir. Böyle bir durumun varlığı halinde ihtiyacı olduğunu ispat yükü, malikin üzerindedir. Gereksinim sebebiyle tahliye davası olarak adlandırılan bu durumda, yeni malik kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde bu davayı açmalıdır.
Fakat kanunun kiracıya tanıdığı bu hakkı ihlal ederek satın aldığı evde bulunan kiracıyı çıkarmak isteyen malikler bulunmaktadır. Bunun gibi durumlarla karşı karşıya kalan kiracıların hakları,
- Kira sözleşmesinin devamını talep hakkı
- Kira bedeli ve tazminata hükmedilmesini talep hakkı
Olarak sayılabilir. Bu talepler, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Ne Zaman Çıkar?
Bir konutta kira sözleşmesine dayalı olarak yaşayan birçok kişi, yaşadıkları evin satılması ve yeni malikin kendilerini çıkarmak istemesi durumunda ne yapacaklarını bilmemektedir. Bu sebeple yeni malik kiracıyı evden çıkarabilir mi, ev sahibi evi satarsa kiracı evden ne zaman çıkmalıdır gibi sorular sık sık araştırılmaktadır. Hukuk düzenimizde detaylı olarak ele alınan kiraya ilişkin hükümler, birçok konuda kiracıların menfaatlerini daha güçlü konumda bulunan malike karşı korumakta ve mağduriyetlerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Kanun koyucunun getirmiş olduğu hiçbir düzenlemede, oturdukları taşınmaz satıldığı takdirde kiracıların evden çıkma zorunluluğu veyahut evden çıkmaları için süre verilmesi gibi bir hüküm yoktur. Aksine, TBK 310, İlgili taşınmazın maliki değişe bile kira sözleşmesinin yeni malikle kiracı arasında devam edeceğini düzenlemiştir. Yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için kiracıyı çıkarmak istemesi durumunda dahi kiracı evden doğrudan çıkarılamamaktadır. Bunun için belirli süreler öngörülmüştür.
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreler için yapılabilmektedir. Bu iki durumda sürelerle ilgili iki farklı düzenleme mevcuttur. Eğer sözleşme belirli süreliyse yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını sözleşme süresinin bitiminden sonra bir ay içinde açabilecektir. Sözleşme belirsiz süreli olarak yapılmışsa 6 aylık kira döneminin bitiminden önce çekilecek ihtarla belirlenen tarihten sonraki bir ay içinde dava açılabilecektir.
Ev Satılınca Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Kira sözleşmesi, kiraya verilen şeyin kullanılmasını veya hem kullanılıp hem yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir ücret ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmeler olarak tanımlanabilir. Günümüzde bir taşınmazda kira ilişkisine dayalı olarak yaşamını sürdüren birçok kişi bulunmaktadır. Kanun koyucu da bu toplumsal gerçeği dikkate alarak malik ve kiracı konumunda bulunan kişilerin hak ve sorumluluklarına ilişkin düzenlemeler getirmiştir.
Bir konutta kiracı olarak yaşamını sürdüren kişiler için bu kira ilişkisinin akıbetinin korunuyor olması oldukça önemlidir. Başka bir deyişle bir hukuk devletinde kiracı, bugün kullandığı konuttan yarın atılmayacağını bilmelidir. Bu sebeplerle kanun koyucu hem kiracının menfaatlerini, hem malikin menfaatlerini göz önünde tutup bir denge kuran düzenlemeler getirmiştir.
Bu düzenlemelerden biri olan TBK 310’a göre, konut el değiştirse dahi yeni malik kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmenin tarafı haline gelecek ve sözleşme süresi sona erip gerekli prosedürleri gerçekleştirmeden, sadece evi satın alması sebebiyle kiracıyı çıkaramayacaktır.
Yeni malikin mevcut kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda birtakım şartlar belirlenmiştir. Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmek 6 ay içinde dava açma imkanı kazanması için gerekli şarttır. Bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması şartı da gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmek için gereklidir.
Özetlemek gerekirse mülkiyet hakkına sahip olmak kişiye ilgili taşınmazla ilgili geniş yetkiler sağlamakla birlikte bu yetkiler sınırsız değildir. Kanun koyucu kanunda anılan sebeplerden birini ispatlamaksızın kiracıyı konuttan tahliye etmenin önüne hukuki bir engel koymuştur. Böylece kiracıların yaşamını sürdürdüğü konuttaki geleceğiyle ilgili durum koruma altına alınmıştır.
