Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları nelerdir ? 2023 yılında güncel bilgilerle sizlerleyiz. Kira sözleşmesine dayalı ilişkilerde kiraya veren ev sahibi, taşınır veya taşınmazını kira bedeli karşılığında kiracının yararına bırakmaktadır. Kira sözleşmesinin konusunu hem taşınırlar hem de taşınmazlar oluşturabilir. Fiil (medeni hakları kullanma) ehliyetine sahip herkes, kira sözleşmesini yapmaya ehildir (TMK m.9). Kiraya verenin mutlaka kiralanan şeyin maliki olması gerekmez.

İlgili Makale: Kiracı Hakları

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları 2023

Taşınmaz kirası olağan taşınmaz kirası ile konut ve çatılı işyeri kirası biçiminde temelde ikiye ayrılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında özel hükümler öngörülmüştür (TBK m.339-356). Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 sonrası, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sözleşmelere; öncelikle bu özel hükümler (TBK m.339-356) uygulanacak, burada hüküm olmayan hallerde ise kira sözleşmesinin genel hükümleri mahiyetindeki hükümleri (TBK m.299-338) uygulama alanı bulacaktır. İşte konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak olan özel hüküm niteliğindeki Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi (örneğin satılması) durumunda yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açmasını düzenlemiştir.

Söz konusu hükme göre kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere kiralanan taşınmazın sırf satılmış olması, kira sözleşmesini ortadan kaldırmayacaktır.

Bunun için yeni malikin gereksiniminin olması ve ayrıca tahliye davası açması gerekecektir. Eski Türk Borçlar Kanunu’nda yeni malikin ihtiyaç iddiasını ileri sürmesine bile gerek olmadan yeni malik kiracıyı taşınmazdan çıkarabilirdi. Lakin kanun koyucu yerinde olarak, ekonomik olarak daha güçsüz durumda bulunan kiracıyı korumak maksadıyla yeni düzenlemeyi getirmiş bulunmaktadır. 

Hizmetlerimizi inceleyin: İzmir Kiracı Avukatı

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır? Kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu düzenlemelerden biri de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi hükmüdür. Söz konusu hükme göre kiralanan taşınmazın satılması tek başına kiracının çıkarılabilmesini sağlamaz. Yani evin satılmış olması durumunda kiracı, yeni malikin haklı sebepleri bulunmadığı takdirde, evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malikin kiracıyı evden çıkarabilmesi için, kira konusu evin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması gerekir.

Aynı zamanda yeni malikin bu talebini kiralanan taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirmesi gerekir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olsa dahi en az yedi aydan evvel söz konusu tahliye davasını açamayacaktır. Kanun koyucu yerinde olarak söz konusu düzenlemeyi de kiracıyı korumak, bu süreçte kendisine yeni bir ev bulması amacıyla getirmiş bulunmaktadır.

Görüldüğü gibi, konut ve çatılı işyerleri bakımından TBK, yeni malikin ancak konut ve işyeri gereksinimi için bu yola başvurabileceğini kabul ederek maddi yönden sınırlama getirdiği gibi yeni malikin bu nedenle kiracıyı taşınmazdan çıkarabilme yetkisini süre yönünden de sınırlamıştır. Kanunu yorumlayan Yargıtay kararlarına göre, yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi (ihtar çekmesi) ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir. Konut ve işyerinin tapulu veya tapusuz olması fark etmeksizin bu gibi yerleri sonradan edinen kişiye TBK 351 hükmü uygulanır. 

Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?

Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir? Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malik yukarıdaki başlıklarda detaylı bir şekilde açıklamış bulunduğumuz nedenlere sahip ise kiracıyı açacağı bir tahliye davası sonucunda kiralanan taşınmazdan çıkarabilir. Lakin kanun koyucu yeni malikin bu hakkını kullanabilmesini belli sürelere tabi kılmıştır. Buna göre yeni malik, kira konusu taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malikin kiracıyı gereksinim sebebiyle çıkarabilmesi için bu durumda, kira konusu taşınmazı edinme tarihinden itibaren en az yedi ay sonra dava açabilecek, bu davanın da ortalama 1 yıl sürdüğü göz önüne alınacak olursa, yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi en azından bir buçuk yıl gibi bir sürenin sonunda mümkün gözükmektedir. Buna karşın kiracının, yeni malikin kiralanan taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yaptığı yazılı bildirim (ihtarname) üzerine, kiralanan taşınmazdan kendi isteği üzerine çıkması durumunda herhangi bir tahliye davası açılmasına gerek olmayacağından, söz konusu süre kısalabilecektir.

Bunun dışında kiracı ile yeni malikin karşılıklı uzlaşması olmadığı durumlarda yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, belli süreler geçirilerek dava açılmalı ve bu davanın sonucunda kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilmelidir. Kiracı tahliye davası sonuçlanana kadar taşınmazda oturabilir. Taşınmazın satılması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz, tahliye davası sonucunda hukuki yoldan alınan tahliye kararı ile kiracı taşınmazdan çıkarılabilir.