Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları nelerdir? Kentsel dönüşüm, depreme karşı binaların yenilenmesini ve güçlendirilmesini sağlayarak can ve mal kaybını önlemek amacıyla yapılan kamu düzenlemeleridir.

Daha ayrıntılı makalemiz: Kiracı Hakları

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ile, kiraya verene, taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açma imkânı getirilmiştir. Söz konusu hükmün yeniden inşa zorunluluğunun olduğu durumlarda geçerlidir. Binanın risk durumunu Çevre ve Şehircilik Bakanlığından denetim izni almış risk inceleme ve tespit kuruluşları yapabilir. Binayı yönetmeliğe göre inceleyerek risk durum raporu oluştururlar.

Bu raporlardaki tespit edilen risk ile ilgili 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edilebilir. Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ilgili yapının 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunda belirtilen özellikleri taşıması gerekir. Taşınmaz için riskli bir durum olmadığı halde sırf gelir arttırmak amacıyla inşa veya tadilata gidilip gidilemeyeceği konusunda Yargıtay farklı kararlar vermişse de artık yerleşmiş (1958 tarihinden sonraki) kararlarında, sırf gelir arttırma amaçlı tahliye istenemeyeceğini kabul etmektedir.

Kentsel dönüşüme giren taşınmazlar için devlet kira yardımı yapmaktadır. Kentsel dönüşümde kira yardımını, taşınmazda en az bir yıldır ikamet etmesi koşulu ile ev sahibi, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri alabilir. Kira yardımının yanında taşınma yardımı da talep edilebilir. Taşınma yardımı bir defaya mahsus verilmektedir. Kiracılar bu haklarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerinden talep edebilir.

Kentsel Dönüşümde Kiracıya Ne Olur?

Kentsel dönüşüm süreçlerinde kanunlar kiracıya da bazı haklar tanımıştır. Bu haklar kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımıdır. Bir konutun riskli olduğu tespit edilerek, kentsel dönüşümün kapsamına alınması durumunda, tahliyesi gerekir. Zira 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’unun tahliye ve yıktırma başlığını taşıyan 5. maddesi şu şekildedir: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Buna göre tahliye edilen kira konusu taşınmazın (riskli yapının) maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla ayni hak sahiplerine (örneğin intifa hakkı sahibine), söz konusu kişiler kendilerine uygun bir konut sağlayıncaya kadar, konut veya işyeri tahsisi yapılabilir, bunun dışında söz konusu kişiler konut bulmuşlarsa kendilerine kira yardımı yapılabilir.

Kira yardım miktarları taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiç fiyatlarına göre belirlenir. Kiracıların riskli yapı kararı bulunan taşınmazları tahliye etmeleri gerekir. Ev sahibi riskli yapı olmadığı halde kentsel dönüşüm talebi ile kiracısını tahliye etmek isterse hukuka aykırı bir talep içerisinde olur. Yargıtay kararları riskli yapılar için tahliyeyi uygun görmektedir. Bina için riskli yapı kararı alındığında kiracının bu karara itiraz hakkı bulunmamaktadır.

Riskli yapı kararına sadece ev sahibi itiraz edebilir. Bina riskli yapı kararı olmadan gelir artırmak için yıkılmak istenirse, kiracı kira sözleşmesini beyan ederek yıkım kararına itiraz edebilir. Binanın risk tespiti için maliklerden herhangi birinin başvurusu yeterlidir. Kiracılar binada risk tespiti için denetleme kuruluşlarına başvuru yapamazlar.

İlgili Makale: İskansız Evde Kiracı Hakları

Kiracılar Kentsel Dönüşümden Nasıl Faydalanır?

6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin kira yardımı ve diğer yardımlar başlığını taşıyan 16. maddesinde kira yardımına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre ilgili yönetmelik hükmüne göre, Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre;

a) Hak sahibi olanlara riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise  48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,

b) Gecekondu sahiplerine;

1) Riskli yapılarda birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar,

2)  Riskli ve rezerv yapı alanlarında (a) bendi uyarınca hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,

3) Kanunun Ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,

Kira yardımı yapılabilir. Kiracılar kentsel dönüşüm ile ilgili desteklerden yararlanmak için Bakanlığın ilgili birimlerine başvuruda bulunması gerekir. Başvuru esnasında kira kontratı gibi belgelerin beyan edilmesi gerekir, gerekli belgeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığının internet sitesinden öğrenebilirsiniz. Kiracılar kentsel dönüşüm nedeni ile tahliye yaptıktan sonra konut almak isterlerse faiz desteği yardımına başvurabilir. Kentsel dönüşüm konuları ile ilgili başvurular Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapılabilir. Bu taleplerin yanında kiracılar taşınma masrafları için de kira yardımı talep edebilir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2023

Kiracılar ve Ev sahipleri olağan dışı durumlarda kentsel dönüşüme giren taşınmazları için kira yardımı alabilmektedirler. 6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre afet alanında bulunmakta olan ve bu durumu tespit edilen gayrimenkuller, kentsel dönüşüm çerçevesine alınıp yıkılarak yeniden inşa edilmesi gerekmektedir, binaların yeniden yapım sürecinde ev sahiplerinin ve kiracıların masraflarının karşılanması amacıyla kentsel dönüşüm kira yardımları yapılmaktadır.. Kira yardımı 18 ay boyunca yapılmaktadır. Kira yardımının 5 aylık kısmı taşınma masraflarını karşılamak amacıyla peşin olarak alınabilir.

Kentsel dönüşüm alanında bulunmakta olan konutlarda kiracı olarak yaşayan kişiler de kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanma hakkına sahiptirler. Kiracılara ise 2 aylık kentsel dönüşüm kira bedeli yardımı yapılmaktadır. Tabi yapılacak olan yardımın bedeli konutun bulunduğu şehrin ortalama kira bedelleri göz önüne alınarak hesaplanmaktadır.

Depremde Evi Yıkılan Kiracının Hakları

Deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasarlı olması nedeniyle yıkılacak olan taşınmazlardaki kira sözleşmeleri kendiliğinden sona ermiş kabul edilmektedir. 

Kiracının kira konusu taşınmazı kullanmasının karşılığı kira bedelini ödemesidir. Söz konusu taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda ise doğal olarak kiracının kira bedelini ödeme sorumluluğu da ortadan kalkmış olacaktır. Ancak kiracının deprem meydana gelmeden önceki kullanımları için borcu devam edecektir. Örneğin; her ayın 15’inde kira bedelini ödeyen kiracı, 15 Ocak ile depremin meydana geldiği tarih olan 6 Şubat tarihleri arasındaki günlerin karşılığı olarak kira borcunu ödemekle yükümlüdür.

Kiralanan taşınmazın depremde hiçbir hasar görmemesi halinde kira ilişkisi devam etmekte olup ancak deprem esnasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı, olağanüstü fesih olarak nitelendiren yola başvurarak farklı bir şehire taşınmak için kira sözleşmesini feshedebilir. Bu yola başvurmak için kiracının 3 aylık süreye uyması gerekir. Ancak bu 3 aylık süre zarfında kiracı kira bedelini yine ödemeye devam eder ve bu feshin yapılması için dava açmaya da gerek yoktur. 

Kentsel Dönüşüm Şartları 2023

Sahibi olduğunuz veya kiracısı bulunduğunuz binanın kentsel dönüşüm kanunu kapsamına girebilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk olarak T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kentsel dönüşüm konusunda görevlendirilmiş lisanslı bir şirket tarafından binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti yapılarak riskli yapı tespit raporu hazırlanır. Rapor sonrasında bağlı bulunan kurum tarafından verilen onay ile kentsel dönüşüm işlemleri başlatılır. Riskli yapının tespit edilmesi için maliklerden birisinin ilgili birimlere başvuru yapması yeterli olacaktır. Malikler sonrasında isterler ise yapılan riskli yapı tespit işlemine de itiraz edebilirler. İtiraz komisyonu da yapılan bu itirazı görüştükten sonra karara bağlayacaktır. Tüm bu süreçler tüketildikten sonra hak sahiplerinin üçte ikisinin çoğunluğu ile binalarının kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi yönündeki kararları alarak ilgili idareye bildiriler. Böylelikle malik veya kiracılar için kentsel dönüşüm şartları tamamlanmış olacaktır.