Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi ?

Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi ? Kiracı ne kadar tazminat alır? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre kiraya veren kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarından birinin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde kira sözleşmesini kiracıya karşı açacağı tahliye davası yoluyla sona erdirebilmektedir. Bu tahliye davası türüne gereksiniz nedeniyle tahliye davası denmektedir.

Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi?

Kiracı gereksinim nedeni ile tahliye edilir ise şartlar oluşması halinde ev sahibine tazminat davası açabilir.  Bu durum Türk Borçlar Kanunda “yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesine göre düzenlenmiştir. Üç yıl müddetle kiralama yasağı hem gereksinim hem de yeniden inşa ve imar amaçlı tahliyeler bakımından geçerlidir. Kiraya verenin kanunda belirtilen kişiler lehine tahliye kararı alması ve bu kişilerin kiralanan taşınmazda oturtulmasının sağlanması yeniden kiralama yasağını ihlal etmez.

Bununla birlikte kiraya verenin başkasına değil de yeniden eski kiracısına taşınmazı kiralarsa da söz konusu kanun hükmünde de açıkça ifade edildiği gibi yasak kapsamında olmayacaktır. Gereksinim nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren üç yıl boyunca haklı sebep yoksa sadece kendi kiracısına teklifte bulunmalıdır. Ancak burada Türk Borçlar Kanunu’nun 355/2. Maddesinden farklı olarak kiraya veren kira parasını arttıramaz. Çünkü taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış, taşınmazın kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir. Sadece aradan süre geçmesi halinde TÜFE farkının istenmesi olağan karşılanmalıdır (TBK m.344). 

TBK m.355/2, c.1 uyarınca, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlarda da yeniden inşa ve imardan vazgeçilip eski hali ile kiracısına kiraya verilmesi olanaklıdır. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiralandığı takdirde yukarıda da belirmiş olduğumuz üzere kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. 

Hizmet sayfamız: İzmir Kiracı Avukatı

Kiracı Hangi Durumlarda Ev Sahibine Dava Açabilir?

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarından biri de kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde bulundurma (ayıbı üstlenme) borcudur. Buna göre kiralanan yer kullanmaya elverişli biçimde teslim edilmemişse ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte daha sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme (ayıba karşı tekeffül) borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olur. Kira sözleşmesi sürekli edim gerektiren sözleşmelerden olduğu için, satım sözleşmesinin aksine, kiralanan şeyin tesliminden sonra ortaya çıkan ayıplar nedeniyle de kiraya veren sorumlu kılınmıştır.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğun ortaya çıktığı durumlarda, kiracı, bazı seçimlik haklara sahip olacaktır. Ayrıca kiracı seçimlik haklarından biriyle birlikte zararının tazminini isteyebilecektir. Seçimlik haklardan zararının tazmini hakkı dışındaki haklardan sadece birisine başvurabilir. Zararın tazmini hakkını ise diğer haklarla birlikte veya tek başına isteyebilecektir. Ayıp nedeniyle kiracının seçimlik hakları;

  • Kiracı ayıbın giderilmesini talep edebilir,
  • Kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir,
  • Kiracı ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir,
  • Kiracı sözleşmeyi feshedebilir,
  • Kiracı zararının tazmini isteyebilir,

İşte kiracı kiralanan taşınmazda ayıbın tespit edilmesi sonucunda yukarıda belirtmiş olduğumuz haklarını dilerse dava yoluyla talep hakkına sahip bulunmaktadır. 

Kiracı Mal Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi?

Kiracı tarafından mal sahibine karşı açılabilecek olan en temel tazminat davası Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. Bu maddede yeniden kiralama yasağı konusunda hükümler bulunmaktadır. Kiraya veren, yeniden kiralama yasağı hükmüne aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Üç yıl müddetle kiralama yasağı “haklı sebep” halinde uygulanmaz. Doğabilecek olan bir uyuşmazlıkta haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmesini beklemesine gerek olmaksızın da kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir. Haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl müddetle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır.

Üç yıllık kiralama yasağına rağmen başkasıyla akdedilen kira sözleşmeleri geçerlidir. Ayrıca cezai tazminat bakımından son kira parası esas alınmalıdır (TBK 355 gerekçesi son cümle). Kanundaki sebepler sınırlı olarak sayılmıştır. Söz konusu sebepler, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı ile yeniden inşa ve imar amaçlı ihtiyacıdır. Bu nedenlerle buradaki sebepler dışında tahliye sağlanması cezanın ödenmesi sonucunu doğurmayacaktır. Örneğin, burada sayılmamış bulunan yazılı tahliye taahhüdü olduğu ileri sürülerek taşınmazdan çıkarma, cezanın uygulanması sonucunu doğurmayacaktır. Kiraya veren TBK 355 hükmüne aykırı davranırsa bir yıllık kira tutarı ceza tazminatından ayrı olarak, kiracının bu yüzden uğradığı parasal kayıpları için de tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay uygulamasına göre, kiraya verenin salt gereksinim duyduğunu ve sözleşmeyi yenileyemeyeceğini bildirmesiyle kiracı kendiliğinden taşınmazdan çıkmışsa, artık kiraya veren bu cezalara çarptırılamaz; Yargıtay’a göre, kiraya verenin bu cezalara çarptırılması için, kiracıyı gereksinme nedeniyle dava ederek mahkemeden tahliye kararı alması ve ayrıca bu karara dayanarak kiracıyı cebri icra yoluyla taşınmazdan çıkarması gerekir. Yargıtay’ın bu yorumunun tutarlı olmadığı görüşündeyiz.