Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir sorusu, artan konut kiraları piyasasında ev sahiplerinin sıkça araştırdığı sorular arasındadır. İzmir kira davalarına bakan avukat olarak yanıtladık. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ne şekilde tahliye edilebileceği sorunu günümüzde birçok kişi için önemli bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. Kiracı hakları ile ilgili tüm bilgileri https://mervekolman.av.tr/kiraci-haklari/ makalemizden okuyabilirsiniz.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye konusunda çözüm geliştirilmiş bulunulmaktadır. Öncelikle kiracının çıkmak istememesi durumunda, kiraya verenin tahliye davası açabilme koşullarının oluşmamış olması halinde, kiraya veren ancak on uzama yılının dolması durumunda herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini, feshi ihbar sürelerine uymak kaydıyla sona erdirebilir. Bunun dışında Türk Borçlar Kanunu kiraya verene bazı hallerde tahliye davası açma imkânı tanımış bulunmaktadır. Buna göre tahliye sebepleri aşağıdaki şekilde belirtilebilir;
- Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması üzerine kiraya verenin tahliye davası açması: kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracıya karşı süresi içinde tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır,
- Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açması: yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir,
- Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açması: yeniden inşa veya imar amaçlı onarım, genişletme veya değiştirmeye dayalı tahliye kararıyla birlikte kira sözleşmesi sona erer,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açılması,
- Kiracının yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi (yazılı tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye davası açılması (TBK m. 352/2),
- Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması,
- Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 356).
Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu
Kiraya veren tarafından kiracıyı çıkarabilmek mevcut Borçlar Kanunu’muz bakımından birtakım güçlükler oluşturmaktadır. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelere bakıldığında, birçok konuda kiracı lehine düzenlemeler içerdiği görülecektir. Kanun koyucu kiracının, kiraya veren karşısında ekonomik olarak daha güçsüz olduğu karinesinden yola çıkarak böyle düzenlemeler yapma yoluna gitmiştir. Esasen durum çoğunlukla böyledir.
Zira kiraya veren kişi çoğunlukla kendi konut ihtiyacını karşılamış bunun üstüne kendi konutu dışında bir konut edinerek bundan ekonomik çıkar elde etmek maksadıyla kiraya vermiş bulunan kişi, kiracı da henüz kendi konut ihtiyacını bir evi satın almak suretiyle gideremeyecek ölçüde ekonomik olarak güçsüz bulunan taraftır. Bu açıklamalar ışığında kiraya verenin kiracıyı çıkarabilme durumlarını açıklamak faydalı olacaktır. Kiraya veren tahliye davası açacak bir sebebe sahip değilse ve de kiracı kendi isteğiyle çıkmak istemiyorsa, 10 uzama yılını beklemek zorundadır. 10 uzama yılının dolmasıyla birlikte kiraya veren kanunda belirtilen sürelere uymak kaydıyla herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın kira sözleşmesine fesih ile sona erdirebilme imkanına sahip olabilmektedir.
Bunun dışında kiraya verenin kanunda belirtilen tahliye sebeplerine sahip olması durumunda ise tahliye davası açmak suretiyle mahkeme kararıyla kiracıyı çıkarabilme olanağına sahip olacaktır. Söz konusu sebepleri kiracı hakları makalemizde detaylı bir şekilde belirtmiş bulunmaktayız. Tahliye davası açmak suretiyle tahliye, söz konusu davaların sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi sebebiyle diğer davalara nazaran daha çabuk sonuçlandırıldığından eğer ki tahliye davası açabilme şartlarından biri gerçeklemişse kişilerin dava yoluna gitmeleri kiracı tahliyesi için en kısa yol olacaktır. Zira diğer ihtimalde kiraya verenin 10 uzama yılının dolmasını beklemesi gerekecektir.
Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ne şekilde tahliye edilebileceği konusunda hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Tahliye davası açmak isteyen ev sahibi kanunda düzenlenen tahliye sebeplerini incelemelidir. Kiracı tahliyesi için kanunda belirtilen tahliye konuları gerekçe gösterilerek tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye sebepleri aşağıda belirtilmiştir;
- Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması üzerine kiraya verenin tahliye davası açması,
- Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açması,
- Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açması,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açılması,
- Kiracının yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi (yazılı tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye davası açılması (TBK m. 352/2),
- Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması,
- Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 356).
Bu tahliye sebeplerinin oluşması durumunda ev sahibi, kiracısını dava yolu ile taşınmaz ve çatılı işyerinden tahliye ettirebilir.