Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir sorusu, artan konut kiraları piyasasında ev sahiplerinin sıkça araştırdığı sorular arasındadır. İzmir kira davalarına bakan avukat olarak yanıtladık. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ne şekilde tahliye edilebileceği sorunu günümüzde birçok kişi için önemli bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. Kiracı hakları ile ilgili tüm bilgileri https://mervekolman.av.tr/kiraci-haklari/ makalemizden okuyabilirsiniz.

Makale İçeriği

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye konusunda çözüm geliştirilmiş bulunulmaktadır. Öncelikle kiracının çıkmak istememesi durumunda, kiraya verenin tahliye davası açabilme koşullarının oluşmamış olması halinde, kiraya veren ancak on uzama yılının dolması durumunda herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini, feshi ihbar sürelerine uymak kaydıyla sona erdirebilir. Bunun dışında Türk Borçlar Kanunu kiraya verene bazı hallerde tahliye davası açma imkânı tanımış bulunmaktadır. Buna göre tahliye sebepleri aşağıdaki şekilde belirtilebilir;

Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması üzerine kiraya verenin tahliye davası açması: kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracıya karşı süresi içinde tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır,
Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açması: yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi ve en erken edinme tarihinden itibaren altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir,
Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açması: yeniden inşa veya imar amaçlı onarım, genişletme veya değiştirmeye dayalı tahliye kararıyla birlikte kira sözleşmesi sona erer,
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açılması,
Kiracının yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi (yazılı tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye davası açılması (TBK m. 352/2),
Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması,
Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 356).

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

Kiraya veren tarafından kiracıyı çıkarabilmek mevcut Borçlar Kanunu’muz bakımından birtakım güçlükler oluşturmaktadır. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelere bakıldığında, birçok konuda kiracı lehine düzenlemeler içerdiği görülecektir. Kanun koyucu kiracının, kiraya veren karşısında ekonomik olarak daha güçsüz olduğu karinesinden yola çıkarak böyle düzenlemeler yapma yoluna gitmiştir. Esasen durum çoğunlukla böyledir.

Zira kiraya veren kişi çoğunlukla kendi konut ihtiyacını karşılamış bunun üstüne kendi konutu dışında bir konut edinerek bundan ekonomik çıkar elde etmek maksadıyla kiraya vermiş bulunan kişi, kiracı da henüz kendi konut ihtiyacını bir evi satın almak suretiyle gideremeyecek ölçüde ekonomik olarak güçsüz bulunan taraftır. Bu açıklamalar ışığında kiraya verenin kiracıyı çıkarabilme durumlarını açıklamak faydalı olacaktır. Kiraya veren tahliye davası açacak bir sebebe sahip değilse ve de kiracı kendi isteğiyle çıkmak istemiyorsa, 10 uzama yılını beklemek zorundadır. 10 uzama yılının dolmasıyla birlikte kiraya veren kanunda belirtilen sürelere uymak kaydıyla herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın kira sözleşmesine fesih ile sona erdirebilme imkanına sahip olabilmektedir.

Bunun dışında kiraya verenin kanunda belirtilen tahliye sebeplerine sahip olması durumunda ise tahliye davası açmak suretiyle mahkeme kararıyla kiracıyı çıkarabilme olanağına sahip olacaktır. Söz konusu sebepleri kiracı hakları makalemizde detaylı bir şekilde belirtmiş bulunmaktayız. Tahliye davası açmak suretiyle tahliye, söz konusu davaların sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi sebebiyle diğer davalara nazaran daha çabuk sonuçlandırıldığından eğer ki tahliye davası açabilme şartlarından biri gerçeklemişse kişilerin dava yoluna gitmeleri kiracı tahliyesi için en kısa yol olacaktır. Zira diğer ihtimalde kiraya verenin 10 uzama yılının dolmasını beklemesi gerekecektir.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ne şekilde tahliye edilebileceği konusunda hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Tahliye davası açmak isteyen ev sahibi kanunda düzenlenen tahliye sebeplerini incelemelidir. Kiracı tahliyesi için kanunda belirtilen tahliye konuları gerekçe gösterilerek tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye sebepleri aşağıda belirtilmiştir;

Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması üzerine kiraya verenin tahliye davası açması,
Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açması,
Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma veya değiştirmeye dayalı tahliye davası açması,
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açılması,
Kiracının yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi (yazılı tahliye taahhüdü) nedeniyle tahliye davası açılması (TBK m. 352/2),
Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması,
Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK m. 356).

Bu tahliye sebeplerinin oluşması durumunda ev sahibi, kiracısını dava yolu ile taşınmaz ve çatılı işyerinden tahliye ettirebilir.

Düşük Kira Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Son yıllarda enflasyonun kontrolden çıkması ile kiralar sürekli olarak artmaktadır. Ev sahipleri eski kiracılarının kira miktarının enflasyon artışına oranla düşük kalmasından dolayı mağdur olabilmektedir. Bina üretim maliyetleri sürekli artmaktadır. Fakat bunun karşılığında kira gelirleri çok az artmaktadır. Bunun sonucunda da kira getiren mülklerin amortisman süreleri uzadı ve gayrimenkul yatırımcıları zarara uğradı. Kira geliri ile geçinen kişiler ise giderlerini karşılayamaz hale geldiler. Kira bedelini kiracı varken artıramadığını anlayan kiraya verenler de tahliye yolları araştırmaya başladılar. Bu yollar şu şekildedir:

Temerrüt nedeniyle tahliye: Kiracı sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemediği takdirde bu yola başvurulur. Kiracı kendisine gönderilen ihtarnameye ya da başlatılan icra takibine rağmen 30 gün içinde tastamam ödeme yapmamışsa bu yola başvurabilir.
Taahhüt nedeniyle tahliye: Eğer elinizde düzenleme tarihi kira sözleşmesinden sonra olan bir tahliye taahhütnamesi varsa bu yola başvurulur. Tahliye taahhüt edildiği tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmak ya da dava açmak gereklidir.
Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu biri varsa ve eve ihtiyaç duyuyorlarsa bu yolla kiracısını tahliye edebilir. İhtiyacı olduğunu mahkeme huzurunda kanıtlaması gerekir.
İmar ve inşa nedeniyle tahliye: Kiralananın yeniden inşa edilmesi ya da imarı lazımsa kiraya veren kiracıdan tahliye etmesini isteyebilir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye: Kiralananın yeni malikinin kiralanana ihtiyacı varsa kiracıdan tahliye etmesini isteyebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki defa ihtarda bulunulduysa kiraya veren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının malik olduğunun öğrenilmesi nedeniyle tahliye: Kiracının ya da eşinin aynı ilçede başka bir konutu varsa kiraya veren bunu sonradan öğrendiği takdirde, bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kira süresinin ve on yıllık uzama süresinin bitmesi nedeniyle tahliye: Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık nedeniyle tahliye: Kiracı, kiralananı özenle kullanmadığı ve komşulara gereken saygıyı göstermediği takdirde kiraya veren tahliyesini isteyebilir.
Alt kiracılık ve kira ilişkisinin devri yasağına aykırılık nedeniyle tahliye: Sözleşmede alt kira ile ilgili bir kısıtlama varsa ve buna rağmen kiracı kiralananı alt kiracıya kiraladıysa asıl kiraya veren, kiracının tahliyesini isteyebilir.

Ev Sahibi Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye konusunda düzenlemeler getirilmiştir. Kiraya verene bazı hallerde tahliye davası açma imkânı tanınmıştır. Bu tahliye sebepleri aşağıdaki gibidir:

Konut ve işyerine gereksinim duyulduğu için kullanma zorunluluğu bulunması üzerine kiraya verenin tahliye davası açması: kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanacaksa, kiracıya karşı süresi içinde tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Malik değişikliği sonucunda yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu olduğu takdirde tahliye davası açması: yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın maliki olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu yazılı bir şekilde bildirmesi ve en erken edinme tarihinden itibaren de altı ay sonra kiracı aleyhine tahliye davası açması gerekir.
Kiraya verenin taşınmazını inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma ya da değiştirmeye dayalı tahliye davası açması: yeniden inşa ya da onarım, genişletme ya da değiştirmeye dayalı tahliye kararı verildiği zaman kira sözleşmesi sona erer.
Kiracının ya da beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğu takdirde tahliye davası açılması.
Kiracının kendi rızasıyla yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi nedeniyle tahliye davası açılması.
Kiracının bir kira yılı içerisinde iki defa kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması.
Kiracının ölümü dolayısıyla fesih.

Polisle Kiracı Çıkarma

Polis yardımıyla kiracı çıkarma olarak bilinen husus, aslında kiracı tahliyesine ilişkin mahkeme kararının icraya konulması ile başlayan bir süreçtir. Kısacası, doğrudan polis yoluyla kiracının çıkarılması gibi bir durum söz konusu değildir. Polis, sadece mahkeme kararlarının uygulanmasına eşlik edebilir. Polisin tahliye sürecine bir müdahalesi olabilmesi için, yetkili sulh hukuk ya da icra mahkemesinin tahliye kararı mevcut olmalıdır. Mahkeme, kiracının tahliyesi yönünde karar verdiğinde talepli icra süresi başlar. Tüm bu prosedürden sonra kiracı hala tahliye etmemekte ısrarlıysa polis devreye girer. Eğer bu hususlara uyulmadan polis devreye konulmaya çalışılırsa cezai sorumluluk doğabilir. Kiracının tahliye edilmesi için uyulması gereken prosedür adımları şu şekildedir:

Tahliye davası açılması için ev sahibi açısından kanunda öngörülen şartlardan birinin mevcut olması,
Hukuki gerekçeye dayanılarak ve gerekli usul işlemleri tamamlanarak tahliye davası açılması ya da takip başlatılması,
Dava ya da takibin sonucunda ev tahliyesinin gerekmesi,
İcra memurluğu aracılığı ve de polis yardımıyla zorla tahliyenin gerçekleştirilmesi.

Sorunlu Kiracı En Kolay Nasıl Tahliye Edilir?

Sorunlu kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolları aşağıdaki şekildedir:

Kira bedelini eksik ya da geç ödeyen kiracının tahliyesi,
Kiracının tahliye taahhütnamesi yardımı ile tahliyesi,
İhtiyaç nedeniyle tahliye,
Kiralananın yeniden imar ve inşası nedeni ile tahliye,
Kiracının konut sahibi olması nedeni ile tahliye,
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek istemesi,
On yıllık sürenin dolması halinde tahliye,
Kiracının konutu özensiz kullanımı, zarar vermesi nedeni ile tahliye.

Eğer ev sahibi, kiracısından memnun değilse ve de en kısa zamanda çıkmasını istiyorsa, yukarıdaki nedenlerden birine ya da birkaçına dayanarak haklı bir sebeple beraber kiracısına dava açabilir.